Multi-finance.ru

Обзор финансовых рынков
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Риски участника долевого строительства

Риски в долевом строительстве и методы их снижения

К сожалению, при участии в долевом строительстве избежать рисков на 100% невозможно — слишком много здесь факторов, влияющих на степень риска. Но застраховать свои риски можно в страховой компании, которая выплатит вам всю стоимость договора в случае неполучения квартиры. Рассмотрим самые распространенные риски.

Задержка окончания строительства (срока сдачи дома)

Дом строится очень медленно, и срок окончания строительства задерживается больше чем на полгода.

В основном проблемы могут возникать в связи с тем, что:

  • застройщик не имеет своих средств в достаточном количестве для начала и завершения работ по строительству дома или не хочет тратить собственные деньги и рассчитывает на средства дольщиков. Поэтому сначала тратит на свои нужды предполагаемую (закладываемую) прибыль от продажи квартир, рассчитывая на определенные темпы продаж, а уже потом использует получаемые от дольщиков деньги на строительство дома, не учитывая общее снижение количества сделок (уменьшения темпов продаж), спад рынка, повышение цен на строительные материалы и т.д.;
  • строители используют денежные средства дольщиков не на строительство конкретного дома, а на достройку других объектов, рассчитывая впоследствии так же с других объектов получить деньги на достройку этого дома, также не учитывая общее снижение количества сделок (уменьшение темпов продаж), спад рынка;
  • подрядчики (поставщики материалов) не выполняют своих обязательств, приходится расторгать договоры с ними, а на поиски новых подрядчиков (поставщиков) уходит время;
  • подрядчики не выполняют своих обязательств вследствие того, что застройщик с ними рассчитался квартирами, а подрядчик не может продать квартиры из-за общего снижения количества продаж на рынке;
  • в договорах, заключаемых с дольщиками, строители не берут на себя обязательства по завершению строительства дома и передаче квартиры дольщику в конкретный срок. Обычно строительная компания указывает в предмете договора плановый срок окончания строительства, соблюдение которого в действительности не является обязанностью застройщика. Поэтому получается, что строители не несут перед дольщиком никакой ответственности за нарушение обещанного срока.

Для того чтобы свести этот риск к минимуму, специалисты рекомендуют в договоре в разделе «обязанности компании» предложить застройщику написать, что он обязуется завершить строительство объекта и подключить его к инженерным сетям не позднее такой-то даты (или квартала). Если дольщик заключает договор не с застройщиком напрямую, а с подрядчиком, поставщиком материалов, инвестором, то обязательно должна быть прописана календарная дата, не позднее которой должна состояться передача квартиры. И обратите внимание на ответственность за неисполнение этих обязательств. Желательно, чтобы строительная компания уплачивала неустойку, если дом еще не достроен или дольщику не передали квартиру по акту приема-передачи. Размер неустойки определяется договором.

Самое неприятное для дольщика — то, что орган исполнительной власти города может расторгнуть договор с застройщиком в связи с невыполнением им своих обязательств по сроку окончания строительства и передать права на завершение строительства дома другому застройщику. Как правило, в таком случае дольщикам приходится доплачивать очень большую сумму новому застройщику для завершения строительства.

Этот риск будет сведен к минимуму тогда, когда местной администрации будет запрещено на законодательном уровне передавать права на завершение строительства другому застройщику без выполнения обязательств перед дольщиками. Иными словами, новый застройщик будет обязан либо обеспечить дольщика квартирой, либо вернуть ему деньги по рыночной стоимости квартиры на момент возврата.

Непредусмотренная договором доплата

Предложения по доплате, не предусмотренной условиями договора, встречаются в 5-10% случаев. Основные проблемы, связанные с доплатами, возникают в связи с тем, что в договоре не прописано, что входит (какие затраты) в цену квадратного метра. И застройщики требуют доплату за работы, которые нельзя назвать строительством дома.

Избежать этого можно при грамотном подходе к заключению договора, с помощью юриста, специализирующегося в области долевого строительства. В договоре крайне необходимо прописать, что стоимость квадратного метра рассчитана с учетом всех затрат, необходимых для строительства и ввода дома в эксплуатацию. То есть в стоимость квадратного метра входят затраты не только на строительство коробки и черновую отделку, но и затраты на благоустройство территории, на подключение дома к инженерным сетям, выполнение инвестиционных условий, установленных администрацией, оплата аренды земельного участка в период строительства и прибыль фирмы. Также необходимо указывать, что сумма (цена квартиры), определенная в договоре, является достаточной для передачи квартиры дольщику и регистрации им права собственности на квартиру.

В основном доплату просят по объектам, строительство которых началось достаточно давно, когда цены на строительные материалы и на сами квартиры были гораздо ниже, а пришлось заканчивать строительство в настоящее время по новым ценам на стройматериалы. А возможно, застройщик действительно понес какие-то убытки — были просчеты в сметной стоимости. Иногда застройщики просят доплату необоснованно, желая просто увеличить свою прибыль.

Чтобы выяснить, действительно ли застройщик понес убытки, нужно обращаться непосредственно к застройщику и требовать обоснования доплаты. Дольщик — участник строительства, и застройщик обязан предоставить ему информацию. Дальше возможны два варианта развития событий.

Вариант 1. Если объект достроен и застройщик необоснованно требует дополнительных денег, то дольщик (если ему позволяет договор) сможет побороться и, скорее всего, получить квартиру за те деньги, которые он внес по договору.

Вариант 2. Если объект не достроен, а застройщик начинает требовать доплату — тут сложнее, ведь застройщик может сказать, что без вашей доплаты объект так и останется недостроенным, и кто его будет достраивать — неизвестно. В этом случае без доплаты скорее всего обойтись не удастся. Но практика показывает, что если дольщик даже готов доплачивать, то всегда возникает спор по поводу суммы доплаты. Застройщик, пользуясь тем, что дольщики разобщены и не знают друг друга, грозит остановкой строительства в случае недоплаты и требует доплатить сумму гораздо большую, чем необходимо для завершения строительства. Путь один — дольщикам объединяться, заказывать экспертизу, по результатам экспертизы определять сумму, необходимую для завершения работ, и самим принимать решения о дальнейшем взаимодействии с застройщиком.

Невозможность расторгнуть договор

Чтобы избежать ситуации «без квартиры и без денег», особо обратите внимание на пункт «условия расторжения договора». Детально и максимально подробно должен быть описан механизм этого процесса: по какой причине по инициативе какой из сторон договора может быть расторгнут договор, что считается моментом расторжения договора. Обычно строители в договоре этого не прописывают, но подразумевают, что расторжением договора считается момент подписания соглашения о расторжении договора, и после подписания такого соглашения дольщику должны быть возвращены деньги в течение такого-то срока.

Но представьте себе, что строительная компания дом не строит, вы пришли, чтобы расторгнуть договор, а фирма не подписывает такое соглашение, а следовательно, и не начинает идти срок, в течение которого эта фирма должна вернуть вам деньги. Еще хуже, когда в договоре вообще не указан срок возврата денег дольщику в случае расторжения договора, или указано, что деньги возвращаются после реализации квартиры другому дольщику. Тогда соглашение о расторжении договора может быть подписано, то есть договор уже расторгнут и ваша квартира выставлена на продажу, а денег вы получить не можете. В компании вам постоянно говорят: «Денег сейчас нет, приходите через неделю», а проверить, реализовала ли компания вашу квартиру, вы никак не сможете. Для дольщика безопаснее всего, чтобы в договоре было четко прописано — какую сумму и в течение какого срока он должен получить при расторжении договора, а моментом расторжения договора должен считаться момент получения денег.

Проблемы с регистрацией права собственности

Сложности с регистрацией права собственности могут возникать:

  • из-за невыполнения застройщиками инвестиционных условий, установленных уполномоченным органом власти;
  • из-за того, что застройщик не подготовил документы на дом, необходимые для регистрации права собственности в ГУ ФРС.

К сожалению, если у дольщиков возникают сложности с регистрацией права собственности, то решать их, как правило, приходится через суд — то есть признавать за собой право собственности на квартиру в судебном порядке на основании договора приобретения квартиры, документов, подтверждающих оплату договора, и акта приема-передачи построенной квартиры. Если вашу сделку сопровождает юрист, то обычно не возникает сложностей в признании права собственности за дольщиком. Если ваша сделка застрахована, то страховая компания будет оказывать вам содействие в получении собственности, дабы не выплачивать вам страховое возмещение.

Читать еще:  Риск неплатежеспособности потребителей

Двойные продажи

Двойные продажи в последнее время встречаются редко. В основном, двойные продажи происходят из-за невыполнения подрядчиком (поставщиком материалов) своих обязательств перед застройщиком. Тогда застройщик (генподрядчик) может расторгнуть договор с подрядчиком (поставщиком материалов), и дольщик останется не у дел. Отследить мошеннические действия на этапе заключения договора (проверить цепочку договоров и акты выполненных работ) для специалиста не составит труда. Дольщик, для того чтобы избежать риска расторжения договора между застройщиком (генподрядчиком) и подрядчиком (поставщиком материалов), должен убедиться в том, что этот подрядчик (поставщик) уже выполнил свои обязательства, о чем составлен соответствующий акт.

Обязательная регистрация договоров долевого участия уполномоченным органом позволит полностью исключить риск двойной (тройной) продажи.

Печальная действительность

Специалисты констатируют нерадостный факт: практически во всех «договорах», составленных строительными компаниями, ничего не говорится ни об обязательствах компании завершить строительство дома и подключить его к инженерным сетям, ни о сроках исполнения этих обязательств, ни, тем более, об ответственности за их неисполнение.

Договор, составленный штатным юристом компании, прежде всего, защищает интересы строительной фирмы и оставляет ей много путей для «отступления». Ответственность у компании перед дольщиком мизерная (если она вообще есть), и, как правило, ответственность установлена не за те нарушения, которые подразумевает дольщик, читая договор. После подписания такого договора дольщику будет крайне сложно, а практически — невозможно отстоять свои права (возмещение материального ущерба, взыскание штрафных санкций, выплата пени или неустоек, и, тем более, морального ущерба).

Поэтому не поленитесь и предварительно покажите документ независимому юристу, специализирующемуся в области долевого строительства, который подскажет, какие изменения необходимо внести в договор, чтобы максимально защитить ваши интересы. Если компания отказывается вносить в документ ваши пожелания, поищите другую. Знайте, что альтернативные варианты есть. Существуют компании, которые составляют очень подробные договора — вплоть до артикула и марки материала, который будет использоваться при строительстве, отделке и т.д. Есть в этом, правда, одно «но» — цена за квадратный метр зашкаливает.

Риски покупки жилья по договору долевого участия

Риски договора долевого строительства нужно знать и адекватно оценивать до того, как приступать к выбору объекта недвижимости.

Покупка помещений по договору долевого участия сопряжена с определенными рисками для покупателя, главный из которых – не получить квартиру, за которую были отданы деньги. Покупатель фактически платит за то, чего пока нет. В то же время сегодня подобным образом покупают жилье многие россияне и остаются довольны. Привлекательной в таком случае является цена за квартиру, она, как правило, намного ниже цены уже готовых помещений в отстроенном доме. Для людей это реальная возможность сэкономить, а застройщикам такая система дает уверенность в том, что денег будет достаточно на приобретение материалов, на зарплату рабочим, в конечном счете, что их проект будет готов.

Долевое участие в покупке квартиры: что это такое

Условия долевого строительства, равно как и порядок взаимоотношений между застройщиком и клиентом, прописаны в Жилищном Кодексе, а также в Федеральном Законе № 214.

Согласно общепринятой точке зрения, договор долевого участия – это своего рода инвестиционный инструмент для приобретения жилья. Клиент и застройщик подписывают договор, опираясь на положения 214-го Закона. В этом договоре указываются права и обязанности сторон. Так, покупатель обязуется внести определенную сумму денег за квартиру еще на этапе ее строительства. В свою очередь застройщик берет на себя обязанность по окончании оговоренного срока предоставить клиенту квартиру, соответствующую проекту, на основании которого и был заключен договор.

Что должно быть указано в договоре:

  • параметры квартиры (площадь, высота потолка, количество комнат и их расположение);
  • параметры самого здания (количество этажей, парковочных мест, наличие детской площадки по соседству и т.д.);
  • точный адрес дома;
  • стоимость квартиры;
  • кадастровый номер участка;
  • порядок внесения платежей;
  • дата окончания строительства, сдачи дома в эксплуатацию и передачи ключей покупателям;
  • предусмотренная гарантия на объект.

Все положения договора считаются обязательными к исполнению, а их невыполнение может повлечь к штрафам и даже расторжению договора. Хотя по желанию сторон какие-то условия договора могут подвергаться изменениям, но это должно быть обязательно прописано в документе. Как правило, условия эти в документе прописываются не в пользу покупателя.

Какие существуют риски

Законодательством предусмотрен ряд требований к застройщику, позволяющий минимизировать риски для покупателя. Так, застройщик не сможет заключить договор с покупателем, если не выполнит хотя бы одно из этих условий:

  1. не приобретет земельный участок для строительства;
  2. не оформит разрешение на проведение строительных работ;
  3. не опубликует в средствах массовой информации декларацию о проекте.

В то же время дальнейшее продвижение работ во многом будет зависеть от добросовестности застройщика, а потому риски для покупателей остаются актуальными. К основным можно отнести:

  1. приостановление работ на неопределенные сроки, вплоть до полной заморозки, если застройщиком были допущены серьезные ошибки при строительстве или же он окажется банкротом или мошенником;
  2. изменение проекта дома и квартиры;
  3. продажа одной квартиры двум и более лицам.

Последний пункт сегодня практически исключен из числа рисков. Согласно законодательству, каждый договор долевого участия подлежит регистрации в общем порядке, документ проходит через Росреестр и проверяется специалистами, то есть, заключить договор на одну и ту же квартиру двум разным лицам практически невозможно. А вот что касается первых двух рисков, общая картина в стране по-прежнему напряженная и механизмы защиты покупателей на законодательном уровне далеки от совершенства.

У гражданина есть возможность расторгнуть контракт, если не будут соблюдаться условия договора, но еще не факт, что он сможет вернуть свои деньги быстро и в полном размере. Добиваться их придется, скорее всего, через суд.

Возможные причины расторжения договора:

  • застройщик опаздывает со сдачей дома более, чем на 2 месяца;
  • застройщик поменял назначение объектов общего домового имущества;
  • квартира или дом были построены с серьезными недостатками, которые застройщик не спешит исправлять;
  • существенное изменение площади квартиры (по новым требованиям, корректировка площади не может превышать 5 процентов).

Существуют специфические риски, связанные с приобретением квартиры по договору долевого строительства, а именно – с покупкой по предварительному договору или по векселю.

Покупка по предварительному договору

В этом случае застройщик и покупатель заключают соглашение, что в будущем они совершат сделку купли-продажи, если будут выполнены условия этого соглашения и когда будет начато или завершено строительство (контракт могут заключать на разных этапах, например, когда застройщик только планирует начать возведение, или когда стройка уже идет). Отношения между сторонами в этом случае практически не регулируются законом. Застройщик может повысить цену, оттягивать сроки, в общем, по-своему трактовать условия соглашения. Такой способ покупки пользуется популярностью за счет низкой стоимости жилья, предлагаемого по предварительному договору.

Покупка по векселю

Схема такой покупки заключается в том, что застройщик получает деньги не по договору купли-продажи, а по договору займа или по векселю. Но гарантий, что застройщик в итоге предоставит своему заемщику жилье по проекту и в точно установленные сроки – нет, ведь жилая площадь не будет являться объектом таких договорных взаимоотношений. Хотя схема законна, покупателю, который хочет быть уверен, что в итоге он получит свое жилье без проблем, лучше ей не пользоваться.

Как обезопасить себя от возможных проблем

Подписывая договор долевого участия, человек в любом случае рискует, невозможно предусмотреть все риски. Тем не менее, на начальном этапе подписания контракта покупатель может проявить бдительность и исключить возможные недоразумения. Изучите отзывы об объектах застройщика в интернете, узнайте его историю на рынке недвижимости.

Текст договора нужно читать очень внимательно. Проверяйте все данные, в первую очередь – срок завершения строительства и стоимость приобретаемого жилья, изучите план здания, обратите внимание, чтобы наряду с вашей подписью на всех важных страницах стояла и подпись руководителя компании, с которой вы заключаете договор. Подписывать такой документ без доверенности может только генеральный директор компании, все остальные – только с доверенностью, поэтому если вы увидели подпись, допустим, менеджера или коммерческого директора, попросите показать оригинал доверенности, а также сделать для вас его копию.

Если вы не уверены, что можете разобраться во всех положениях договора, обратитесь к специалисту.

Свой экземпляр договора ни в коем случае не отдавайте в третьи руки. Сохраните его даже после того, как получите квартиру, ведь некоторые недостатки, допущенные при строительстве, могут проявиться не сразу. Этот договор будет вашим основным документом, если возникнут какие-нибудь споры с застройщиком и вам придется обращаться в суд.

Читать еще:  Риски электронного документооборота

Как стать участником долевого строительства

Предположим, вы изучили рынок недвижимости в своем регионе и узнали, какие компании ведут строительство и предлагают приобрести жилье по договору долевого участия, сравнили отзывы других клиентов и ознакомились со строительной историей самых интересных на ваш взгляд фирм. Многое можно найти в интернете, только не ленитесь искать. В таком случае вам остается только сделать выбор и узнать, на каких условиях компания предлагает купить жилье.

Некоторые застройщики соглашаются на поэтапную выплату стоимости квартиры, другие требуют внести сразу всю сумму целиком. Выбор целиком за вами. Если вас устраивает последний вариант, но нет необходимой суммы денег, вы можете обратиться в банк и получить ипотечный кредит.

Если вы дошли до стадии подписания договора, то советуем поступить следующим образом. Сначала составьте с представителем застройщика договор, но не подписывайте его, а заберите домой для сверки с проектом, а еще лучше – покажите документ опытному юристу.

Соглашение будет считаться вступившим в силу после его регистрации в государственных органах.

Ипотека и долевое строительство

Банку нужна будет информация о застройщике, если там сочтут сделку «чистой», вам выдадут деньги под залог прав на строящееся жилье, застройщик в таком случае сможет получить на свой счет нужную сумму денег, а с вами подписать договор. Правда, в таком случае вы также рискуете, поскольку все равно остается вероятность того, что ваш дом не будет достроен, но при этом еще за вами будет числиться задолженность перед банком. Не легче будет, если в банке не захотят рассматривать в качестве залога будущую квартиру, обычно это происходит, если там не уверены в силах застройщика. По этому варианту вам придется в качестве залога предлагать другую свою недвижимость.

У некоторых застройщиков работают ипотечные брокеры. Они могут помочь со сбором документов, а также посоветовать банки, с которыми сотрудничает их строительная компания.

Долевое строительство: риски для дольщиков в 2020 году

С каждым годом все больше граждан приобретают жилье посредством участия в долевом строительстве. В статье разберем, насколько безопасно долевое строительство для участника и какие риски могут возникнуть у гражданина, который вступил в долевое строительство.

Основные принципы долевого строительства

Долевое строительство регулируется законом РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

Долевое строительство позволяет гражданам инвестировать свои денежные средства в строительство их будущего жилья. Их средства идут на строительство многоквартирных домов, в которых им будет выделен и передан в собственность определенный объект недвижимости.

Основными участниками долевого строительства являются:

  • дольщики – граждане либо юридические лица, которые инвестируют денежные средства в строительство;
  • застройщик – юридическое лицо, которое взяло на себя обязательства по строительство многоквартирных домов.

Застройщиками могут выступать как строительные, так и инвестиционные компании.

Долевое строительство: риски для дольщиков

Суть долевого строительства заключается в том, что граждане инвестируют свои денежные средства в права на объект недвижимости, которого фактически нет. Право собственности на жилье переходит при наступлении следующих факторов:

  • после введения дома в эксплуатацию;
  • после полной оплаты дольщиком за объект недвижимости.

Договор участия в долевом строительстве

Одним из способов закрепления прав и обязанностей застройщика и дольщика является двустороннее подписание договора. Согласно действующего законодательства данный договор подлежит государственной регистрации.

Рассмотрим основные реквизиты договора.

Реквизит договора

Описание

Указывается наименование и описание объекта: адрес, этаж, площадь, прочее. Также к договору прикладывается схематическое изображение объекта (план, схема либо чертеж).

В договоре должны быть зафиксированы сроки сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию и передачи в собственность объекта недвижимости гражданину.

В договоре должны быть зафиксирована стоимость будущего объекта недвижимости, а также график проведения расчетов между дольщиком и застройщиком.

Вносятся все идентификационные данные застройщика и дольщика.

Застройщиком должен быть предоставлен гарантийный срок на объект недвижимости. Как правило он составляет 5 лет.

Бланк договора долевого строительства можно скачать здесь ⇒ Договор участия в долевом строительстве.

Долевое строительство: риски для дольщиков

Участие в долевом строительстве позволяет гражданам купить жилье по более низкой цене. Однако прежде чем стать дольщиком и подписать договор участия в долевом строительстве, необходимо взвесить все риски.

Рассмотрим следующие риски, которые могут возникнуть у участника договора долевого староительства:

Затягивание срока ввода объекта в эксплуатацию

Бывают ситуации, когда в договоре оговорены одни сроки ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, а по факту идет задержка по срокам. Это может быть связанно с нарушением застройщиком каких-либо норм, неправильное оформление документации, прочее.

Дефекты при сдаче объекта

При оформлении в собственность объекта недвижимости выявлены дефекты конструкций жилья.

Застройщик признан банкротом на основании решения арбитражного суда и строительство многоквартирного дома заморожено.

Застройщиками могут выступать подставные фирмы – специально зарегистрированные новые юридические лица.

При подписании договора об участии в долевом строительстве надо быть предельно внимательным, кто выступает вторым подписантом. Поскольку с Вами могут вести переговоры представители от известного бренда, а на момент сделки (подписания) в договоре Вы увидите другое юридическое лицо. Для минимизации риска попасть под данную схему мошенничества, Вы имеете законное право затребовать проект договора и тщательно проверить его.

Как минимизировать риски для плательщиков при долевом строительстве

Для минимизации возможных рисков будущему участнику следует очень скрупулезно подойти к процедуре проверки. Ниже описаны основные действия, которые следует предпринять гражданину прежде чем вступить в долевое строительство.

Тщательная проверка информации и документации

При выборе застройщика необходимо ответственно подойти к проверке данных, предоставляемых застройщиком.

Законодательно закреплена ответственность именно застройщика за полноту и достоверность предоставляемой информации, но это не снимает с Вас ответственности за Ваш выбор.

На что следует обратить внимание при выборе застройщика:

  1. На репутацию застройщика, а именно сколько лет он работает на этом рынке, сколько объектов введено в эксплуатацию.
  2. Проверка данных о застройщике. Законом закреплены обязательные требования к застройщику такие, как:
  • отсутствие данных о застройщике в реестре недобросовестных поставщиков, а также реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка;
  • наличие проектной документации строительства многоквартирного дома;
  • более 10% собственных средств застройщика должны быть задействованы в проекте;
  • отсутствие различного рода задолженности: действующие кредиты, неуплата налогов и сборов;
  • находится ли застройщик в процессе ликвидации;
  • отсутствие судебных решений, задолженности по налогам, действующих кредитов.
  1. Запросить проект договора и тщательно ознакомиться с ним. На что следует обратить внимание:
  • наличие всех обязательных реквизитов договора;
  • пункт о «дополнительных метрах»;
  • идентификационные данные застройщика.
  1. На момент подписания договора тщательно сверить его с ранее полученным проектом договора, а именно соответствие всех реквизитов.
  2. Уточнить у застройщика вносит ли он отчисления в Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства.

Пункт о дополнительных метрах предоставляет возможность застройщику запросить сумму выше, чем указано в договоре. Согласно данного пункта дольщик обязуется заплатить за каждый дополнительный метр при оформлении в собственность жилья.

Гарантии при подписании договора о долевом участи

Оформление ипотеки на участие в долевом строительстве снижает риск. Так как служба безопасности Банка обязана проверить всю документацию по застройщику до момента выдачи кредита.

Залогом при ипотечном кредитовании выступают право собственности заемщика на будущий объект недвижимости. После введения дома в эксплуатацию, объект недвижимости будет выступать залогом.

В случае возникновения спорных ситуации с застройщиком либо отказом дольщика от договора участия в долевом строительстве банк напрямую разбирается с застройщиком.

Однако оформление ипотеки на долевое строительство ведет за собой дополнительные затраты.

Еще одной гарантией при долевом строительстве является участие застройщика в Фонде защиты прав граждан-участников долевого строительства. Согласно закона РФ от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ застройщику необходимо делать отчисления в размере 1,2 % от суммы, указанной в каждом договоре долевого участия. За три дня до момента государственной регистрации договора застройщик обязан внести данную сумму средств.

При признании застройщика банкротом на основании решения суда, Фонд обязан компенсировать расходы дольщику за участие в долевом строительстве.

Читать еще:  Критерии налоговых рисков фнс

Риски Участника долевого строительства

Здравствуйте! Каковы риски Участника долевого строительства, если право аренды на земельный участок, на котором осуществляется строительство дома, передано Застройщиком в залог Акционерному коммерческому банку?

Участник уведомлен о том, что право аренды на земельный участок, на котором осуществляется строительство Здания, передано в залог Акционерному коммерческому банку «Абсолют Банк» (публичное акционерное общество) (далее – «Залогодержатель») на основании Договора залога (об ипотеке) № 149-16 от 23.12.2016 г., заключенного между Застройщиком и Залогодержателем и зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве 30.12.2016 года, а также в последующий залог Залогодержателю на основании Договора залога (об ипотеке) № 149/1-16 от 26.04.2017 года, заключенного между Застройщиком и Залогодержателем и зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве 11.05.2017 года.

3.2.10. Участник настоящим дает согласие на осуществление Застройщиком всех юридических и фактических действий для разделения/объединения /перераспределения/выдела земельного участка, указанного в п.1.1. Договора, таким образом, чтобы земельный участок, необходимый для строительства и последующей эксплуатации Здания представлял собой самостоятельный объект права, включая согласие на оформление Застройщиком прав собственности и/или аренды на все земельные участки, образованные в результате разделения земельного участка. Участник выражает свое согласие на уменьшение предмета залога в связи с предстоящим разделом/объединением/перераспределением/выделом земельного участка и образованием земельного участка, необходимого для строительства и последующей эксплуатации Здания. С момента постановки на кадастровый учет земельного участка, необходимого для строительства и последующей эксплуатации Здания, и государственной регистрации Застройщиком (собственником) права собственности и/или права аренды на данный земельный участок, у Участника возникает право залога данного земельного участка и/или права аренды земельного участка в соответствии со ст. 13 Закона 214-ФЗ, одновременно с этим Участник выражает свое согласие на прекращение залога на право аренды на земельный участок, указанный в п. 1.1. настоящего Договора, а земельные участки (права аренды на земельные участки), образованные после раздела/объединения/ перераспределения/выдела земельного участка, и не занятые под строительство Здания, не будут находиться в залоге у Участника в соответствии со ст.13 Закона 214-ФЗ.

3.2.11. При необходимости в целях раздела/объединения/перераспределения/выдела земельного участка, указанного в п. 1.1. настоящего Договора, государственной регистрации указанных изменений, в том числе изменения предмета залога, Участник обязуется предоставить Застройщику в течение 15 (Пятнадцати) дней с момента получения письменного запроса необходимые документы для раздела/объединения/ перераспределения/выдела земельного участка, государственной регистрации указанных изменений, в том числе нотариально заверенное согласие/заявление Участника на внесение изменений, а также при необходимости подписать дополнительное соглашение к настоящему Договору.

3.2.12. Подписывая настоящий Договор, Участник выражает свое согласие Застройщику на передачу в залог (в том числе последующий) любым третьим лицам, включая кредитные организации и банки (в том числе Акционерный коммерческий банк «Абсолют Банк» (публичное акционерное общество)), права аренды на земельный участок, указанный в п. 1.1. настоящего Договора, и строящихся (создаваемых) на указанном земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (в том числе объекты незавершенного строительства), исключая объект(ы) долевого строительства по настоящему Договору.

Стоит ли покупать квартиру по ДДУ при таких условиях? Спасибо!

Риски участника долевого строительства

— Взыскание неустойки без предоплаты
— Споры с застройщиками
— Сопровождение сделок по ДДУ

О нас

Услуги

Статьи

Сегодня уже многое сказано и написано об изменениях в 214 ФЗ, вступивших в действие с начала 2017 года, которые намного усложнили жизнь застройщикам. Не секрет, что многие строительные фирмы не смогут пережить кардинальные нововведения в законодательстве и просто уйдут с рынка долевого строительства. Гражданам это на руку, поскольку всегда лучше иметь дело с крупной и надежной компанией, которая дорожит своей репутацией. Что касается дольщиков, то их положение заметно упрочилось, но риски долевого участия в строительстве все-таки остаются, хотя их стало заметно меньше, чем раньше. С чем могут столкнуться граждане, решившие купить недорогое жилье в новостройке, и как избежать рисков? Давайте в этом разберемся.

Эксперты сходятся во мнении, что нововведения в законе в целом позитивны и, безусловно, способствуют улучшению ситуации в долевом строительстве, которое в последние годы стало менее рискованным. Соглашаясь с оценками компетентных специалистов, юристы нашей организации провели мониторинг и выявили основные факторы риска, с которыми может столкнуться дольщик, участвуя в долевом проекте.

О 214 ФЗ слышали уже многие и практически все потенциальные дольщики знают, что заключать с застройщиком нужно только ДДУ. Поэтому они уверены, что подписав договор долевого участия, риски им уже не страшны, так как они находятся под защитой закона. Однако это не совсем так. Условия договора таят в себе много скрытых моментов, на которые граждане, в силу незнания законодательства, не обращают внимания. На это и рассчитывают застройщики, включая в документ пункты, невыгодные, а подчас напрямую противоречащие интересам участникам. Подробный анализ договора опытным юристом поможет раскрыть глаза дольщику и позволит не подвергнуть себя очередному риску.

Большинство застройщиков обязывают участников оплачивать коммунальные платежи до подписания акта, что само по себе незаконно. В результате доплат цена квартиры может возрасти на несколько сотен тысяч рублей, поэтому лучше не соглашаться на заключение договора на таких условиях.

При приемке квартиры очень часто обнаруживается несоответствие по площади. Фактическая квадратура квартиры, полученная в результате обмеров БТИ, как правило, отличается от указанной в ДДУ, и к этому надо быть готовым. Требование о доплате за лишние метры вполне законны, но только тогда, когда изменения не превышают 5 % от всей площади. По новым правилам, если проектная площадь жилья отличается от фактически полученной более чем на 5 %, дольщик может аннулировать договор, а также взыскать с застройщика компенсацию за весь период действия договора.

Задержка строительства – это, пожалуй, самая распространенная ситуация в долевом строительстве. В нее рискует попасть каждый второй дольщик. В ДДУ стоят сроки передачи жилья, которые застройщик не имеет права нарушать. За это ему грозят немалые штрафные санкции в пользу дольщиков. Неустойка выливается в огромные суммы (проценты взимаются за каждый просроченный день), поэтому понятно желание застройщика избежать выплат. По закону это возможно, если перенос сдачи объекта будет согласован со всеми участниками проекта.

Еще один риск, который поджидает дольщика на пути к новоселью – неудовлетворительное качество квартиры, в которой полно недоделок и строительных дефектов. Принятие жилья у застройщика – это не безусловная обязанность дольщика. Если обнаружатся недостатки, нельзя идти на поводу у строителей и подписывать передаточный акт, иначе все дефекты придется исправлять за свой счет. А по закону это должен делать застройщик своими силами, причем в строго оговоренное время. Сначала необходимо составить претензию об устранении недостатков, а если застройщик ее проигнорирует и не исправит свои огрехи, нужно обращаться в суд.

Строительство дома длится несколько лет, за это время материальное положение дольщика может поменяться, у него могут возникнуть трудности с внесением денег в долевое строительство, риски возможной неплатежеспособности на начальном этапе строительства посчитать достаточно трудно. Однако участник проекта не может просто так расторгнуть договор, если на то нет законных оснований.

С 2017 года у граждан появилась возможность получить в общую долевую собственность построенные на участке объекты социальной инфраструктуры: поликлиники, школы, детские дошкольные учреждения. При согласии дольщика, между ним и застройщиком заключается соглашение, и средства участника, в том числе будут направлены на строительство данного объекта. В чем здесь риск? Дольщику нужно быть готовым к дополнительным расходам, которые ждут его в будущем, поскольку помимо прав он также возлагает на себя обязанности по содержанию данного объекта: уплату налогов, аренды, коммунальных платежей.

Самые серьезные риски при долевом строительстве – это возможное банкротство застройщика. Дальнейшие действия граждан зависят от множества факторов. Если применяется стадия наблюдения, дольщику следует обращаться в Арбитражный суд, на чьем производстве находится банкротное дело, и заявлять свои требования в реестре кредиторов.

Опытные юристы Общества защиты прав дольщиков помогут вам предотвратить большинство рисков, с которыми можно столкнуться при участии в долевом строительстве. В разделе «Контакты» опубликованы наши данные для связи.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector