Multi-finance.ru

Обзор финансовых рынков
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Долевое финансирование инвестиционных проектов

Долевое проектное финансирование

Долевое финансирование инвестиционных проектов (особенно инновационных) может осуществляться в двух главных формах:

• дополнительная эмиссия акций существующего в виде акцио­нерного общества предприятия, объявляемая для нужд финан­сирования конкретного инвестиционного проекта;

• учреждение специально для реализации инвестиционного про­екта вновь создаваемого предприятия с привлечением в него соучредителей, которые делают денежный либо имущественный вклад в уставный капитал этого предприятия.

Дополнительная эмиссия акций, объявляемая для нужд финанси­рования конкретного инвестиционного проекта, на практике весьма редко осуществляется либо оказывается успешной (в смысле привле­чения достаточного объема средств). Тем не менее в России на ран­них стадиях рыночных реформ были примеры отчасти удавшихся попыток привлечения таким образом значительных сумм (наиболее запомнившимся примером здесь служит опыт первичного размеще­ния акций Автомобильного Всероссийского Альянса, АВВА, когда акции в интересах освоения выпуска «народного автомобиля» вы­пускались к тому времени уже существовавшим акционерным обще­ством, в собственности которого находились недостроенные мощно­сти Елабужского автомобильного завода).

Причинами «экзотичности» подобного способа финансирования инвестиционных проектов являются следующие. Во-первых, для при­обретателей упомянутой дополнительной эмиссии акций (если соуч­редителям не предоставляется по закрытой подписке крупный пакет акций, дающий возможность провести своих представителей в орга­ны управления акционерного общества) не существует гарантии, что в действительности их деньги не будут использованы на иные цели.

Во-вторых, необходимы как веские доказательства (подтвержден­ные надежным аудитом) финансовой устойчивости предприятия-эми­тента, так и высокая степень его информационной прозрачности. Финансово-кризисное предприятие тем более будет склонно исполь­зовать средства, получаемые в результате рассматриваемой целевой дополнительной эмиссии, для укрепления своего финансового положения (в особо кризисных случаях — для погашения просроченной кредиторской задолженности). Заметим, что согласно российскому законодательству главной целью современного аудита является не анализ финансового положения аудируемых акционерных обществ, а контроль за достоверностью бухгалтерской отчетности. Информа­ционная прозрачность предприятия, которая тогда должна предпола­гать регулярную публикацию в тех или иных формах не только стандартной финансовой отчетности, но и сведений об инвестицион­ных проектах фирмы, нужна для того, чтобы инвесторы могли хотя бы в общих чертах видеть, как используются (и используются ли вообще) их деньги, доверенные предприятию в интересах получения в последующем прибылей с конкретного инвестиционного проекта, в который инвесторы поверили.

В-третьих, предприятие-эмитент должно пользоваться достаточ­ным общественным доверием. При этом хорошим способом обеспе­чить его служит ранее проведенное им успешное первичное разме­щение акций и котировка их на престижной фондовой бирже.

В-четвертых, предприятие-эмитент не должно быть слишком мно­гопрофильным. При этом профиль объявляемого инвестиционного проекта, как правило, должен соответствовать специализации эми­тента. Данное обстоятельство укрепит уверенность инвесторов в том, что мобилизуемые посредством целевой дополнительной эмиссии фонды действительно будут направляться по назначению и принесут дивиденды.

Учреждение специально для реализации инвестиционного проек­та вновь создаваемого предприятия с привлечением в него соучреди­телей является гораздо более популярным способом целевого доле­вого финансирования инвестиционных проектов (особенно иннова­ционных). Целевое долевое финансирование проекта в этих случаях выступает в форме взносов сторонних соучредителей в уставные ка­питалы подобных предприятий. Причем такое финансирование со­всем не обязательно является единовременным (непосредственно в момент учреждения «предприятия под проект», «проектного пред­приятия»). Учредительский договор может предусматривать как по­степенную оплату взносов в уставный капитал, так и его поэтапное пополнение путем осуществления заранее запланированных дополни­тельных эмиссий акций, осуществляемых в порядке закрытой (лими­тируемой) подписки на вновь выпускаемые акции (так, что это бу­дет соответствовать оговоренному сохранению или изменению долей соучредителей в уставном капитале).

Как уже указывалось выше, долевое финансирование инвестици­онных проектов может осуществляться в виде денежных и имущест­венных вкладов. Чаще всего от приглашаемых сторонних соучреди­телей требуется денежный вклад, так как инициатор и главный уч­редитель «предприятия под проект», как правило, обладает некоторыми уникальными для данного проекта (и создающими по нему конкурентные преимущества) активами, но не может сам пол­ностью обеспечить потребность проекта в денежных средствах.

Наиболее характерной эта форма проектного финансирования оказывается для случаев, когда инвестиционный проект инициирует­ся: (а) частными предпринимателями, привлекающими партнерский капитал; (б) крупными многопрофильными (диверсифицированны­ми) фирмами; (в) финансово-кризисными предприятиями, желающи­ми поправить свои дела за счет осуществления эффективных инве­стиционных проектов с коротким сроком окупаемости (антикризис­ных инвестиционных проектов).

Частные предприниматели, привлекающие партнерский капитал в инициируемый ими инвестиционный проект, обычно ищут соучре­дителей предприятия, которое создается для реализации этого проек­та среди аффилированных с ними и контролируемых ими фирм. Бо­лее неохотно они приглашают в соучредители сторонние предпри­ятия (включая инвестиционные компании и венчурные фонды), в особенности солидные предприятия той отрасли, которой соответ­ствует инициируемый ими проект. Объясняется это в том числе и тем, что данные частные предприниматели зачастую являются но­сителями некоторого секретного технологического (научно-техниче­ского) или коммерческого ноу-хау.

При этом следует учитывать, что чем больше предпринимате­ли — инициаторы проекта вносят в уставный капитал своих средств, тем легче привлекать в уставный капитал более значительные сред­ства со стороны. Очевидно, здесь сказывается и то, как приглашае­мые соучредители подобного типа предприятий (именуемых иногда «start-ups») оценивают степень веры в собственные деловые идеи со стороны самих инициаторов проекта. В то же время стремление из­начально сохранить за собой контроль над учреждаемым предпри­ятием существенно ограничивает возможности привлечения долевого проектного финансирования.

Весьма часто инициаторам инвестиционных проектов, которым не хватает денежных средств, ради привлечения со стороны именно де­нежных средств приходится соглашаться на недооценку их имущест­венного взноса в уставный капитал создаваемых под проект пред­приятий. Таким образом, они способствуют завышению доли в ус­тавном капитале тех внешних соучредителей, кто согласен внести в него денежные взносы. Иначе последние в подобных случаях не соглашаются предоставлять долевое проектное финансирование.

Юридической формой создаваемых в подобных ситуациях пред­приятий обычно являются общества с ограниченной ответственно­стью, так как эта юридическая форма ведения бизнеса позволяет внести в устав предприятия практически любые условия, охраняю­щие права инициаторов проекта. Общество с ограниченной ответст­венностью также является и той формой ведения бизнеса, учрежде­ние и ликвидация которой требуют минимума процедур и издержек.

Она в гораздо меньшей степени подпадает под регулирование и кон­троль государства и общественности.

Крупные многопрофильные (диверсифицированные) фирмы при­влекают целевое долевое финансирование во вновь учреждаемые до­черние предприятия, создаваемые для осуществления инвестицион­ных (инновационных) проектов (на английском языке их часто име­нуют «spin-offs») следующего целевого предназначения:

• расширения производства и сбыта прибыльной продукции, вы­пускаемой какими-либо из своих специализированных дивизио­нов (цехов, участков), выделяя их в самостоятельные дочерние акционерные общества (закрытые) из состава фирмы с привле­чением сторонних соучредителей; то же касается проектов ре­конструкции и переоснащения производств в этих дивизионах, внедрения там новых технологических процессов, которые спо­собны существенно повысить качество продукции либо снизить ее себестоимость (новые ресурсосберегающие и ресурсозаменяющие технологии);

• переспециализации упомянутых дивизионов;

• освоения принципиально новой для себя продукции не на базе выделения ранее существовавших подразделений, а посредством передачи вновь создаваемому дочернему предприятию необхо­димого ему имущества, которое передается из разных подразде­лений (структурных единиц) материнской фирмы; иногда та­ким образом вновь учреждаемые дочерние предприятия называ­ются «внешними венчурами».

Финансово-кризисные предприятия, желающие поправить свои дела за счет осуществления эффективного проекта с коротким сро­ком окупаемости, вынуждены прибегать к рассматриваемому способу долевого проектного финансирования из-за недостатка доверия к ним как к юридическим лицам, о которых известно, что у них есть или может образоваться просроченная кредиторская задолженность.

Этим предприятиям осуществлять обычное выделение своих ди­визионов под соответствующие инвестиционные проекты либо учре­ждение «внешних венчуров» затруднительно, потому что кредитора­ми финансово-кризисных предприятий это может быть воспринято как попытка вывода ценных активов и, таким образом, сокращения потенциальной (в случае банкротства) конкурсной массы. Они могут тогда воспрепятствовать привлечению стороннего долевого финанси­рования антикризисного инвестиционного проекта, которое, можно сказать, в описанных условиях осуществляется путем частичной ре­структуризации финансово-кризисного предприятия. Делается это, например, посредством подачи в суд иска с требованием начать по данному предприятию процедуру банкротства. При этом даже до того времени, пока суд реально приступит к рассмотрению указанно­го иска, все действия по передаче куда-либо (в порядке учредитель­ских взносов) имущества предприятия приостанавливаются.

Поэтому финансово-кризисным предприятиям следует осторожно подходить к привлечению долевого проектного финансирования в связи с выделением и учреждением вновь дочерних предприятий. Выражается это обычно в необходимости согласовывать подобные действия с крупными кредиторами, предлагая им, чтобы на балансы дочерних фирм финансово-кризисного предприятия, выделяемых (вновь учреждаемых) под антикризисные инвестиционные проекты, передавались не только собственные активы этого предприятия, но и часть приходящейся на соответствующих кредиторов кредиторской задолженности.

Для того чтобы установить строгую эквивалентность между объе­мами выводимых из финансово-кризисного предприятия активов и передаваемой на баланс выделяемым (учреждаемым) дочерним фирмам кредиторской задолженности, вносимое в уставные капита­лы этих фирм имущество необходимо оценивать таким образом, что­бы именно его оценочная (обоснованная рыночная), а не остаточная балансовая стоимость равнялась сумме одновременно передаваемой дочерним фирмам кредиторской задолженности материнского пред­приятия.

Задача еще более усложняется, если приходится разделять ука­занную кредиторскую задолженность на нормальную и просрочен­ную. Рыночный эквивалент последней должен дисконтироваться по ставке, в которой следует учитывать риски невозврата либо дальней­шей (на то или иное время) задержки платежей.

Дата добавления: 2015-03-07 ; просмотров: 1525 ; ЗАКАЗАТЬ НАПИСАНИЕ РАБОТЫ

Финансирование инвестиционных проектов

Финансирование инвестиционного проекта различными инструментами оптимизирует деятельность и снижает затраты по обслуживанию используемых источников.

В качестве видов финансирования рассматривают:

  • использование собственных источников средств и эмиссия акций (IPO)
  • средства частных лиц (венчурный источник)
  • долевое финансирование
  • банковское/долговое финансирование (кредиты и займы, в том числе облигационные)
  • бюджетное финансирование
  • лизинг, факторинг, форвардные сделки
  • проектное финансирование.

Если сформулировать определение, то финансирование инвестиционного проекта это процесс обеспечения идеи необходимым объёмом денежных и других видов ресурсов для бесперебойной деятельности.

В целом финансирование делится на долговое и бездолговое. К основным методам можно отнести бюджетное финансирование, кредитование и комбинированный метод, когда источники инвестиций формируются комплексно.

Каждый из видов финансирования позволяет решить определенные проблемы, но связан с конкретными рисками. К основным видам рисков относятся срывы сроков проекта, поставок сырья, валютные и процентные риски, технологические и экологические риски, риск недофинансирования, форс-мажорные обстоятельства.

Читать еще:  Расчет инвестиционной привлекательности

Поскольку рисков достаточно много, финансировать проект, пользуясь, например, исключительно заемными средствами невыгодно и опасно.

Чтобы минимизировать риски и разработать выгодный бизнес-план, максимально быстро выйти на окупаемость проекта, необходимо разработать порядок и схему финансирования.

В схеме будет отражаться распределение расходов и прибылей на каждом этапе финансирования. Порядок финансирования и четкое понимание алгоритма распределения денежных потоков необходимо для финансовой реализации проекта. Наличие схемы позволяет прогнозировать, достаточно ли средств для завершения каждого этапа.

Поскольку в схеме финансирования принимают участие заказчики, подрядчики, инвесторы, исполнители конкретных этапов проекта, то для каждого из участников должны быть прописаны условия и порядок расходования/внесения средств.

Четко выверенная и без ошибок разработанная стратегия финансирования способна поспособствовать обеспечению целого ряда намеченных к реализации задач, а именно:

  • определит оптимальное соотношение между заемными и собственными средствами
  • позволит реализовать инвестиционный проект в запланированном объёме и в установленные сроки
  • снизит инвестиционные, производственные и другие виды рисков
  • определит структуру привлекаемых средств и обязательных платежей (налоги, платежи по кредиту и т.п.)
  • снизит размер инвестиционных расходов в результате выбора наиболее выгодных и «дешёвых» источников финансирования.

Схема финансирования

Схема финансирования инвестиционного проекта это система организации, осуществления и контроля над составом инвесторов, объёмом требуемых средств, их структурой, динамикой вложений на каждом отдельном этапе реализации.

При разработке схемы финансирования необходимо учитывать следующие критерии, имеющие на неё прямое влияние:

  1. какой проект создаётся? Новый или происходит расширение уже существующего? (во многом определяет перечень источников доступных для финансирования)
  2. определить организационно-правовую форму будущего предприятия (влияет на формы привлечения капитала)
  3. выявить производственные особенности деятельности компании (чем ниже операционный цикл на производстве, тем больше возможности воспользоваться заёмными источниками), определить размер компании (чем компания меньше, тем легче ей самостоятельно профинансировать будущий инвестиционный проект)
  4. разработать структуру источников финансирования, прописать все источники доступные к использованию, оценить их стоимость (как правило, хорошим показателем считается, если заёмные источники дешевле собственных)
  5. установить систему налогообложения на предприятии (при наличии низких ставок налога на прибыль, государственных льгот и других преференций целесообразно использовать собственные средства для финансирования проекта. И наоборот, при высоких ставках, привлекательность кредитования существенно проекта возрастает)
  6. определить отношение к рискам (при нежелании принимать высокие уровни риска приоритет отдаётся более надёжным источникам финансирования, и наоборот, если собственники проекта уверены в нём и готовы взять на себя повышенные риски есть смысл использовать более рисковые источники финансирования для достижения более быстрых и высоких финансовых результатов).

Для определения привлекательности и условий финансирования инвестиционного проекта в первую очередь определяют:

  • продолжительность жизненного цикла (короткий срок реализации существенно снижает риски инвесторов и срок возврата инвестиционного капитала, что положительным образом влияет на инвестиционную привлекательность идеи)
  • цель проекта (инвесторы в меньшей степени интересуются вложением средств в проекты, имеющие социальную, экологическую, благотворительную направленность. Приоритет отдаётся инновационным проектам, а также проектам реализуемым в отраслях с высокой степенью ёмкости рынка)
  • связанность с другими проектами (если рассматриваемый проект реализуется как отдельная единица, это увеличивает возможности участия потенциальных инвесторов. И наоборот, если запуск идеи зависит от осуществления сопутствующих проектов, это снижает привлекательность в его финансировании).

Источники финансирования

Источники финансирования инвестиционных проектов это субъекты, являющиеся собственниками инвестиционного капитала, готовые его инвестировать способами, методами и формами, которые оговорены с авторами проекта.

Источники финансирования инвестиционных проектов могут быть классифицированы разного рода критериями, нести различные полезные эффекты и иметь разнообразные источники происхождения.

Также тот или иной выбранный источник финансирования способен влиять на общую инвестиционную привлекательность проекта в целом.

Источниками финансирования инвестиционных проектов выступают собственные (внутренние) средства организации либо привлеченные (внешние) ресурсы.

Собственными (внутренними) средствами считаются:

  • чистая прибыль экономического субъекта
  • амортизационные отчисления
  • благотворительные пожертвования и другие безвозмездные взносы
  • средства, полученные от страховых организаций
  • капитал, полученный от реализации нематериальных активов предприятия и его ценных бумаг
  • прочие сбережения.

Преимущества использования внутренних источников финансирования:

  • наиболее быстрая динамика роста прибыли компании
  • более стабильное финансовое положение
  • простота привлечения.

Недостатки:

  • ограниченные объёмы
  • высокая стоимость капитала.

Внешними (заёмными) средствами признают:

  • государственное (бюджетное) финансирование инвестиционных проектовпроисходит путем прямого инвестирования в проект, прошедший конкурсный отбор, либо путем инвестирования средств на возвратной основе. Также возможно привлечение инвестиций путем долевого участия государства в проекте.
    Критерии конкурсного отбора:
    • срок окупаемости проекта не превышает три года
    • количество вновь созданных рабочих мест
    • высокая рентабельность проекта
    • обеспечение своевременной уплаты налогов.
      Государственное финансирование инвестиционных проектов происходит за счет средств федерального, муниципального либо регионального бюджетов. Целью таких инвестиций является создание предприятий с государственной формой собственности. Также существует практика государственного финансирования частных компаний, которые будут способствовать решению конкретных государственных задач и проблем
  • бюджетное финансирование инвестиционных проектов происходит в рамках федеральных и региональных инвестиционных программ и по большей части предоставляется в форме бюджетных ассигнований
  • долговое финансирование инвестиционных проектов это когда привлеченные средства являются заемными и носят возвратный характер. Отличительной особенностью является тот факт, что проекты, получающие средства, как правило, обладают высоким уровнем рентабельности (существенно превышающим ставку по долгосрочным кредитам). Источниками долгового финансирования выступают:
    • кредиты коммерческих банков
    • государственные и облигационные займы, в том числе субсидии
    • ипотечные ссуды
    • акционирование.
  • банковское (кредитное) финансирование инвестиционных проектов это предоставление средств банка в виде кредита либо займа в долгосрочной перспективе на возвратной основе. Условиями для его получения являются:
    • наличие обеспечения по кредиту
    • гарантия возврата полученных средств в полном объёме
    • выплата процентов, в количестве, установленным кредитным договором
    • установленные сроки погашения и получения средств
    • исключительно целевое расходование кредитных средств.
  • венчурное финансирование инвестиционных проектов это привлечение венчурного капитала путем презентации и проведения переговоров с венчурными инвесторами (бизнес ангелами).
    Объектом интереса венчурных инвесторов становятся новые компании, занимающиеся выпуском нигде не представленного товара или услуги. Также одним из условий является факт отсутствия публичного размещения акций компании. Основными формами венчурного финансирования выступает акционирование, долговое финансирование либо через процедуру предоставления предпринимательского капитала.

Преимущества внешних источников финансирования:

  • низкая стоимость капитала
  • широкий круг возможностей в выборе различных источников и методов финансирования
  • возможность быстро нарастить капитал и имущество предприятия.

Недостатки:

  • потенциал снижения финансовой устойчивости компании
  • более низкая динамика формирования прибыли
  • сложность в привлечении.

Формы и методы финансирования инвестиционных проектов

Методы и формы финансирования инвестиционных проектов это совокупность теоретических и практических способов, благодаря которым будут реализованы пути привлечения инвестиционных средств.

Наиболее распространенными методами или способами финансирования выступают:

  • самофинансирование. Происходит за счет собственных средств организации либо средств автора инвестиционной идеи (подходит для мелких либо впервые создаваемых компаний, не обладающих большими объёмом собственного капитала)
  • кредитное финансирование. Происходит за счет кредитов, займов и других долговых обязательств
  • привлечение средств за счет выпуска ценных бумаг, другими словами акционерное финансирование
  • бюджетное финансирование
  • лизинг (приобретение объектов основных фондов на длительный период использования с последующим правом выкупа. Неоспоримым преимуществом использования такого метода финансирования основных фондов предприятия будет отсутствие необходимости в привлечении денежных средств на покупку оборудования, отложенный характер оплаты)
  • смешанное финансирование, путем комбинации внешних и внутренних источников (использует зрелые, опытные компании способные позволить себе использование как собственных, так и привлеченных капиталов).

Особняком стоит проектное финансирование. Метод проектного финансирования инвестиционного проекта заключается в разделении рисков реализации инвестиционной идеи между всеми её участниками. Исходя из последнего утверждения, выделяют три формы проектного финансирования:

  • с полным правом регресса (все риски по проекту берёт на себя заёмщик. Чаще всего используется молодыми компаниями. Кредит дешёвый.)
  • с ограниченным правом регресса (распределение рисков реализации проекта происходит относительно возможностям снизить тот или иной риск конкретным его участником. Как правило, риски распределяются примерно равномерно между всеми его участниками)
  • без права регресса (все риски лежат на кредиторе проекта. Кредит дорогой).

Проектное финансирование
жилищного строительства

Застройщики, которые используют счета эскроу для оплаты
по договорам долевого участия, могут получить кредит достаточный
для ввода дома в эксплуатацию.

Стандарты деятельности застройщиков

Для повышения эффективности взаимодействия застройщиков с банками в целях получения проектного финансирования

Разработаны ДОМ.РФ в соответствии
с п.8 Плана мероприятий по замещению
средств граждан банковским кредитованием

Рекомендации по взаимодействию банков и застройщиков при переходе на проектное финансирование

Рекомендации подготовлены во исполнение поручения Президента РФ В.В. Путина по итогам расширенного заседания президиума Государственного совета Российской Федерации 12 февраля 2019 года.

Цель документа – обеспечение эффективного перехода на проектное финансирование.

Как работает проектное финансирование

Средства участников долевого строительства, депонируемые на счетах эскроу, будут использованы для фондирования кредитной линии.

Средневзвешенная ставка
в зависимости от суммы
на счетах эскроу (в % от кредита)

Базовая ставка 12% — к части кредита сверх суммы средств на эскроу

Специальная ставка 6% — к части кредита в пределах суммы средств на эскроу

Дополнительное снижение ставки при превышении суммы средств на эскроу над выбранным кредитом

Преимущества продуктов ДОМ.РФ

Нужен только земельный участок

Застройщику достаточно иметь оплаченный земельный участок с необходимыми ИРД — это и будет вклад в проект. При этом у проекта должен быть достаточный запас прочности для погашения кредита.

Решение по кредиту
за 20 дней

Обычно срок — от 40 дней. У нас — 20 рабочих дней, благодаря стандартизации требований к застройщикам и проектам, прозрачному алгоритму определения параметров кредита.

Открытый продукт — любой клиент может ознакомиться с ним

В отличие от традиционных банковских продуктов, закрытых для клиента, мы предлагаем открытый продукт. Это новый стандарт для банковской индустрии в кредитовании жилищного строительства.

Постоянное снижение ставки

Процентная ставка снижается в зависимости от готовности объекта и наполнения эскроу счетов деньгами дольщиков. Возможна капитализация процентов до момента раскрытия счета эскроу.

Онлайн-взаимодействие застройщика с банком

Вместо привычной передачи документов в банк — достаточно загрузить их на страницу в интернете и получить индикативные условия кредитования.

Управление условиями кредита

Конструктор позволяет Застройщикам самим управлять стоимостью финансирования и варьировать ключевые параметры.

Основные требования

Чтобы участвовать в программе проектного финансирования жилищного строительства, необходимо соблюсти ряд условий.

Ознакомиться со стандартами качества деятельности, характеристиками и требованиями к застройщикам можно здесь.

  • Специализированный застройщик, не ведущий побочной деятельности кроме строительства.
  • Опыт — не менее двух аналогичных проектов за 5 лет, не менее 10 000 м² построено за последние 3 года.
  • Наличие оформленных земельных отношений на срок реализации проекта.
  • Отсутствуют обязательства по кредитам, ссудам, поручительствам кроме целевых займов.
  • Обязательства, не связанные с основной деятельностью застройщика, не могут превышать 1% от проектной стоимости строительства.
  • Имущество застройщика не используется для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц и собственных обязательств застройщика.
  • Положительная репутация, отсутствие налоговых недоимок и существенных исков.
  • Специализированный застройщик, не ведущий побочной деятельности кроме строительства.
  • Тип застройки — многоквартирные жилые дома и апартаменты, строительство которых ведется в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ.
  • Механизм оплаты по договорам долевого участия — через счета эскроу.
  • Расходы застройщика на инвестиционной фазе, не связанные со строительством, не должны превышать 10% от лимита кредитования.

Взаимодействие через личный кабинет застройщика

  • Удобный интерфейс
  • Защищенный канал обмена документацией
  • Информирование о статусе рассмотрения

Строительная экспертиза

«Банк ДОМ.РФ» — первый специализированный ипотечно-строительный банк. Мы помогаем застройщикам в реализации строительных проектов любой сложности.
Помимо предоставления кредитных продуктов в рамках проектного финансирования (эскроу-счета) мы являемся надежным партнером застройщиков в отношении строительной экспертизы, а также внедрения современных подходов и технологий для более эффективного управления проектами и оценки рисков.

Банковское сопровождение

Мы выступаем в роли уполномоченного банка и сопровождаем строительные проекты.
Специалисты Банка контролируют целевое использование средств с расчетного счета застройщика в соответствии со ст. 18-18.2 Федерального закона № 214-ФЗ и Постановлением Правительства РФ от 01.08.2018 № 897.

Как подать заявку

  • Заполните скоринговую карту
  • Заполните финансовую модель денежных
    потоков проекта
  • Следите за статусом заявки в личном
    кабинете застройщика

Отправьте заявку

Скопировать код для вставки

Условия обработки персональных данных

Я даю согласие АО «Банк ДОМ.РФ», адрес 125009, г. Москва, ул. Воздвиженка, д. 10 (далее – Агент), а также банкам-партнерам и другим контрагентам Агента (далее – Партнеры 1 ) на обработку всех моих персональных данных, указанных в заявке, любыми способами, в том числе третьими лицами, в том числе воспроизведение, электронное копирование, обезличивание, блокирование, уничтожение, а также вышеуказанную обработку иных моих персональных данных, полученных в результате их обработки, с целью:

  • предоставления мне ипотечного кредита;
  • создания информационных систем персональных данных Агента и Партнеров, а также в любых других целях, прямо или косвенно связанных с предоставлением мне ипотечного кредита и/или предложением иных продуктов Агента и Партнеров, и направления мне информации о новых продуктах и услугах Агента и Партнеров и/или их контрагентов.

Указанное согласие дано на срок 15 лет, а в случае его отзыва обработка моих персональных данных должна быть прекращена Агентом, Партнерами и/или третьими лицами и данные уничтожены при условии расторжения заключенных с Агентом, Партнерами или третьими лицами гражданско-правовых договоров и полного погашения задолженности по таким договорам.»

1 Со списком Партнеров Банка можно ознакомиться на странице https://дом.рф/mortgage/partners/

Параметры кредита для расчета ставки:

при первоначальном взносе 30%, срок — 15 лет.

Обязательное страхование недвижимости, личное — по желанию (при отсутствии ставка повышается). Доход подтверждается справкой 2-НДФЛ.

161 Федеральный закон

Федеральный закон от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» регулирует отношения между Единым институтом развития в жилищной сфере, органами государственной власти и местного управления и физическими и юридическими лицами.

Закон направлен на формирование рынка доступного жилья, развитие жилищного строительства, объектов инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры, инфраструктурной связи. Содействует развитию производства строительных материалов, конструкций для жилищного строительства, а также созданию парков, технопарков, бизнес-инкубаторов для создания безопасной и благоприятной среды для жизнедеятельности людей.

161-ФЗ устанавливает для ДОМ.РФ полномочия агента Российской Федерации по вовлечению в оборот и распоряжению земельными участками и объектами недвижимого имущества, которые находятся в федеральной собственности и не используются.

Долевое финансирование инвестиционных проектов

Олег Мамаев, президент «Лидер Инвест»:

— Переход на механизм проектного финансирования — это ключевой шаг к цивилизованной работе на рынке жилищного строительства. Участникам рынка придется стать максимально открытыми и прозрачными, что в целом пойдет на благо отрасли. Теперь граждане защищены от рискованных вложений, жилищный сектор имеет надежную схему финансирования, которая страхует покупателя, а добросовестные застройщики будут избавлены от необходимости делиться прибылью, чтобы оплатить последствия работы непрофессионалов.

Людмила Корнева, директор инвестиционного департамента «Интеко»:

— Проектное финансирование позволит решить проблему обманутых дольщиков, даст им гарантии сохранности вложенных средств. Государством будет достигнута важная социальная цель. В процессе приобретения жилья увеличивается роль банков. Теперь они берут на себя часть рисков, связанных с реализацией девелоперских проектов, а также дают покупателям дополнительные гарантии. На рынке произойдет вымывание неэффективных, низкомаржинальных проектов. Застройщики будут повышать качество и конкурентоспособность своего продукта, что даст отрасли дополнительный стимул для развития.

Евгений Романенко, финансовый директор компании «Талан»:

— Существенно снизятся риски для отрасли, что отразится на стоимости фондирования. У застройщиков появляется защита от внешних шоков, так как банк будет выступать своеобразным буфером. Банки станут снижать ставки по ипотеке в целях наполнения собственных эскроу-счетов.

Наталья Козлова, коммерческий директор Tekta Group:

— Новостройки поступят в продажу в готовом виде, по реальному результату. Конкуренция готовых продуктов приведет к повышению их качества. С рынка уйдут ненадежные, неопытные и непрофессиональные компании, подрывающие репутацию отрасли среди потенциальных клиентов. Взаимодействие с банками повысит дисциплину девелоперов. Соответственно, срыв сроков, низкое качество, неликвидность продукта постепенно станут искореняться из практики.

Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group:

— Теперь инвестиции граждан защищены агентством по страхованию вкладов, соответственно, надежность вложений практически гарантирована, правда в определенных пределах. Страхование защитит преимущественно покупателей жилья в массовом сегменте: страховые выплаты не превысят 10 млн руб. Это поспособствует появлению на рынке новых клиентов, которые сейчас ориентируются на вторичку. Проектное финансирование предполагает банковский контроль, которой не допустит нецелевого использования финансов, растрат, неэффективных вложений.

Наталья Шаталина, генеральный директор «Миэль-Новостройки»:

— Это шаг в сторону цивилизованного рынка недвижимости, такая схема давно используется в ряде европейских стран и доказала свою эффективность. Произойдет перераспределение рисков в сторону застройщика и банка, снижение рисков для покупателя, что поможет решить проблему обманутых дольщиков комплексно.

Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука жилья»:

— Достаточно жесткий механизм работы проектного финансирования, когда застройщики должны удовлетворять всем требованиям банков, а также в последующем все их действия на стройке будут проверяться банковским подразделением, финансирование выдаваться порционно под конкретные работы, что приведет к уменьшению количества недобросовестных застройщиков.

Ольга Тумайкина, коммерческий директор ФСК «Лидер»:

— Застройщик будет заинтересован строить максимально быстро и в срок, ведь средства дольщиков для него станут доступны только после ввода объекта в эксплуатацию. Также с эскроу застройщик не зависит от денежного потока, который обеспечивался покупателем. Банк выделит ему средств ровно столько, сколько необходимо для завершения проекта.

  • Новостройки могут стать дороже. В первую очередь — на начальной стадии строительства
  • Это приведет к уходу с рынка многих девелоперских компаний — возможна угроза дефицита предложения новостроек и монополизации рынка крупными застройщиками
  • Банкам, возможно, не будет хватать денег на финансирование всех строек
  • Возможны сбои во взаимодействии банков и девелоперов. Особенно в начале реформы
  • Проектное финансирование не гарантирует отсутствия банкротств застройщиков, а также уполномоченных банков

Олег Мамаев, президент «Лидер Инвест»:

— Проектное финансирование обойдется девелоперу почти в два раза дороже, чем средства дольщиков. Это скажется как на себестоимости жилья, так и на его цене для покупателя. Насколько вырастут цены, пока говорить рано. На развитых рынках Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга это может вылиться лишь в ограничение скидок со стороны девелопера. Если раньше он мог позволить себе предоставить скидку в 7–8%, то теперь — не больше 3%. Крупные застройщики смогут расплатиться дисконтом или поделиться своей маржой, чтобы не отпугнуть покупателя ценами.

Людмила Корнева, директор инвестиционного департамента «Интеко»:

— Новая система предполагает удорожание инвестиционных затрат девелоперов. Как следствие, высока вероятность повышения цен на жилье на 10–12%. В первые месяцы действия нового закона возможны сбои во взаимодействии банков и застройщиков. Риск этого особенно высок в регионах. Маржинальность проектов в Москве и Санкт-Петербурге достаточно высока и сможет выдержать дополнительную нагрузку. В свою очередь, региональные проекты будут балансировать на грани убыточности.

Наталья Козлова, коммерческий директор Tekta Group:

— Санация отрасли приведет к снижению конкуренции. В Москве уже свыше 50% продаж строящегося жилья приходится на семь девелоперских компаний, хотя на этом рынке работает порядка 150 застройщиков. В долгосрочной перспективе монополизация может привести к росту цен. Жилищное строительство автоматически попадает в зависимость от кредитно-денежной политики Центрального банка, Минфина и правительства. Застройщики в некоторых регионов могут остаться без кредита. А именно в провинции остро стоит проблема обновления жилищного фонда.

Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group:

— Риск повышения зависимости застройщиков от банков. После реформы банки станут практически безальтернативным кредитором, если не считать собственных средств застройщика. Девелоперских компаний много — свыше трех тысяч, а уполномоченных банков около шести десятков. Нетрудно догадаться, что на рынке банковского финансирования у застройщиков и кредиторов будут неравные позиции. Также вероятность краха уполномоченного банка может привести к нарушению графика строительства.

Наталья Шаталина, генеральный директор «Миэль-Новостройки»:

— Переход на проектное финансирование приведет к укрупнению рынка, концентрации проектов у ряда крупных застройщиков. В итоге из-за низкой конкуренции возможно появление большого количества однотипных проектов и снижение качественных характеристик проектов в целом. Также цены вырастут, особенно на начальной стадии строительства, а покупатели лишатся возможности купить квартиру с дисконтом по отношению к среднерыночным значениям.

Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука жилья»:

— Проектное финансирование не гарантирует отсутствие банкротств застройщиков. Вместе с тем банки могут поначалу не справляться с потоком проектного финансирования, так как отрасль строительства жилья значительная. Отсутствие строительной экспертизы у банков может сказаться на усложнении процесса строительства в части его оперативного управления, то есть возникает риск бюрократизации работы.

Ольга Тумайкина, коммерческий директор ФСК «Лидер»:

— Градус тревожности, связанный с покупкой квартиры в новостройке, этот законопроект снизит, но 100% защиты дольщику не гарантирует. К примеру, государство не дает гарантии по поводу того, что банк, в котором лежат деньги участника долевого строительства, не обанкротится.

Формы долевого проектного финансирования. Дополнительная эмиссия акций. Учреждение предприятия под проект

Долевое финансирование инвестиционных проектов может осуществляться в следующих основных формах:

§ · проведение дополнительной эмиссии акций действующего предприятия, являющегося по организационно-правовой форме акционерным обществом, в целях финансового обеспечения реализации инвестиционного проекта;

§ · привлечение дополнительных средств (инвестиционных взносов, вкладов, паев) учредителей действующего предприятия для реализации инвестиционного проекта;

§ · создание нового предприятия, предназначенного специально для реализации инвестиционного проекта.

Дополнительная эмиссия акций используется для реализации крупномасштабных инвестиционных проектов, инвестиционных программ развития, отраслевой или региональной диверсификации инвестиционной деятельности. Применение этого метода в основном для финансирования крупных инвестиционных проектов объясняется тем, что расходы, связанные с проведением эмиссии, перекрываются лишь значительными объемами привлеченных ресурсов. В соответствии с российским законодательством номинальная стоимость выпущенных привилегированных акций должна быть не более 25% уставного капитала акционерного общества. Считается, что эмиссия привилегированных акций как форма акционерного финансирования является более дорогим источником финансирования инвестиционных проектов, чем эмиссия обыкновенных акций, так как по привилегированным акциям выплата дивидендов акционерам обязательна. В то же время, обыкновенные акции в отличие от привилегированных дают их владельцам больше прав на участие в управлении, в том числе возможность контроля за строго целевым использованием средств на нужды финансирования инвестиционного проекта.

Создание нового предприятия, предназначенного специально для реализации инвестиционного проекта, выступает как один из способов целевого долевого финансирования. Он может применяться частными предпринимателями, учреждающими предприятие для реализации своих инвестиционных проектов и нуждающимися в привлечении партнерского капитала; крупными диверсифицированными компаниями, организующими новое предприятие, в том числе на базе своих структурных подразделений, для реализации проектов расширения производства продукции, реконструкции и переоснащения производства, реинжиниринга бизнес-процессов, освоения принципиально новой продукции и новых технологий; предприятиями, находящимися в сложном финансовом состоянии, которые разрабатывают антикризисные инвестиционные проекты в целях финансового оздоровления и т.д.

§ Финансовое обеспечение инвестиционного проекта в этих случаях осуществляется путем взносов сторонних соучредителей в формирование уставного капитала нового предприятия, выделения или учреждения материнской компанией специализированных проектных компаний — дочерних фирм, создания новых предприятий путем передачи им части активов действующих предприятий.

Одной из форм финансирования инвестиционных проектов путем создания нового предприятия, предназначенного специально для реализации инвестиционного проекта, является венчурное финансирование. Понятие «венчурный капитал» (от англ. venture — риск) означает рисковый капитал, инвестируемый, прежде всего, в новые сферы деятельности, связанные с большим риском. Венчурное финансирование позволяет привлечь средства для осуществления начальных стадий реализации инвестиционных проектов инновационного характера (разработка и освоение новых видов продукции и технологических процессов), характеризующихся повышенными рисками, но вместе с тем возможностями существенного возрастания стоимости предприятий, созданных в целях реализации данных проектов. В этом отношении венчурное инвестирование отличается от финансирования (путем покупки дополнительной эмиссии акций, паев и проч.) существующих предприятий, доли которых могут приобретаться в целях дальнейшей перепродажи.

17. Смешанные формы проектного финансирования. Особенности и условия применения

К смешанным формам проектного финансирования относятся:

А — инновационные кредиты;

Б — целевая дополнительная эмиссия конвертируемых акций (в том числе привилегированных);

В — выпуск целевых конвертируемых облигаций.

А — представляет собой особую разновидность проектного кредита, предоставляемого предприятию, которое создается вновь (или выделяется) под определенный инновационный проект освоения новой продукции либо нового технологического процесса.

Поскольку инновационный кредит, необходимый для начального этапа деятельности вновь учреждаемых перспективных предприятий, может быть относительно небольшим, то даже незначительная непогашенная его часть для молодого, но уже успешного предприятия может оказаться эквивалентна рыночной стоимости настолько значимого участия в нем, что получение соответствующей доли в предприятии будет фактически означать приобретение контроля над ним.

Б — предполагает размещение акций, которые могут обмениваться на облигации заемщика, выпускающего акции для мобилизации средств под определенный проект. В этом случае заранее оговаривается ряд условий:

(1) указывается момент времени, в который (или начиная с которого) акции целевой эмиссии можно предъявлять к обмену;

(2) согласовываются срок облигаций, на которые будут обмениваться акции, их номинальная стоимость, уровень процентной ставки по ним и сроки выплаты процентов (купонного дохода);

(3) вносится определенность в обменное соотношение, которое будет применяться при рассматриваемой конвертации.

В — по своим условиям схож с дополнительной целевой эмиссией акций, но имеет смысл в ситуациях, когда конвертируемые облигации будут покупать лучше, чем обычные целевые облигации, поскольку это даст шанс либо получить в собственность (для последующей перепродажи) растущие в цене акции (если соответствующий крупный инвестиционный проект предприятия-эмитента будет успешно реализовываться), либо в итоге сконцентрировать в своих руках настолько значимый пакет акций, что это предоставит возможность участвовать в управлении предприятием, ставшим высокоэффективным в результате опять-таки успешного осуществления проекта.

18. Венчурное финансирование: сущность, задачи, эффективность. Особенности традиционной и альтернативной схем венчурного финансирования инвестиционного проекта, условия их применения

Венчурное финансирование – это долгосрочные (5-7 лет) высокорисковые инвестиции частного капитала в акционерный капитал вновь создаваемых малых высокотехнологичных перспективных компаний (или хорошо уже зарекомендовавших себя венчурных предприятий), ориентированных на разработку и производство наукоёмких продуктов, для их развития и расширения, с целью получения прибыли от прироста стоимости вложенных средств.

Венчурные вложения можно разделить на четыре группы:

1- Стартовые инвестиции – наиболее рискованная форма вложений. это инвестирование с целью обеспечения начала производственной деятельности компании. Предполагается, что уже сконструирована продукция, подобран коллектив менеджеров, получены результаты исследования рынка. Риск в этом случае высок, и вложения едва ли окупятся раньше, чем через 5-10 лет.

Иногда они делятся на две подгруппы – предстартовое и собственно стартовое финансирование.

2-Предстартовое финансирование касается самых начальных этапов предпринимательской деятельности. Часто оно осуществляется до непосредственного образования предприятия.

3- Финансирование развития, как правило, делится на финансирование его начальной и последующей стадий.

Финансирование начальной стадии рассчитано на оказание помощи небольшим предприятиям, обладающим значительным потенциалом роста. Как правило, они не могут обеспечить финансирование развития за счет кредита в связи с неспособностью гарантировать его возврат.

Финансирование более поздней стадии предусматривает выделение средств предприятиям с действующим производством, обладающим большим потенциалом для расширения, например за счет ввода в действие новой производственной линии или создания торговой сети на новых территориях.(окупаемость 2-5 лет)

4- Финансирование определенной операции совершается как единовременный акт. Как правило, средства выделяются на очень небольшой срок (например, на два года). Таким образом финансируется покупка предприятий для определенного клиента, осуществляется промежуточное финансирование, обеспечивающее деятельность компании в период между другими видами финансирования.

Традиционная схемавенчурного инвестирования сводится к последовательной реализации трех шагов (этапов).

Первое: сформулировать инновационную идею, реализация которой потенциально способна привести к созданию качественного нового продукта (товара, услуги).

Второе: заинтересовать этой идеей хотя бы один венчурный фонд, располагающий достаточными ресурсами для финансирования всех стадий разработки и реализации инвестиционного проекта.

Третье: под условием продажи венчурному фонду части уставного фонда создаваемого предприятия (акций, паев, долей в уставном капитале) привлечьнеобходимый объем денежных средств (венчурный капитал).

Эта схема может иметь незначительные вариации, обусловленные тем, какие именно инвестиционные проекты предполагается финансировать за счет венчурных инвестиций.

От традиционной схемы венчурного финансирования эта схема отличается тем, что выход венчурного инвестора из осуществляющей инновационный проект молодой компании реализуется с помощью продажи предварительно обособленной части успевшего развиться бизнеса компании, куда венчурный инвестор изначально вкладывал средства.

1 этап. Подготовка и осуществление выхода венчурного инвестора из капитала молодой компании из нее выделяют принадлежащую этому предприятию на 100% дочернюю компанию, куда передается часть расширившегося бизнеса рассматриваемой молодой компании.

2 этап. Отыскивается покупатель на весь действующий имущественный комплекс (бизнес) выделенной и поработавшей некоторое время дочерней фирмы. Коль скоро это уже выгодный и в перспективе гораздо более выгодный растущий бизнес, покупателя на такой бизнес (имущественный комплекс) найти обычно удается. Его будет также привлекать то, что на продажу выставляется весь бизнес, а не доля в нем.

3 этап. Выручка от продажи имущественного комплекса выделенной дочерней фирмы используется для выкупа у венчурного инвестора его доли в уставном капитале молодой компании, которую венчурный инвестор ранее приобретал, предоставляя тем самым проекту этой компании венчурное финансирование. Одновременно с этим лишившаяся имущества дочерняя фирма как юридическое лицо ликвидируется в силу теперь недостаточности у нее (по сути, отсутствия) уставного капитала.

19. Сущность и формы бюджетного финансирования, условия предоставления бюджетных средств

Бюджетное финансирование предполагает инвестиционные вложения за счёт средств федерального бюджета, средств бюджетов субъектов РФ, предоставляемых на возвратной и безвозвратной основе.

Особенности бюджетного проектного финансирования:

-выделение особого объекта финансирования – инвестиционного проект (для гос-х нужд);

-конкурсный отбор инвестиционных проектов для финансирования с учетом их экономической эффективности и приоритетности программ;

-предоставление средств на возвратной и возмездной основах;

-долевое участие государства в финансировании инвестиционных проектов;

-создание специализированных структур для организации государственного финансирования инвестиций и снятие соответствующей нагрузки с бюджетов.

Классификация проектов по категориям и размеру гос-й поддержки предоставляемой за счет средств Федерального Бюджета:

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector