Multi-finance.ru

Обзор финансовых рынков
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Индексация арендной платы с учетом инфляции

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 20 июня 2006 г. N А65-17143/05-СГ2-4 Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки ее индексации с учетом инфляции не является изменением условий договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия. Поэтому при новом рассмотрении дела суду необходимо выяснить коэффициент инфляции за период истекший с момента заключения договора аренды до уведомлений об изменении арендной платы и произвести на основании полученных данных ее индексацию с учетом применения коэффициента инфляции (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа
от 20 июня 2006 г. N А65-17143/05-СГ2-4
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению коммунальным имуществом администрации г.Казани,

на решение от 09.12.2005 и постановление апелляционной инстанции от 22.02.2006 Арбитражного суда Республики Татарстан по делу N А65-17143/05-СГ2-4,

по исковому заявлению Комитета по управлению коммунальным имуществом администрации г.Казани к обществу с ограниченной ответственностью «Фирма «Апекс», г.Казань, с участием третьего лица: муниципального унитарного предприятия «ЖКУ Приволжского района г.Казани о взыскании 2913017 руб. 23 коп. долга, 497663 руб. 96 коп. пени, расторжении договора и изъятии занимаемого помещения,

Комитет по управлению коммунальным имуществом Администрации г.Казани обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Фирма Апекс» с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора МУП ЖКУ Приволжского района г.Казани о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1934822 руб. 56 коп, пени в сумме 234660 руб. 08 коп. по договору аренды N 2480-7 от 01.09.2001 г., о расторжении договора аренды N 2480-7, об изъятии у ответчика нежилого помещения общей площадью 1687,5 кв.м, расположенного по адресу: г.Казань, ул.Р.Зорге, д.39 и передаче его по акту приема-передачи истцу.

До принятия решения по существу истец увеличил размер задолженности по арендной плате до 2913107 руб. 23 коп. и размер пени до 497663 руб. 96 коп. за счет увеличения периода просрочки с 01.09.2001 г. по 31.10.2005 г.

Ответчик предъявил истцу встречный иск о признании незаключенными дополнительного соглашения к договору аренды от 21.07.2003 г. и односторонних сделок (уведомления N 6190 от 29.05.2002 г. и уведомления N 7493 от 05.07.2004 г.).

Встречный иск рассмотрен одновременно с первоначальным иском.

Решением от 09.12.2005 г. первоначальный иск в части расторжения договора аренды N 2480-7 от 01.09.2001 г. оставлен без рассмотрения, в удовлетворении других требований первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен частично, дополнительное соглашение от 21.07.2003 г. признано незаключенным, в удовлетворении встречного иска в части признании односторонних сделок незаключенными отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 22.02.2006 принятое решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Комитет по управлению коммунальным имуществом Администрации г.Казани ставит вопрос об отмене решения от 09.12.2005 и постановления апелляционной инстанции от 22.02.2006, как принятых с нарушением пункта 1 статьи 452 , пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как изменение размера арендной платы является лишь исполнением уже существующего в договоре аренды условия о порядке определения размера арендной платы, а не является изменением условий договора аренды, и принять по делу новое судебное решение.

Законность решения от 09.12.2005 и постановления апелляционной инстанции от 22.01.2006 проверена в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационной инстанцией, которая считает их подлежащими отмене, а дело направлению на новое рассмотрение.

Материалами дела установлено, что 01.09.2001 истец (далее арендодатель), ответчик (далее арендатор) и третье лицо (далее балансодержатель) заключили договор аренды коммунального имущества N 2480-7, в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 1687,9 кв.м, расположенное по адресу: г.Казань, ул.Р.Зорге, д.39.

Срок аренды установлен с 01.09.2001 по 31.08.2004.

Договор аренды зарегистрирован Филиалом N 3 ГРП при МЮ РТ в г.Казани 23.04.2002 г. за N 16-50.3-21.2002-5327,2.

Согласно п.2.1 договора аренды арендная плата установлена сторонами в размере 17392 руб. 69 коп. без учета НДС.

В п.2.5 договора предусмотрено, что с целью учета уровня инфляции (но не чаще одного раза в год) арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке. Новый размер арендной платы устанавливается со срока указанного в уведомлении о внесении соответствующих изменений в договор.

Стороны установили, что дополнения и изменения условий договора, его продление и расторжение производится по соглашению сторон, кроме случаев предусмотренных пунктами 2.5, 5.3 договора.

29.05.2002 истец направил ответчику письмо N 6190, в котором уведомил об изменении в одностороннем порядке арендной платы и установления ее ежемесячного размера 47736 руб. 02 коп. без учета НДС в соответствии с постановлением Главы администрации г.Казани от 31.10.2001 N 2301 «О порядке сдачи в аренду государственного и муниципального имущества на территории г.Казани».

21.07.2002 стороны подписали дополнительное соглашение к договору аренды, в котором установили, что ежемесячный размер арендной платы с 01.08.2003 составит 35355 руб. 73 коп.

05.07.2002 истец направил ответчику письмо N 7493, в котором уведомил в одностороннем порядке об изменении арендной платы и установления ее ежемесячного размера 262349 руб. 30 коп. в соответствии с постановлением Главы администрации г.Казани от 09.09.2003 N 1604 «О порядке сдачи в аренду недвижимого имущества г.Казани».

В соответствии с постановлением Главы администрации г.Казани от 09.09.2003 N 1604 «О порядке сдачи в аренду недвижимого имущества г.Казани истец в одностороннем порядке увеличил ежемесячный размер арендной платы до 269361 руб. 40 коп.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований по основному иску и признавая дополнительное соглашение от 21.07.2003 незаключенным по встречному иску судебные инстанции исходили из того, что поскольку новый расчет размера арендной платы произведен истцом в соответствии с методикой, утвержденной постановлениями главы администрации г.Казани от 31.10.2001 N 2301 и от 09.09.2003 N 1604 и основан на изменении нормативной стоимости одного метра площадей, а не коэффициента инфляции, следовательно, в соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 5.1 договора аренды от 01.09.2001 N 2480-7, изменение арендной платы производится по соглашению сторон, с обязательной регистрацией производимых изменений условий договора аренды в установленном законом порядке.

Между тем, анализ имеющихся в деле документов свидетельствует о принятии решения судом без всестороннего исследования документов и обстоятельств, имеющих значение для дела.

Пунктами 2.5, 5.1 договора стороны предусмотрели права арендодателя изменять размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке с целью учета уровня инфляции (но не чаще одного раза в год).

Таким образом, стороны согласовали условие об одностороннем увеличении размера арендной палы, устанавливающее способ ее расчета и только в связи с увеличением уровня инфляции.

По утверждению Комитета, он учитывал уровень инфляции, но только, как составляющий коэффициент в составе расчета арендной платы, рассчитанной согласно Положению «О порядке сдачи в аренду имущества на территории города Казани».

Указанному доводу истца суд не дал правовой оценки.

Между тем, фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки ее индексации с учетом инфляции не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации условий договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

Данная правовая позиция нашла свое отражение в пункте 11 Информационного письма Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.02 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Поэтому при новом рассмотрении дела суду необходимо выяснить коэффициент инфляции за период истекший с момента заключения договора аренды до уведомлений об изменении арендной платы и изменение размера арендной платы в соответствии с пунктами 2.5, 5.1 договора аренды N 2480-7 произвести на основании полученных данных путем ее индексации с учетом применения коэффициента инфляции.

После выяснения указанных обстоятельств необходимо решить вопрос о правомерности заявленных истцом требований в полном объеме.

В свою очередь, являются ошибочными выводы суда о том, что поскольку дополнительное соглашение от 21.07.2003 о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды нежилого помещения изменений относительно размера арендной платы не было зарегистрировано, то оно является незаключенным, как противоречащее пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 11 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66.

Кроме того, судами неправомерно не принято во внимание письмо истца N 14536 от 15.12.2004 в качестве доказательств соблюдения положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации о досрочном расторжении договора аренды от 01.09.2001 N 2480-7, со ссылкой, что в нем указан договор N 2480-9 от 01.09.2004, не исследовав взаимоотношения сторон по аренде и наличии в природе других заключенных договоров аренды между сторонами по указанному объекту недвижимости.

При таких обстоятельствах дела, принятые судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение.

Руководствуясь статьями 287 , 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции постановил:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 09.12.2005 и постановление апелляционной инстанции от 22.02.2006 Арбитражного суда Республики Татарстан по делу N А65-17143/05-СГ2-4 оставить без изменения в части отказа в признании не заключенными односторонних сделок в виде писем уведомлений N 1690 от 29.05.2002 и N 7493 от 05.07.2004.

В остальной части принятые по делу судебные акты отменить, дело в отмененной части направить на новое рассмотрение в первую инстанцию арбитражного суда.

Настоящее постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2020. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Какая индексация в Договоре аренды является приемлемой

Как понять, какая индексация в Договоре аренды является приемлемой? Договор аренды коммерческой недвижимости в большинстве случаев предусматривает индексацию Арендной платы и сопутствующих платежей.

Понятие индексации.

Индексация – это одностороннее увеличение Арендной платы и/или сопутствующих платежей (эксплуатационного, маркетингового платежа) раз в год на %, согласованный Сторонами в Договоре аренды. Индексация служит механизмом защиты Арендодателя от инфляции. Для Арендатора она невыгодна и влечет увеличение издержек на аренду.

Приемлемой в Долгосрочном Договоре аренды коммерческой недвижимости является индексация 1 (Один) раз в год не более чем на 5 (Пять) процентов. Данная цифра является стандартом в долгосрочных контрактах. Есть ситуации, когда она снижается до 3-4 (Трех-четырех) % в год или повышается до 6 (Шести) %, но не более. Ранее некоторые крупные холдинги включали в договоры аренды индексацию 10 (Десять) %, но данный размер индексации влияет в целом на окупаемость проекта, и возможно его согласование только в случае, если Вы понимаете, что Арендная плата по объекту согласована сразу со скидкой, существенно ниже, чем в целом по рынку. Хотя даже в такой ситуации, я бы предпочла предусмотреть ступени оплаты Арендной платы, нежели 10-ти % индексацию.

Читать еще:  Бухгалтерский учет в оао

1 год Арендная плата составляет – 100 000 (Сто тысяч) рублей
2 год Арендная плата составляет – 110 000 (Сто десять тысяч) рублей и т.д. При этом индексация составляет не более 5 (Пяти) % и применяется с 3-его года начала срока аренды. Таким образом, второй год аренда как бы «индексируется» на 10 (Десять) %, а с 3-его года и далее, на не более чем на 5 (Пять) % ежегодно. Но эта схема скорее исключение, чем правило.

Как правильно прописать индексацию в Договоре аренды.

Пример 1 (более выгодный для Арендатора):

«Начиная с первой годовщины Даты отсчета, Арендодатель имеет право (в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ) не чаще одного раза в год увеличить в одностороннем порядке размер Фиксированной части Базовой арендной платы, но не более, чем на __% (___________ процентов) в год, письменно уведомив об этом Арендатора за 30 (Тридцать) календарных дней до такого увеличения.»

Как «сэкономить» на индексации:

1. Дата отсчета в Примере 1 выше по тексту подразумевает момент начала коммерческой деятельности в Помещении. Например, Вы подписали «01» сентября Акт приема-передачи Помещения и начали выполнять ремонтные работы в Помещении. У вас были арендные каникулы. После окончания ремонта, например, «01» ноября вы подписали Акт о начале коммерческой деятельности и начали работу.

Дата отсчета в вашем Договоре привязана к дате подписания Акта о начале коммерческой деятельности, то есть индексация произойдет через год после подписания Акта о начале коммерческой деятельности, то есть «01» ноября следующего года, а не «01» сентября. Вы «экономите» таким образом 2 (Два) месяца индексации и доплаты арендной платы. Можно не вводить термин «Дата отсчета», а прописать конкретную дату следующей индексации или привязаться к Акту о начале коммерческой деятельности, если он есть.

2. Второй важный момент, мы указываем, что Арендодатель обязан уведомить Арендатора за 30 (Тридцать) дней до увеличения. То есть, если Арендодатель забудет о том, что он должен уведомить, Вы вправе отказываться от индексации до тех, пока не будете уведомлены.

Например, он не уведомил Вас «01» октября о том, что с «01» ноября планируется повышение индексации, а сразу выставил «01» ноября счет на Арендную плату с учетом индексации. Вы вправе отказаться платить с учетом индексации и попросить официального уведомления в соответствие с условиями Договора, таким образом, вы выигрываете еще 30 (Тридцать) дней на отсутствии индексации.

3. К тому же, получив от Арендодателя уведомление о грядущей индексации, вы можете успеть провести переговоры о ее отмене. Разумеется, что Арендодатель не обязан ее отменять, но если он понимает, что в противном случае существуют риски потерять Арендатора и потратить время на поиск нового, то возможно ему будет выгоднее согласовать отмену.

Данный тип индексации за определенное количество дней считается «уведомительным», то есть Арендодатель обязан заранее уведомить Арендатора о планируемой индексации.

4. В Примере 1 мы говорим об индексации только Базовой части (она может называться Фиксированной частью, Основной частью и т.п.). То есть это основная Арендная плата. Но так как Договор может предусматривать оплату отдельно Эксплуатационного платежа (до 20-30% от стоимости Арендной платы), Операционных Услуг (то же что и Эксплуатационные платежи), Маркетингового платежа и т.п., то можно и нужно побороться за отсутствие индексации по этим дополнительным платежам. Оставив только индексацию Базовой части Арендной платы.

5. В случае внесения Арендатором Обеспечительного/Страхового депозита в Объект удостоверьтесь в отсутствие следующих формулировок в Договоре: «При изменении Ставки Арендной Платы Арендатор обязан доплатить Депозит». Тогда можно избежать доплаты Обеспечительного платежа в связи с Индексацией.

Пример 2 (менее выгодный для Арендатора):

«Начиная с 13-го месяца с даты подписания Акта о начале коммерческой деятельности и далее – ежегодно, но не чаще одного раза в год, Минимальная Постоянная часть Арендной Платы, стоимость Операционных услуг за каждый последующий календарный год увеличивается на 5 (Пять) %.
Во избежание сомнений, индексация Минимальной Постоянной части Арендной Платы, стоимости Операционных услуг не считается пересмотром соответствующих платежей и не требует согласования Сторонами, внесения каких-либо изменений или дополнений в настоящий Договор аренды, или подписания Сторонами каких-либо дополнительных документов, или направления Арендодателем Арендатору каких-либо предварительных уведомлений об индексации, или какого-либо согласия Арендатора на индексацию. Каждая индексация производится в соответствующих счетах на оплату путем корректировки соответствующих сумм, причитающихся с Арендатора за следующий платежный период (и последующие периоды в течение Договора аренды).»

В данном примере из «минусов» для Арендатора:
1. Автоматическая индексация (без предварительного уведомления Арендатора)
2. Индексация не только Арендной платы, но также Операционных услуг.

Подводя итог, самый выгодный вариант индексации в Долгосрочном Договоре аренды для Арендатора – это отсутствие индексации.

И если вам удалось договориться о фиксированном платеже на весь согласованный срок вашего Договора, то можно:
1. Либо в разделе про Арендную плату уточнить, что «Арендная плата на весь срок аренды составляет _____ ежемесячно за все Помещение и не подлежит изменению».
2. Либо указать «Стороны особо договорились об отсутствии Индексации Арендной платы и иных платежей, предусмотренных Договором аренды»

На что еще обратить внимание:

Если вы заключаете Краткосрочный Договор аренды на 11 мес. (без регистрации), то будьте внимательны, чтобы Арендодатель не прописал индексацию раз в год. Например: «Арендодатель имеет право увеличить Арендную плату не более чем 1 (Один) раз в год в одностороннем порядке и не требует согласования с Арендатором». Если прописать такую фразу в Краткосрочном Договоре аренды, то уже через условно 3 (Три) дня после подписания Договора на 11 (Одиннадцать) месяцев, Арендодатель может уведомить Вас о том, что он поменял цену.
Если подписывается Краткосрочный договора аренды на 11 месяцев, но в нем предусматривается автопролонгация/автопродление Договора, то тогда индексацию можно указать. Но первую индексацию не ранее чем через 12 месяцев с момента подписания Акта приема-передачи помещения в аренду.

Механизм изменения арендной ставки по договору аренды недвижимого имущества

Данная ситуация прежде всего вызвана тем, что стороны при заключении договора аренды большое внимание уделяют вопросу согласования размера арендной ставки и другим существенным условиям договора аренды, а механизм изменения арендной ставки часто сторонами в договоре не прописывается, либо регламентируется некорректно.

На практике это влечет большое количество споров, поскольку у арендодателя всегда есть соблазн повысить размер аренды при отсутствии надлежащей регламентации данного вопроса в договоре. В данной статье мы рассмотрим наиболее актуальные вопросы порядка (механизма) изменения арендной ставки по договору аренды недвижимого имущества.

Общее правило

Согласно пункту 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), если иное не предусмотрено договором аренды, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Указанное правило на практике ранее вызывало немало трудностей как у сторон договора, желающих изменить размер арендной платы, так и среди судейского корпуса в вопросе ее толкования, поскольку существовало несколько основных позиций по вопросу толкования указанной статьи ГК РФ:

При этом в большей степени и участники оборота и суды руководствовались позицией Президиума ВАС РФ, которая изложена в информационном письме от 11.01.2002 № 66 (п. 11): «…при применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления».

Таким образом, ранее превалировал подход, что даже двусторонним соглашением стороны не вправе были пересматривать размер арендной платы чаще одного раза в год, поскольку такие соглашения являются ничтожными (постановление ФАС Центрального округа от 28.08.2009 N Ф10-6163/08 по делу N А14-2547/2008/87-17).

С выходом Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подходы к толкованию пункта 3 ст. 614 ГК РФ изменились и в этом вопросе появилась определенность.

Так, согласно разъяснениям, содержащимся в п. 21. Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (в ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Пленум ВАС РФ по аренде №73) норма, заложенная в пункт 3 статьи 614 ГК РФ, является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Таким образом, в настоящее время судебная практика исходит из права сторон договора аренды самостоятельно решать вопрос об изменении размера арендной платы путем подписания дополнительных соглашений (неограниченное количество раз в течение года, в том числе первого года аренды). Однако если одна из сторон против изменения размера арендной платы и подписания соответствующего дополнительного соглашения, а условия договора аренды позволяют арендодателю в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, то такое изменение может быть не чаще одного раза в год. Указанное ограничение по замыслу законодателя должно защищать слабую сторону договора аренды (арендатора) от «произвола» арендодателя.

Одностороннее изменение арендной платы по инициативе арендодателя

В настоящее время также появились важные для оборота изменения в части регулирования одностороннего изменения арендной платы по инициативе арендодателя.

Сформирован подход, что право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, когда такое право прописано в договоре аренды, не должно приводить к неравному размеру обязательств сторон.

С этой целью правоприменителем была сформирована позиция, согласно которой если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки (п. 22 Пленум ВАС РФ по аренде №73).

Читать еще:  Учет лицензий скзи

За год с небольшим уже сформировалась судебная практика по спорам, где арендатор в целях защиты своих нарушенных прав применял данные разъяснения ВАС РФ и оспаривал (признавал недействительными) сделки по изменению в одностороннем порядке условия договора о размере арендной платы, оформленные в виде уведомления арендодателя (см., например, Постановление ФАС Уральского округа от 26 сентября 2014 г. N Ф09-6062/14; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21 мая 2013 г. N А58-3082/2012).

Индексация арендной платы

Во избежание споров по вопросу изменения арендной ставки, сторонам целесообразно согласовать механизм изменения арендной ставки на весь период действия такого договора, который будет в рамках согласованных параметров «автоматически» изменять размер арендной ставки в согласованные в договоре сроки.

Судебная практика подтверждает эффективность данной рекомендации, поскольку наибольшее количество споров по изменению арендной ставки происходит тогда, когда данный вопрос в договоре не урегулирован и разрешается сторонами уже в процессе исполнения договора аренды, а не на стадии его согласования и заключения.

Для того чтобы корректно регламентировать механизм изменения (индексации) арендной платы по договору необходимо знать следующее:

1) Норма п. 3 ст. 614 ГК РФ по смыслу, придаваемому ей правоприменительной практикой, не препятствует сторонам предусмотреть в договоре аренды механизм исчисления арендной платы, учитывающий инфляционные процессы, изменение курсов валют и т.д. (см. Определение Конституционного Суда РФ от 29.09.2011 N 1313-О-О).

2) Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением условия договора в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ. Оно представляет собой исполнение условия о корректировке размера арендной платы (пункт 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Таким образом, изменение размера арендной платы в соответствии с механизмом такого изменения, предусмотренным договором, не является изменением договора аренды, которое регулируется п. 3 ст. 614 ГК РФ, и, следовательно, не подпадает под вышеуказанные ограничения, установленные данной статьей.

Однако включение в договор аренды механизма изменения арендной ставки не в полной мере гарантирует отсутствие споров между сторонами по вопросу уплаты аренды, поскольку очень часто такой механизм прописывается либо очень сложно, либо не в полной мере регулирует изменение арендной ставки, что влечет возникновение споров.

Для понимания приведем пример из судебной практики. Так, стороны в договоре прописали условие, что размер арендной платы может быть увеличен арендодателем в одностороннем порядке в случае увеличения тарифов за пользование земельным участком, на котором расположено здание пропорционально площади арендуемых помещений, а также увеличения тарифов на коммунально-эксплуатационные и другие расходы, в том числе за водоснабжение, канализацию, теплоснабжение и электроснабжение.

Предусмотрев в договоре возможность одностороннего повышения размера арендной платы, стороны не поставили подобное повышение в пропорциональную зависимость от понесенных расходов арендатора на оплату коммунальных услуг, а также не предусмотрели порядок и не установили расчет, применяемые в случае одностороннего повышения арендной платы, что повлекло произвольное увеличение арендной платы арендодателем (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.01.2010 по делу N А05-7679/2009).

Если говорить о сложности механизма изменения арендной платы, то здесь важно помнить, что если в договоре прописан такой механизм определения арендной платы, который на момент заключения договора не позволяет точно определить ее размер, то условие об арендной плате будет являться несогласованным, что в свою очередь может повлечь признание договора аренды незаключенным в судебном порядке (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.01.2009 по делу N А31-2872/2007-21; постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.02.2010 по делу N А42-6481/2007).

В этой связи очень важно согласовать в договоре аренды такой механизм изменения арендной платы, который будет четко и детально регулировать основания и порядок изменения арендной платы, размер которой надлежащим образом согласован сторонами.

Арендодатель, если иное не предусмотрено договором, не обязан уведомлять арендатора об изменении размера арендной платы в результате ее увеличения в соответствии с механизмом ее определения, предусмотренным договором, поскольку это является исполнением условия договора аренды (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 01.02.2011 по делу N А39-1416/2010; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.02.2010 по делу N А78-2851/2009).

В случае если договором предусмотрена обязанность арендодателя уведомлять арендатора об изменении размера арендной платы, то обязанность уплаты по новым ставкам наступает у арендатора с момента получения такого уведомления (Определение ВАС РФ от 20.01.2011 N ВАС-18378/10 по делу N А57-12453/2009).

Важно знать, что изменение арендной платы, не соответствующее механизму ее расчета, установленному в договоре, требует подписания дополнительного соглашения и подпадает под действие п. 3 ст. 614 ГК РФ. В случае если договор аренды был зарегистрирован, то такое соглашение также требует регистрации (Определение ВАС РФ от 15.12.2010 N ВАС-16219/10 по делу N А55-37624/2009; Определение ВАС РФ от 27.02.2010 N ВАС-7379/09 по делу N А72-6461/2008-3/204).

В заключении еще раз отметим, что сторонам целесообразно на стадии переговоров выработать и согласовать взаимовыгодный механизм изменения арендной ставки по договору; определить условия, при наступлении которых стороны обязуются пересмотреть размер арендной платы (как в сторону повышения так и понижения), а также четко и надлежащим образом прописать порядок такого изменения.

Материал подготовил Василий Трофимов, руководитель проектов, адвокат МКА «Яковлев и Партнеры».

Изменение арендной платы исходя из уровня инфляции

Заключая договор аренды, обе стороны традиционно уделяют большое внимание определению размера оплаты и порядку ее внесения. При этом не всегда подробно прописывается пункт об индексации исходя из уровня инфляции.

Подробно о том, что такое инфляция простыми словами и о ее темпах было написано ранее. Теперь разберемся, как будет лучше для арендатора и для арендодателя прописать механизм индексации в договоре аренды.

Ставка арендной платы

Практика показывает, что интересы обеих сторон прямо противоположны:

  1. Арендодателю выгодно повышать плату регулярно, исходя из ситуации, сложившейся в экономике.
  2. Для арендатора предпочтительней закрепить суммы платежей на длительный срок, либо иметь четкое представление о рамках, в которых возможно повышение расходов на аренду помещения в будущем.

Следовательно, возможны следующие варианты:

  1. Неизменность ставки арендной платы и ее корректировка исключительно по дополнительному соглашению обеих сторон;
  2. Изменение арендной платы арендодателем в одностороннем порядке путем уведомления арендатора.

Первый вариант не выгоден для арендодателя, но и несет для арендатора риск того, что арендуемые площади могут быть переданы другому арендатору по истечению срока аренды.

Второй вариант более гибкий и может учесть интересы обеих сторон договора. Поэтому рассмотрим именно его.

Как производится индексация?

В договоре может быть прописан порядок вычислений с помощью формул, коэффициентов, тарифов или других данных, которые будут согласованы обеими сторонами.

Кстати, нормативными документами Российской Федерации в некоторых случаях предусмотрен обязательный порядок индексации. Например, при аренде земель, находящихся в собственности государства или муниципальных органов власти.

Так, согласно Постановлению Правительства России от 16.07.2009 № 582 при заключении договора аренды земельного участка арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции.

А если в аренду сдается имущество коммерческой организации? Тогда в договоре аренды может быть указана формула расчета арендной платы.

При составлении формулы могут использоваться любые показатели, соответствующие специфике отношений сторон, например:

  • определенные сторонами твердые величины (в рублях, штуках, килограммах);
  • ставки и коэффициенты, устанавливаемые органами власти (могут быть определены в договоре в виде ссылки на соответствующий нормативный акт);
  • показатели инфляции (общие, отраслевые, региональные);
  • несколько твердых величин, каждая из которых применяется при наступлении определенных в договоре обстоятельств.

Вот пример условия договора об индексации:

«Арендная плата определяется путем умножения базовой части, которая составляет _______ (указывается сумма цифрами и прописью) рублей, на индекс потребительских цен, установленный в соответствии с Постановлением Госкомстата Российской Федерации от 25.03.2002 № 23, действующий на момент оплаты».

В формулу расчета арендной платы могут быть включены показатели, значение которых периодически изменяется. Это может быть курс валюты, уровень инфляции, ставка рефинансирования Банка России.

Если стороны согласовали размер платы подобным образом, он может изменяться неоднократно в течение срока действия договора. В некоторых случаях размер арендной платы может оказываться различным по каждому сроку ее внесения.

При таком согласовании фактическое изменение размера арендной платы означает исполнение сторонами условия о порядке его расчета, а не изменение условия договора. Поэтому правило статьи 614 о запрете на изменение размера платы чаще одного раза в год в данном случае применению не подлежит.

Напомним, что упомянутая выше статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит:

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Изменение размера платежа НЕ может быть признано недействительным, поскольку условия договора не меняются, меняется лишь показатель, используемый для расчета платежей (размер инфляции).

Арендатор не сможет отказаться от внесения арендной платы в новом размере, даже если фактическое изменение размера арендной платы происходило чаще одного раза в год.

Вместе с тем следует учитывать, что для изменения самой формулы расчета (например, исключения из нее одних показателей и включения других) должно быть заключено дополнительное соглашение. В его отсутствие арендодатель не вправе требовать внесения арендатором арендной платы в новом размере.

В судебной практике отмечают, что в условиях нынешнего экономического кризиса, постоянного изменения цен и валютной инфляции, стоит отдавать предпочтение договорам, где заранее прописана возможность изменения размера платы с учетом инфляции. В таком случае, не будут возникать споры и разногласия в цене за аренду. Сумма автоматически будет исчисляться по прописанному в договоре механизму.

Стоит ли подписывать дополнительное соглашение?

Изменение платы за арендуемое помещение в твердой сумме возможно только по соглашению сторон, даже если наблюдается инфляция в стране. Арендатор вправе отказаться от такого повышения, если оно не прописано в первоначальном договоре аренды. В случае не разрешения проблемного вопроса, спор переходит в суд.

Часто арендодатели предлагают подписать дополнительное соглашение. Но арендатору стоит иметь в виду, что такое соглашение может предоставить собственнику помещения право на изменение арендной платы в одностороннем порядке.

Будьте аккуратны с официальными документами и консультируйтесь у специалистов!

Дополнительно ознакомьтесь с кратким видео об индексации рентных платежей:

Затрудняюсь с пунктом индексации арендной платы, подскажите, пожалуйста, на что можно опираться в этом пункте.

У меня есть намерение взять в аренду производственную площадку по долгосрочному договору, сроком на 10-15 лет.

Затрудняюсь с пунктом индексации арендной платы, подскажите, пожалуйста, на что можно опираться в этом пункте. Спасибо.

Ст. 614 ГК РФ позволяет арендодателю менять плату раз в год.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Читать еще:  Учет комплектующих для основных средств

Вот и указывайте на изменение платы не чаще одного раза в год.

Предусмотрите, увеличение стоимости арендной платы в процентном соотношении к сумме, определенной при заключении договора и периодичность.Можно прописать, что это делается на основании уведомления арендодателя (ст. 421, 614 ГКРФ). Но не чаще 1 раза в год.

Вы в договоре можете указать, что индексация арендной платы осуществляется не чаще 1 раза в год и не может превышать уровня инфляции или какого-либо значения в процентах (ст. 421 ГК РФ).

Статья 614. Арендная плата

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. «Законом» могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

согласно ч. 3 ст. 614 Гк РФЕсли иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Вы можете ссылаться на ст. 614 ГК РФ Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Можете включить в договор пункт, на основании которого арендная плата может быть пересмотрена сторонами:

«В связи с повышением стоимостных факторов, оказывающих влияние на оценочную стоимость передаваемого имущества, арендная плата может быть пересмотрена и оформлена дополнительным соглашением».

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. 3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. 4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определены договором.

В соответствии с ч. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснил, что фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

Эта позиция поддерживается решениями ФАС округов, причем по вопросу, является ли правомерным изменение коэффициентов арендной платы письмом или необходимо вносить изменения в договор и регистрировать их в установленном законом порядке, суд становится на сторону арендодателя даже в случае направления им уведомления арендатору без дополнительного согласования условий арендной платы.

Об этом свидетельствует, например, позиция суда, изложенная в Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 31.07.2007 N Ф08-3716/2007, в котором суд взыскал с ответчика в пользу истца сумму долга, возникшую в результате индексации истцом арендной платы с учетом инфляции, поскольку арендатор знал об изменении арендной платы, но проигнорировал письма истца с уведомлением о ее повышении.

В Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 24.01.2007 N Ф08-6972/2006 суд удовлетворил требования арендодателя о взыскании с арендатора неосновательного обогащения в виде разницы между установленной арендной платой и фактически перечисленной, поскольку в соответствии со ст. 622 ГК РФ арендодатель вправе потребовать возмещения убытков в случае, когда арендная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков. Причем изменение коэффициентов арендной платы суд допускает путем направления арендатору письма.

Таким образом, учитывая мнение Президиума ВАС РФ и сложившуюся арбитражную практику, можно сделать вывод, что арендодатель вправе индексировать арендную плату с учетом инфляции даже в том случае, если в течение года размер арендной платы уже увеличивался. Причем необязательно при этом вносить изменение в договор аренды и регистрировать его в установленном законом порядке: для изменения коэффициентов арендной платы достаточно уведомления, направленного арендатору.

На ст. 614 ГК РФ п. 3 , указав, что ежемесячная (если в договоре именно такой срок) арендная плата будет изменяться 1 раз (или иное число раз). в год (вправе определить точную дату) и новый размер арендный платы увеличивается на_______(вправе указать на размер инфляции или сделать иную привязку, также вправе указать твердую денежную сумму (напр. на 5 000 руб. каждый год)

3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Ежегодная индексация может устанавливаться в размере индекса потребительских цен (ИПЦ) по данным Росстата например, в договоре это можно прописать так: «Каждый последующий год срока аренды ставка базовой арендной платы увеличивается на ИПЦ по данным Росстата за календарный год, предшествующий дате индексации, но не более чем на 5%»

Это как вариант А вообще индексация арендной платы определенная не установлена законодательством поэтому вы можете по своему усмотрению прописать индексацию в заключаемом договоре. ст. 421, 614 ГК РФ

Спасибо за предоставленные ответы, но видимо я не достаточно конкретно сформулировал свой вопрос. Прошу меня извинить. Все нюансы, относительно сроков по изменению арендной платы, мне приблизительно известны, так же есть опыт по ежегодной процентной ставке от общей суммы арендной платы. Но с учётом реалий сегодняшних дней, я имею ввиду не очень то стабильное экономическое положение в стране и совершенно туманным, даже ближайшем будущем. Рынок недвижимости не стоит в стороне, с учётом сегодняшней инфляции в 14%, недвижимость значительно упала в цене и количество предложений увеличилось чуть ли не вдвое. При таких условиях хотелось бы привязаться к какому-нибудь критерию, имеющим отношение к постоянно меняющейся ситуации на рынке недвижимости, что бы было обоснованное право, как увеличивать арендную плату, так и понижать её, по результатам прожитого года. Спасибо.

Если Вам нужен ориентир, то в нашем нестабильном мире в ближайшие годы ничего стабильнее доллара видимо не будет. Поэтому можете привязать повышение арендной платы к меняющемуся курсу доллара (ст. 421, 614 ГК РФ), но в то же время укажите, что изменение арендной платы — это не обязанность, а право арендодателя.

При этом не исключено, что курс пойдет вниз, поэтому условие о привязке к курсу доллара не должно быть императивным, а просто укажите, что это право арендодателя (если Вы представляете арендодателя)

Можете предусмотреть цену в условных единицах. Определите в договоре что вы будете под ними понимать и порядок оплаты (пересчета) в рубли. Это не противоречит закону.

Статья 317. Валюта денежных обязательств

[Гражданский кодекс РФ] [Глава 22] [Статья 317]

1. Денежные обязательства должны быть выражены в рублях (статья 140).

2. В денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (экю, «специальных правах заимствования» и др.). В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон.

3. Использование иностранной валюты, а также платежных документов в иностранной валюте при осуществлении расчетов на территории Российской Федерации по обязательствам допускается в случаях, в порядке и на условиях, определенных законом или в установленном им порядке.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector