Multi-finance.ru

Обзор финансовых рынков
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Ипотечно инвестиционный анализ

Ипотечно инвестиционный анализ

3. Определение стоимости инвестируемого капитала на основе капитализации дохода

3.3. Ипотечно-инвестиционный анализ

Ипотечно-инвестиционный анализ заключается в определении стоимости собственности как суммы стоимостей собственного и заемного капитала. При этом принимается во внимание мнение инвестора о том, что он оплачивает не стоимость недвижимости, а стоимость капитала. Кредит рассматривается как средство увеличения инвестируемых средств, необходимое для завершения сделки. Стоимость собственного капитала рассчитывается путем дисконтирования денежных потоков, поступающих к инвестору собственного капитала от регулярного дохода и от реверсии, стоимость заемного – дисконтированием платежей по обслуживанию долга.

Текущая стоимость собственности определяется в зависимости от норм дисконтирования и характеристик денежных потоков. То есть текущая стоимость зависит от срока проекта, соотношения собственного и заемного капитала, экономических характеристик собственности и соответствующих норм дисконтирования.

Рассмотрим общий алгоритм ипотечно-инвестиционного анализа для расчета стоимости собственности, покупка которой финансируется с привлечением заемного капитала, и соответственно денежные потоки периодического дохода и от реверсии будут распределяться между интересами собственного и заемного капитала.

Этап 1. Определение текущей стоимости регулярных потоков дохода:

– составляется отчет о доходах и расходах для прогнозного периода, при этом суммы по обслуживанию долга рассчитываются исходя из характеристик кредита – нормы процента, срока полной амортизации и условий погашения, величины кредита и периодичности платежей по погашению кредита;
– определяются денежные потоки собственных средств;
– рассчитывается норма прибыли на вложенный капитал;
– по рассчитанной норме прибыли на собственный капитал определяется текущая стоимость регулярных денежных потоков до налогообложения.

Этап 2. Определение текущей стоимости дохода от реверсии за вычетом невыплаченного остатка кредита:

– определяется доход от реверсии;
– из дохода от реверсии вычитается остаток долга на конец периода владения объектом;
– по рассчитанной на этапе 1 норме прибыли на собственный капитал определяется текущая стоимость этого денежного потока.

Этап 3. Определение стоимости собственности суммированием текущих стоимостей проанализированных денежных потоков.

Математически определение стоимости актива можно представить в виде формулы

,

где N01 – чистый операционный доход n года проекта; DS – сумма обслуживания долга в n году проекта;

TG – сумма реверсии без учета расходов на продажу;

UM – невыплаченный остаток кредита в конце срока проекта п; i отдача на собственный капитал; М – первоначальная сумма кредита или текущий остаток основной суммы долга.

Эту формулу можно применять в виде уравнения в следующих случаях:

– если сумму реверсии собственности трудно спрогнозировать, но можно определить тенденции ее изменения по отношению к начальной стоимости, то при расчетах можно использовать величину реверсии, выраженную в долях от начальной стоимости;

– если в условии задачи определена не величина кредита, а только доля кредита.

Рассмотрим основные критерии эффективности инвестиционных проектов.

Чистая настоящая стоимость – критерий, измеряющий превышение выгод от проекта над затратами с учетом текущей стоимости денег

,

где NPV – чистая настоящая стоимость инвестиционного проекта; Со – начальные инвестиции; Сi – денежный поток периода t; i, – ставка дисконтирования для периода t.

Положительное значение NPV означает, что денежные поступления от проекта превышают затраты на его реализацию.

Этапы применения правила чистой текущей стоимости:

– прогнозирование денежных потоков от проекта в течение всего ожидаемого срока владения, включая доход от перепродажи в конце этого срока;
– определение альтернативной стоимости капитала на финансовом рынке;
– определение текущей стоимости денежных потоков от проекта путем дисконтирования по норме, соответствующей альтернативной стоимости капитала, и вычитания суммы начальных инвестиций;
– выбор проекта с максимальным значением NPV из нескольких вариантов.

Чем больше NPV, тем больший доход получает инвестор от вложения капитала.

Рассмотрим основные правила принятия инвестиционных решений.

1) Проект следует инвестировать, если значение NPV положительное. Рассмотренный критерий эффективности (NPV) позволяет учесть изменение стоимости денег во времени, зависит только от прогнозируемого денежного потока и альтернативной стоимости капитала. Чистые настоящие стоимости нескольких инвестиционных проектов выражены в сегодняшних деньгах, что позволяет их корректно сопоставлять и складывать.

2) Ставка дисконтирования, используемая при расчете NPV, определяется альтернативной стоимостью капитала, т.е. учитывается доходность проекта при вложении денег с равным риском. На практике доходность проекта может быть выше, чем проекта с альтернативным риском. Поэтому проект следует инвестировать, если норма отдачи выше альтернативной стоимости капитала.

Рассмотренные правила принятия инвестиционных решений могут вступать в противоречие при наличии денежных потоков более чем в двух периодах.

Период окупаемости – время, необходимое для того, чтобы сумма денежных потоков от проекта стала равна сумме начальных инвестиций. Этот измеритель работы инвестиций используется инвесторами, которые хотят узнать, когда произойдет полный возврат вложенного капитала.

Недостаток: не учитываются платежи, следующие за периодом окупаемости.

Ипотечно-инвестиционный анализ – важный инструмент инвестора

В последнее время практически невозможно представить сделку с недвижимостью, для осуществления которой не привлекался бы ипотечный кредит и без такого процесса, как ипотечно-инвестиционный анализ. В основе данного вопроса лежит прежде всего особенность определения стоимости объектов недвижимости.

Она вычисляется как сумма, складываемая на основе нескольких показателей:

  • сам кредит;
  • доход в связи с применением объекта по назначению;
  • объём выручки после того как имущество перепродано.

В чём суть ипотечно-инвестиционного анализа?

Благодаря применению данной модели у многих инвесторов появляется возможность точно оценить цену того или иного капитала. При этом основной упор идёт на соотношение между заёмными и личными средствами. Сам процесс оценки ускоряется и упрощается благодаря применению данных решений.

Такой анализ ещё часто носит название техники остатка. Это означает, что на инвесторах лежит обязанность по перечислению остаточного объёма от первоначальных расходов. Сначала должна быть погашена задолженность у кредиторов и только после этого можно рассчитывать на деньги от реализации, чистую прибыль операционного характера.

Из трёх этапов состоит сам процесс, в котором передаётся право имущества на любой объект:

  1. Сначала приобретается сам актив. На этом этапе инвестор должен внести сумму, которая равна остатку стоимости недвижимости. Остаток считается после того, как вычтена сумма ипотечного займа.
  2. Далее, переходят к применению самого имущества. Остаточная прибыль от использования имущества идёт к участнику. Из суммы исключаются только общие выплаты, которые направляются на погашение задолженности.
  3. Ликвидация. Этот процесс происходит, когда имущество реализуется. Владелец капитала получает весь доход от продажи. Только при этом не учитывается выплата остатков по самой ипотеке.

Описание традиционного метода

В данном случае ожидается, что обе стороны желают вернуть свои вложения, получив доход от использования тех или иных видов имущества. Общий доход на всю сумму инвестиций обеспечивает защиту и соблюдение прав для каждого из участников. В конце срока инвестиционного проекта все активы продаются для того, чтобы добиться наилучшего результата.

Отдельно определяют такую величину, как необходимые инвестиции. Чаще всего речь о сумме, которая определяет цену текущего потока с денежными средствами.

В свою очередь, данный поток определяется как слагаемое из двух частей:

  • собственный инвесторский капитал;
  • текущий остаток по долгу.
Читать еще:  Финансовые вложения представляют собой инвестиции в

Сама стоимость текущего потока денег определяется тоже несколькими факторами. Её обычно складывают из увеличения стоимости активов в результате амортизации, а также цены периодических поступлений средств, которые организуются в настоящее время. Без определения данного фактора ипотечно инвестиционный анализ невозможен.

Традиционная техника предполагает несколько этапов осуществления расчётов.

Первый этап

Последовательность действий на первом этапе следующая:

  • Сначала составляем отчёт по расходам и доходам на период, требующий фиксации и контроля. Характеристики кредита влияют на то, как определяются суммы по обслуживанию долга. Здесь значение приобретают периодичность платежей для погашения долга, величина кредита, срок полной амортизации вместе с условиями погашения, нормы по процентам.
  • Потом считают денежные потоки, в которых завязаны собственные средства.
  • Норма прибыли по вложенному капиталу считается отдельно.
  • Наконец, считают стоимость регулярных потоков с деньгами до того, как применяется налогообложение.

Что на втором этапе?

Нам потребуется текущая стоимость кредита. Из неё вычитают только остаток, который ещё не был оплачен.

  1. Начинается всё с дохода от реверсии.
  2. Потом вычитают остаток долга на конец периода, когда собственник ещё владел объектом.
  3. Используем норму прибыли, которую подсчитали ещё во время первого этапа. И получаем текущую стоимость.

Заключительный этап

Определяется итоговая стоимость, для чего друг с другом складываются результаты операций, проведённых ранее. Это обязательный этап, из которого состоит техника ипотечно инвестиционного анализа.

О субъектах и целях процедуры

Субъекты в смысле анализа инвестиционного характера – те, кто стремится пользоваться аналитической информацией. Либо те, кому интересны результаты деятельности в этой сфере. Интерес бывает прямым или косвенным.

Обычно к данным группам граждан относят:

Интересы государства обычно представляются налоговыми и другими видами контролирующих органов. Они анализируют информацию, чтобы оценить, насколько верные решения принимаются в той или иной сфере. И насколько эффективны те или иные показатели ипотечно инвестиционного анализа.

Возьмём пример. Есть собственники-инвесторы, которые сделали вложения. Они заинтересованы в том, чтобы дивиденды росли и были стабильны. Потому в анализе для них приоритетными направлениями становятся: устойчивость в плане финансов, а также стабильность.

Что касается поставщиков и покупателей, то им интереснее определить, способен ли партнёр выполнить обязательства, в том числе, долгосрочного характера. Они стараются понять, насколько велика вероятность того, что финансовое положение изменится в ближайшем будущем. И насколько сильны будут изменения, связанные именно с инвестиционной деятельностью.

У инвесторов предприятий свои объекты для такого процесса, как ипотечно-инвестиционный анализ в оценке недвижимости:

  • кредитоспособность;
  • платёжеспособность;
  • ликвидность имеющегося баланса.

Какие ещё характеристики имеют значение?

Персонал любого предприятия заинтересован в увеличении заработной платы. И поощрений, социальных выплат в других формах. Но он тоже анализирует возможные результаты инвестиционной, финансовой деятельности. Эти же результаты деятельности важны для органов, выполняющих контролирующие функции.

Наконец, само предприятие старается проводить всестороннюю оценку активов. Это правило распространяется и на любые операции, проводимые с недвижимостью. Иначе просто невозможно будет принять правильные решения с точки зрения вложения инвестиций.

Внимание! Как уже было сказано, инвестиционный анализ проводится с целью определить стоимость того или иного имущества.

Кроме того, методы ипотечно инвестиционного анализа помогают с выполнением следующих функций:

  1. Помощь в принятии компетентных решений в сфере управления финансами и использования инвестиционных активов.
  2. Определение проблем в экологическом и социальном, технологическом, финансовом, организационном плане. Они часто возникают, пока реализуются те или иные разновидности инвестиционных проектов.
  3. Оптимизация процесса принятия решения путём поиска подходящих действий.
  4. Разработка упорядоченной базы данных. Которая способствует координации любых действий во время выполнения инвестиционных проектов.

Если будет принято решение, что инвестиционный проект не обеспечивает возврата вложенных средств, то сам проект не будет принят к реализации. При этом нужно оценить и вероятность получения прибыли, обеспечивающей рентабельность средств. Инвесторы отдельно выставляют желаемый уровень для получения такой прибыли.

Традиционная методика имеет множество преимуществ, хотя есть и недостаток – она не учитывает последствия, наступающие в результате налогообложения. Этот метод хорош, когда инвестор принимает на себя долг, существовавший ранее. Способ достаточно гибкий, чтобы учесть большинство условий, способных измениться.

Метод ипотечно-инвестиционного анализа

Метод ипотечно-инвестиционного анализа — один из вариантов расчета общей цены имущества (собственности) как суммы стоимостей кредитного и личного капитала. В процессе расчета инвестор принимает во внимание, что выплачивается не цена за недвижимость, а суммарная стоимость капитала. По данной методике общий объем капитала вычисляется путем суммирования следующих параметров — стоимости финансовых поступлений, объема выручки от перепродаж, ипотечного займа.

Сущность метода ипотечно-инвестиционного анализа

Благодаря применению ипотечно-инвестиционных моделей, имеется шанс вычислить точную стоимость капитала, основываясь на отношении заемных и личных средств. Ипотечно-инвестиционный анализ — один из методов оценки собственности, в основе которого лежит расчет общего объема выкупного капитала, состоящего из инвестиций и ипотечных займов. Применение данного способа позволяет упростить и ускорить процесс оценки.

Почти все инвестиции в отношении недвижимости совершаются с помощью ипотечных займов. Благодаря популярному инструменту, у инвестора появляется финансовое плечо, позволяющее повысить отдачу от прибыли и получить больший доход от роста цены выбранного объекта в будущем. Кроме этого, оформление ипотеки — возможность диверсифицировать активы и добиться роста вычетов по выплате процентов.

Многие специалисты называют такой анализ — техникой остатка. По сути, инвесторы выплачивают остаточный объем первоначальных расходов. Как только вся задолженность перед кредиторами погашена, они могут рассчитывать на цену перепродажи и остаточную часть чистой операционной прибыли.

Период продажи права собственности на объект недвижимости условно делится на три этапа:

— покупка актива. Здесь задача инвестора — внести сумму, равную остатку стоимости недвижимости уже после вычета ипотечного займа;

— использование имущества. Участник сделки (инвестор) может рассчитывать на получение остаточной чистой прибыли от использования имущества за исключением суммы общих выплат, направляемых на покрытие задолженности;

— ликвидация — процесс, происходящий при реализации собственности. При этом владелец капитала получает доход из стоимости продажи, но без учета выплаты остатка по ипотеке.

Метод ипотечно-инвестиционного анализа и его модели

Сегодня есть два способа, позволяющих провести ипотечно-инвестиционный анализ:

1. Традиционный. В его основе — предположение, что общая цена имущества равна реальной (настоящей) цене интереса личного капитала и такой же стоимости кредитного капитала. Общая цена личного интереса вычисляется путем дисконтирования финансового потока до момента выплаты налогов. Роль дисконта при этом играет норма отдачи личных средств (капитала), представляющая собой среднерыночный показатель.

Суть традиционной техники проста. Общая цена недвижимости (собственности) вычисляется как сумма дохода от перепродажи имущества, текущей цены финансовых поступлений и суммы ипотеки. Как следствие, производится оценка всей прогнозируемой прибыли и общей суммы выручки от перепродажи имущества.

В традиционной технике одно из основных условий — оценка прогнозируемых средств, которые получит инвестор (в перспективе), а также дохода от перепродажи имущества. Благодаря этим элементам, можно судить о стоимости личного капитала инвестора. После этого к полученному значению прибавляется остаток по займу, что позволяет точно определить оценочную стоимость объекта в текущих условиях рынка. Если новая ипотека оформляется на текущих рыночных условиях, а отдача на личный капитал соответствует действующим требованиям того же рынка, то в результате можно получить рыночную стоимость объекта сделки. Особенность этой техники в том, что здесь не берутся в расчет налоги.

Читать еще:  Объекты и субъекты инвестиционного анализа

В основе традиционной техники лежит тот принцип, что прибыль от вложений будут получать не только инвесторы, но и банки (кредиторы). При этом общий доход инвесторов и кредитодателей представляет собой максимальный объем выкупного капитала. Полученная цифра и является той ценой, которая должна быть выплачена за недвижимость. Плюс данной техники еще и в том, что она принимает в учет прибыль (выручку) от последующей продажи имущества. Параметр выручки от перепродажи — сумма амортизации ипотечного займа, которую получит инвестор в случае последующей реализации объекта, и общего размера снижения (прироста) цены недвижимости.

В прибыли, которую получают инвесторы и кредиторы, должны быть включены как возвраты вложений, так и прибыль на инвестиции. Если говорить об ипотечном займе, то текущая прибыль по нему — это, по сути, обслуживание долга.
Такое понятие, как самоамортизирующийся ипотечный заем подразумевает одновременный возврат задолженности по ипотечному займу в определенный период и выплату процента, а точнее — прибыли на основную сумму займа. В ряде случаев долг по ипотеке выплачивается еще до завершения срока действия договора. Такой подход подразумевает выплату одной суммы и полное покрытие кредита.

В традиционном методе расчет общей цены собственности выполняется по формуле:

Стоимость (Цена) = Ипотечный заем + Стоимость личного капитала.

Второй параметр можно определить путем суммирования двух компонентов прибыли от перепродажи имущества и финансовых поступлений. В ситуации когда в будущем планируется равномерное получение дохода (в приблизительно равном объеме), то вычисленный показатель должен быть умножен на фактор аннуитета.

С учетом вышесказанного стоимость собственного капитала (ССК) может быть вычислена так:

ССК = PWF * PS + PWAF * CF , где

— PWF — параметр текущей цены реверсии с учетом ставки отдачи на личный капитал;
— PWAF — параметр текущей цены аннуитета с учетом ставки отдачи на личный капитал;
— CF — финансовые поступления;
— PS — прибыль, полученная инвестором в случае перепродажи имущества.

Чтобы вычислить общую цену объекта недвижимости, необходимо оставшиеся ипотечные средства просуммировать со стоимостью личного капитала. Именно так происходит оценивание всех видов прибыли. При этом остаток от ипотечного займа по величине будет равен объему выплат по текущей задолженности, дисконтированной с учетом номинальной ставки процента по ипотеке.

Расчет стоимости собственности производится по формуле, приведенной ниже:

V = PWF * PS + PWAF * CF + MP,

где V — первоначальная цена имущества;
— МР — текущие остаточные средства от главной суммы ипотечного займа.

Остальные показатели расшифрованы в формуле выше.

Применение традиционной методики подразумевает вычисление в три этапа:

1. Оценка текущего объема финансовых поступлений.
2. Оценка текущего объема дохода от перепродажи в конце периода (согласно которого и происходит прогнозирование).
3. Оценка текущей цены имущества (собственности).

Техника ипотечно-инвестиционного анализа актуальна в тех случаях, когда инвестор оформляет новый заем или берет на себя уже существующую задолженность. Преимущество данной методики — гибкость, но из-за большого числа допущений полученные данные являются приблизительными.

2. Ипотечно-инвестиционный анализ по методике капитализации прибыли . Здесь есть три варианта:

— техника Эллвуда. Ее преимущество — в простоте расчета и использовании краткой ипотечно-инвестиционной формулы. При этом некоторые параметры уже известны, такие как процентное изменение цены объекта недвижимости за определенный период и коэффициент ипотечного долга.

Формула коэффициента капитализации выглядит так:

Чтобы произвести расчет коэффициента Эллвуда, пригодится следующая формула:

Техника Эллвуда хороша при получении нового финансирования или же в случае принятия существующего долга. Применение методики подразумевает использование допущений, которые нашли свое применение в традиционном способе расчета. Одним из главных параметров является С-фактор, представляющий собой результат синтеза ряда других составляющих. В технике Эллвуда есть важная особенность — чем пристальнее будут выбраны допущения, тем точнее получится рассчитать цену недвижимости.

метод прямой капитализации активно применяется при оценке недвижимости РОО — обществом российских оценщиков. При этом сам коэффициент капитализации высчитывается по формуле ниже:

— метод инвестиционной группы позволяет учесть, какая доля выкупного капитала относится к ипотечному займу, а какая — к собственным средствам. После расчета коэффициента по этой методике обязательно вносятся две поправки для того, чтобы параметр был равен коэффициенту капитализации по Эллвуду.

Одна из поправок признает тот факт, что платежи по займу приходится осуществлять с применением чистой ежегодной операционной прибыли. Использование такой поправки приводит к снижению текущей прибыли. Вторая поправка позволяет принять во внимание дату, когда инвестор получит прибыль от амортизации ипотечной задолженности. Здесь подразумевается, что прибыль инвестора во многом зависит от размера ипотечного займа и коэффициента ипотечного долга.

Понятие ипотечно-инвестиционного анализа

В последнее время практически все сделки по покупке недвижимости стали совершаться с привлечением ипотечных кредитов, или кредитов под залог недвижимости. В таких условиях стоимость недвижимости будет определяться как сумма ипотечного кредита, приведенной стоимости дохода от использования недвижимости и выручки от перепродажи недвижимости.

В общем виде оценка стоимости недвижимости обремененной или приобретенной с привлечением ипотечного кредита осуществляется с применением ИИА.

Ипотечно-инвестиционного анализ (ИИА) – это моделированный доходный подход к оценке недвижимости, применяемый в условиях привлечения инвестором или собственником заемных средств для финансирования деятельности объекта недвижимости. В рамках ИИА применяются оба метода доходного подхода к оценке недвижимости – метод капитализации дохода и метод дисконтированных денежных потоков. Но каждый из данных методов имеет свои четко выраженные особенности при оценке недвижимости, приобретаемой с участием ипотечного кредита.

ИИА позволяет проводить инвестиционный анализ и оценку эффективности инвестиций при использовании ипотечного кредитования для финансирования данных инвестиций.

Для осуществления сделок с недвижимой собственностью, стоимость которой значительна, во многих случаях привлекаются заемные средства. Наиболее распространено предоставление заемных средств — кредитов под залог самой недвижимости. Этот вид кредита получил название ипотечного кредита (ипотеки).

ИИА является аналитическим инструментом, который может во многих случаях облегчить процесс оценки. ИИА – это метод оценки недвижимости в рамках доходного подхода. Однако данный вид оценки имеет отличия, затрагивающие все методы доходного подхода к оценке, поскольку рыночная стоимость актива не совпадает с величиной вложенного в него собственного капитала, так как в недвижимость частично вложен заемный капитал.

Основой ИИА является положение о том, что стоимость недвижимой собственности, обремененной ипотекой, определяется как сумма стоимостей собственного и заемного капитала.

Техника ИИА – это техника оценки стоимости, приносящей доход собственности (недвижимости), основанная на сложении основной суммы ипотечного долга с дисконтированной текущей стоимостью будущих денежных поступлений и выручки от перепродажи актива. Сложение суммы ипотечного долга и стоимости собственного капитала дает оценку цены, которая, как ожидается, позволит инвестору и ипотечному кредитору получить определенные выгоды.

Читать еще:  Инвестиционный проект это система

При проведении ИИА должна быть известна либо основная сумма ипотечного кредита, либо коэффициент ипотечной задолженности. В анализе должна быть задана оценочная цена перепродажи или процентное изменение стоимости за прогнозный период. Данная техника может применяться в случае, если инвестор принимает на себя уже существующий долг или если привлекается новый кредит. Она может быть изменена с тем, чтобы учесть более чем одну закладную и изменения в денежных поступлениях. Если известна цена, то техника может быть использована для оценки ставки отдачи на собственный капитал.

ИИА является техникой остатка. Инвесторы собственного капитала оплачивают остаток первоначальных затрат. Они получают остаток чистого операционного дохода и цены перепродажи после того, как уже произведены все выплаты кредиторам, как в ходе текущего использования, так и после перепродажи объекта.

Исходными данными для ИИА являются:

§ чистый операционный доход;

§ величина, срок и норма процента кредита;

§ норма увеличения или уменьшения стоимости при реверсии;

Ипотечно инвестиционный анализ

В теории оценки разработано также много других методов определения коэффициента капитализации, основанных на методах инвестиционной группы и ипотечно-инвестиционного анализа. [c.297]

Ипотечно-инвестиционный анализ Учеб. пособие / Под ред. В. Е. Еси-пова. — СПб СПбГУЭФ, 1998. [c.214]

Ипотечно-инвестиционный анализ / Под ред. Есипова В.Е. — СПб, 1998. [c.288]

Метод ипотечно-инвестиционного анализа. В условиях становления рынка недвижимости объекты приобретаются в основном за счет собственных средств. Мировая же практика стран рыночной экономики исходит из того, что почти все сделки с недвижимостью совершаются с привлечением ипотечных кредитов, то есть используется финансовый левередж (рычаг). [c.47]

Ипотечно-инвестиционный анализ заключается в определении стоимости собственности как суммы стоимостей собственного и заемного капитала. При этом принимается во внимание мнение инвестора о том, что он оплачивает не стоимость недвижимости, а стоимость капитала. Кредит рассматривается как средство увеличения инвестируемых средств, необходимое для завершения сделки. Стоимость собственного капитала рассчитывается путем дисконтирования денежных потоков, поступающих к инвестору собственного капитала от регулярного дохода и от реверсии, стоимость заемного — дисконтированием платежей по обслуживанию долга. [c.54]

Рассмотрим общий алгоритм ипотечно-инвестиционного анализа для расчета стоимости собственности, покупка которой финансируется с привлечением заемного капитала, и соответственно денежные потоки периодического дохода и от реверсии будут распределяться между интересами собственного и заемного капитала. [c.54]

Рассмотренная общая модель ипотечно-инвестиционного анализа позволяет сделать вывод о влиянии периода владения активом на величину стоимости собственности, так как изменяется количество и величина денежных потоков на собственный капитал. Существует тенденция уменьшения текущей стоимости при увеличении периода инвестиционного проекта. Поэтому период владения инвестицией следует прогнозировать исходя из общей экономической ситуации, финансового состояния инвестора, доходности альтернативных инвестиций. [c.57]

Данный учебник представляет собой глубокий анализ теорий стоимостной оценки недвижимого имущества, в том числе земли и природных ресурсов, зарубежных и отечественных практических методик для проведения оценочных работ. В нем систематизировано большое количество научно-практических материалов, рассмотрены особенности функционирования рынка недвижимости в России, применения ипотечно-инвестиционного анализа. Учебник адресован широкой аудитории — от студентов и аспирантов до преподавателей вузов, практикующим оценщикам, предпринимателям, инвесторам, финансистам. [c.4]

Классическая теория оценки недвижимости рассматривает оценку рыночной стоимости с учетом заемного финансирования в рамках ипотечно-инвестиционного анализа как метода оценки стоимости собственности, в основу которого положено определение общей суммы выкупного капитала, включающей заемный и собственный капитал. [c.225]

Ипотечно-инвестиционный анализ является моделью доходного подхода, которую целесообразно использовать для оценки объектов недвижимости, приобретаемых с участием ипотечного кредита. [c.233]

Таким образом, условия финансирования не изменяют стоимость недвижимости, но оказывают влияние на ее цену. Ипотечно-инвестиционный анализ представляет совокупность расчетов и аналитических мероприятий, позволяющих провести оценку недвижимости с учетом конкретных условий финансирования. [c.240]

Для того чтобы рассмотреть особенности применения традиционной техники ипотечно-инвестиционного анализа в различных условиях, необходимо сделать ряд допущений. [c.252]

Применение традиционной техники ипотечно-инвестиционного анализа позволяет оценивать недвижимость как на основе стоимостных показателей, так и без их участия, принимая во внимание только сумму чистого операционного дохода и различные оценочные коэффициенты. [c.252]

Ипотечно-инвестиционный анализ учеб, пособие / под В.Е. Есипова. СПб. СПб-й гос. ун-т экономики и финансов, 1 [c.295]

Коммерческий банк работает с клиентами в пределах реально имеющихся ресурсов в условиях рыночных отношений. Это означает, что он осуществляет все операции в пределах остатка средств на своих корреспондентских счетах. Возможность совершения специфических банковских операций (ипотечных, инвестиционных) жестко детерминирована структурой пассивов, что требует от банка серьезного анализа при выборе источников формирования своих ресурсов. Отсюда возникает острая борьба за ресурсы и поиск наиболее рентабельных сфер их вложения. [c.104]

Те же. кто в качестве сферы деятельности выбрал коммерческий банк, страховую компанию, паевой и инвестиционный фонд, т. е. есть о р ганизацию — финансового посредника, должны не только разбираться в законах функционирования финансовых рынков, но и уметь выделять и прогнозировать факторы, воздействующие на процентные ставки, значения фондовых индексов. Поскольку финансовые посредники активно вмешиваются в эти процессы, то необходимо владеть навыками применения различных финансовых инструментов, например ипотечных кредитов, депозитных сертификатов и т. п. Служащий кредитного отдела банка не может, скажем, квалифицированно определить риск невозврата кредита, если не владеет знаниями в области финансового менеджмента. Наиболее актуальной в современных условиях является профессия финансового менеджера предприятия, который обязан помимо жизнедеятельности финансовых рынков и основных принципов работы финансовых посредников разбираться в тонкостях управления корпоративными финансами. Арсенал его познаний должен включать бухгалтерский учет и анализ, маркетинг, информатику и компьютерные системы, налогообложение и законодательное регулирование. [c.56]

Анализ вложений в недвижимость начинается с инвестиционных целей. Объекты недвижимости делятся на дома для личного проживания, недвижимость, приносящую доход, и спекулятивную недвижимость риск и доходность, минимальные для личных домов, достигают самых высоких значений для спекулятивных объектов. В данной главе рассматриваются вложения за счет собственных средств, но можно использовать и заемный капитал с применением ипотечных схем. Недвижимость может приносить положительный текущий доход, например за счет арендных поступлений, или быть сопряжена с отрицательными текущими финансовыми потоками, в потенциале сулящими прирост капитала, как при спекуляциях необработанными земельными участками. Таким образом, для определения направлений анализа необходима постановка целей. Физическое имущество, сопряженные с ним юридические права и обязательства наряду с временным горизонтом и местом расположения являются важнейшими параметрами при анализе. [c.157]

Проблема состоит в том, что при анализе обращения денег и движения инвестиционных ресурсов необходимы разные подходы. Нельзя говорить о деньгах опять-таки вообще . Когда, например, рассматривается вопрос об ипотечном кредите как двигателе экономического подъема экономики, то никто не [c.19]

При расчете текущей стоимости с учетом условий финансирования используются либо общие методы ипотечно-инвестиционного анализа, либо расчетная модель Эллвуда. [c.100]

Ипотечно-инвестиционный анализ Учеб. пособие/ Под редзасл. деят. науки РФ, проф. [c.74]

Методы инвестиционной группы и ипотечно-инвестицион-ного анализа 297 Механизм управления 52 Минимальные стандарты качества 200 [c.476]

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector