Multi-finance.ru

Обзор финансовых рынков
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Недвижимость как объект инвестиций

Недвижимость как объект инвестирования

  • Виды и способы инвестирования в недвижимость
  • Инвестиции в жилую недвижимость с последующей сдачей ее в аренду
  • Инвестирование в строящуюся недвижимость
  • Инвестирование в коммерческую недвижимость
  • Покупка земельных участков
  • Инвестирование в загородную недвижимость
  • Другие способы инвестиций в недвижимость
  • Особенности инвестирования в недвижимость в России

Инвестирование в недвижимость в любые времена было надежным средством сохранения и увеличения сбережений. Такое вложение капитала несет в себе гораздо меньше рисков в сравнении с инвестированием в акции или оформлением депозитного счета. В чем же дело? В первую очередь, недвижимое имущество и жилого, и коммерческого назначения в крупных городах пользуется постоянным спросом и дорожает год от года. Чем больше населенный пункт – тем выгоднее покупать недвижимость. Никто не будет оспаривать тот факт, что ликвидность площадей в Москве гораздо выше, чем в том же Тикси.

Конечно, торговая и другая коммерческая недвижимость как объект инвестирования весьма привлекает, но и жилые квадраты не теряются на этом фоне. Квартиры и дома стоят меньше, а их размещение способно значительно повысить ликвидность. Нужно учитывать степень доверия застройщику, местоположение дома и квартирную планировку. Существует высокий спрос на 1-комнатные квартиры: они лучше продаются и сдаются. Однако начнем сначала и разложим все по полочкам.

Виды и способы инвестирования в недвижимость

Из множества вариантов, которыми можно осуществить инвестиции в недвижимость, подходящий для себя может выбрать почти каждый житель России. Ориентироваться нужно на сумму накоплений и ожидаемый доход в соотношении с рисками.

Инвестиции в жилую недвижимость с последующей сдачей ее в аренду

Этот вариант характеризуется наименьшей рискованностью и простотой. Общий смысл действий доступен пониманию каждого человека, не имеющего отношения к бизнесу: сначала нужно купить жилплощадь, затем – сдать внаем. Само собой, имеются и особенности, которые необходимо учитывать еще до приобретения квартиры. Например, какой район выбрать? Насколько должна быть благоустроенной планировка? Дорогой делать ремонт или нет? Как обставить и так далее. Тем не менее, практически отсутствует возможность ошибиться по-крупному и потерять все средства.

Первый отрицательный момент в таком варианте инвестиций – необходимость личного участия, поскольку наем профессионала будет невыгоден. Это не особенно сложно, но придется искать квартирантов, ремонтировать помещение, заниматься обстановкой, принимать плату за аренду и т.д. Другой отрицательный момент вытекает из положительных. Крупные инвестиции в жилую недвижимость будут вызывать сложности: можно заниматься двумя-тремя квартирами, а на большее просто не хватит времени.

Одна из разновидностей вложений в жилую недвижимость – оформление ипотеки. Такой вариант приобретения квартиры все еще сохраняет свою привлекательность.

Положительных момента здесь два: потребуется гораздо меньшая первоначальная сумма, а выверенный подход обеспечит более весомую прибыль. Но при этом инвестор должен быть более квалифицирован: нужно подобрать квартиру, кредит от банка, резерв и так далее, для чего потребуется определенный опыт. К тому же в этом варианте вложений больше рисков, он не подойдет тому, кто не признает займов.

Инвестирование в жилую недвижимость требует учета следующих моментов:

  • Более выгодны проекты с перспективой: имеющие необычную архитектуру, удачную реализацию, инфраструктурное обеспечение. Но ценится не только это, а и сама квартира: может быть отличная планировка, но неудачный вид из окна.
  • Само собой, лучше вложить средства в объекты, находящиеся возле метро и других транспортных путей. Особенно это важно, когда планируется покупка квартиры элитного класса.

Инвестирование в строящуюся недвижимость

При таком способе можно ожидать достаточно большой доход. Практически реализуется такой вариант следующим образом: покупается (или берется в кредит) недвижимое имущество, через некоторый срок строительство завершается, цена квартиры повышается, и появляется ощутимая прибыль. Но здесь есть несколько рискованных моментов. Один из них – в возможности возникновения кризисной ситуации, вследствие чего строительство не завершается, а другой – в том, что доход нужно ждать определенное время.

Наибольшие риски инвестирования в недвижимость этим способом вызываются возможностью потери средств. Поэтому для гарантированного получения прибыли от вложений нужно отнестись к подбору объекта с достаточной критичностью и вниманием. Прежде всего надо обратить внимание на имидж компании-застройщика: учесть срок ее существования, количество построенных объектов, сроки простоев в работе и так далее.

Выгоднее всего сочетать способы инвестирования в недвижимость: сначала вложить средства в строящийся дом, после окончания – сдавать квартиру внаем, а через несколько лет (5-15) продать выгодно, в соответствии с рыночными ценами. Такой вариант получил наиболее широкое распространение.

Инвестирование в коммерческую недвижимость

Инвестиции в коммерческую недвижимость привлекательны, прежде всего, возможностью делегирования полномочий в управлении и найма специалистов для полного или частичного управления недвижимым имуществом. Имеется ввиду возможность использования электриков, сантехников и так далее, а в случае больших и/или нескольких объектов – услуг управляющей фирмы, которая будет полностью выполнять все функции содержания недвижимого имущества. Это позволит, как минимум частично, снять с себя заботы по сдаче в аренду, выполнению ремонтных работ, приему арендной платы и так далее. Само собой, работу управленцев нужно будет контролировать, но это очень отличается от необходимости выполнять все самостоятельно. К тому же инвестирование в коммерческую недвижимость приносит большие доходы, чем в жилую и всегда можно купить готовый арендный бизнес .

Основное же препятствие в таком варианте инвестиций – они требуют значительных вложений. Да и времени уделять нужно ощутимо больше, чем при владении жилплощадями. Нужно будет переоформить электроснабжение, устанавливать и обслуживать все виды счетчиков, вести бухгалтерию, уплачивать налоговые сборы… Обо всем этом нужно иметь хотя бы начальное представление, даже когда управляет недвижимостью команда профессионалов.

Покупка земельных участков

Цена на такие участки более доступна, вероятность мошеннических действий сведена к минимуму, а сделать участок негодным достаточно сложно. Особенности инвестирования в недвижимость такого типа – проще приобрести участок земли через прямой контакт с его владельцем, а переоформление документов гораздо проще.

Разделяют участки в зависимости от предназначения и целей эксплуатации. Инвестиции на короткие сроки, при этом с меньшими расходами и прибылью, выполняются в земли, которые назначаются под частное строительство жилья и размещаются в границах административных территорий. В противовес им, больший срок, расходы и прибыли приносят земли сельскохозяйственного и коммерческого назначения (для строительства коммерческой недвижимости). К тому же налогообложение земельных участков достаточно малое.

Заметный отрицательный момент – увеличение государственного контроля над эксплуатацией земель, что не удобно для покупки с целью дальнейшей продажи участка.

Инвестирование в загородную недвижимость

Перепродажа загородных коттеджей дает значительную выгоду. Причина – во все возрастающей цене на этот вид недвижимости: жители больших городов стремятся на чистый воздух, уставая от шумности и загазованности улиц.

Здесь доступны такие инструменты инвестирования в недвижимость: приобретение недостроенного дома, приобретение готового, приобретение участка земли под постройку. Подобные вложения просто обязаны стать доходными с течением времени. С другой стороны, не каждый коттедж способен стать доходным. Поэтому нужно обязательно учитывать его местоположение, отдаленность от автомагистралей и ближайшего города.

К тому же имеет большое значение развитость инфраструктуры и природные объекты. Если рядом есть детсад, школа, магазины, речки и леса – то стоимость коттеджа может ощутимо возрасти.

Другие способы инвестиций в недвижимость

Инвестирование в парковку. Такая возможность актуальна для больших городов. Стоимость парковки достаточно велика, но они постоянно востребованы и впредь будут таковыми, поскольку все время увеличивается сумма штрафа за стоянку в запрещенном месте. Хотя до сих пор нет статистических данных о размерах прибылей от подобных вложений.

Партнерство в фондах недвижимости. Подразумевается паевое инвестирование в какой-либо фонд, который уже сам решает, каким образом и во что вложить общие средства. Здесь имеется два положительных момента. Первый – недвижимое имущество не покупается в собственное владение, то есть не оформляется регистрация на свое имя. Это оказывается очень удобно в отдельных случаях. Второй – инвестированием занимаются профессиональные люди, имеющие базу объектов инвестирования, высокие диверсификационные показатели. Это само по себе уже гарантия высокой доходности.

Инвестиции в зарубежную недвижимость расцениваются по большей части как гарантированная возможность получения прибыли. Жилая недвижимость не стремится дешеветь – ни российская, ни зарубежная. К тому же приобретение дома или квартиры в одной из стран ближнего зарубежья оправдывается как с точки зрения доходов в будущем, так и в качестве места для постоянного проживания – в случае переезда в эту страну. Так что инвестирование в зарубежную недвижимость – вполне выгодный и перспективный вариант.

Особенности инвестирования в недвижимость в России

Вложения в недвижимость малых населенных пунктов не особо интересуют инвесторов, поскольку жители в них по большей части зависимы от размеров заработной платы на больших предприятиях, расположенных в этих городах.

Читать еще:  Валовые инвестиции представляют собой

Инвестирование в недвижимость в России требует осторожности в связи с возможным понижением ее стоимости из-за обострившейся кризисной обстановки.

Не вызывает сомнений выгодность приобретения московской, петербургской, нижегородской, казанской, пермской, омской, красноярской, самарской, ростов-донской и краснодарской недвижимости. Коттеджи за городом выгодны в Москве, Самаре, Казани, Нижнем Новгороде, Краснодаре и Омске. Эксперты предполагают в названных городах незначительное возрастание стоимости жилья и арендной платы.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Недвижимость как объект инвестирования

Если вы спросите, какой объект инвестирования самый надёжный или как минимум один из самых надёжных, то смело можно сказать, что это инвестиции в недвижимость.

Инвестирование в недвижимость во все времена было стабильным средством сбережения и приумножения своих активов. Такой вид инвестирования капитала несет в себе намного меньше рисков в сравнении с инвестированием в акции или оформлением депозитного счета в банке.

Почему так происходит? В первую очередь, это связано с тем, что недвижимое имущество в крупных городах пользуется регулярным спросом и растёт в цене год от года. Чем больше населенный пункт – тем, следовательно, и выгоднее приобретать недвижимость. Никто не станет оспаривать тот факт, что ликвидность площадей в Москве гораздо выше, чем в том же Тикси.

Понятно, что торговая и другая коммерческая недвижимость как объект инвестирования очень хороша, но и жилые квадраты не меркнут на этом фоне. Квартиры и дома стоят меньше, а их размещение способно существенно увеличить ликвидность. Необходимо учитывать и степень доверия застройщику, местоположение дома и квартирную планировку. Существует большой спрос на 1-комнатные квартиры: они лучше продаются и сдаются. Однако начнем сначала и разложим все по порядку.

Виды и способы инвестирования в недвижимость

Из большинства вариантов, которыми можно организовать инвестиции в недвижимость, наиболее подходящий для себя может отобрать почти каждый гражданин России. Ориентироваться нужно, прежде всего, на сумму сбережений и ожидаемый доход в соотношении с прогнозируемыми рисками.

  • Инвестиции в жилую недвижимость со сдачей ее в аренду

Такой тип характеризуется наименьшими рисками и простотой. Весь алгоритм действий в таком случае будет понятен каждому человеку, не имеющего даже отношения к бизнесу: для начала нужно купить жилплощадь, а затем – сдать внаем. Ничего сложного как видите. Конечно же, есть тонкости, которые необходимо учесть еще до приобретения квартиры. К примеру, какой район выбрать? Насколько должна быть благоустроенной планировка? Дорогой ремонт планировать или нет? Как обставить квартиру и т.п. Тем не менее, вероятность ошибиться по-крупному и потерять все средства, очень малы.

Первый неприятный момент в таком случае инвестиций – необходимость личного участия и контроля, поскольку наем профессионала будет нерентабелен. Это не столько важно, но придется найти квартирантов, ремонтировать помещение, заняться обстановкой, принимать плату за аренду и следить за другими мелочами. Другой “подводный камень” – большие инвестиции в жилую недвижимость способны вызвать определённую сложность: можно заниматься двумя-тремя квартирами, а на большее просто не хватит времени и координации.

Одна из разновидностей вложений в жилую недвижимость – оформление ипотеки. Такой способ приобретения квартиры все еще сохраняет свою привлекательность. Хотя и у неё есть свои минусы.

А положительных момента здесь два: потребуется значительно меньшая сумма взноса, а грамотный подход обеспечит более весомую прибыль. Но при этом инвестор должен быть более квалифицирован: нужно подобрать квартиру, кредит от банка, резерв, выбрать процентную ставку и так далее, для чего потребуется определенный опыт или багаж знаний. Однако здесь больше рисков, он не подойдет тому, кто не признает займов.

Инвестирование в жилую недвижимость требует учета следующих моментов:

  1. Более выгодно приобретать проекты с перспективой развития: имеющие необычную архитектуру, хорошую реализацию, инфраструктурное обеспечение и т.п. Но ценится не только это, а и сама квартира: у помещения может быть отличная планировка, но неудачный вид из окна.
  2. Разумеется, лучше инвестировать средства в объекты, находящиеся возле метро, вокзала и других транспортных путей. Особенно это важно, когда планируется покупка квартиры элитного класса.
  • Инвестирование в строящуюся недвижимость

Такой метод инвестирования весьма прибыльный, так как затраты ну покупку такой недвижимости сравнительно небольшие.

Практически реализуется данный способ следующим образом: покупается (или берется в кредит) недвижимое имущество, спустя определённый срок строительство заканчивается, цены на собственность повышается, и появляется ощутимая выгода.

Но тут также есть свои риски, куда же без них. Один из таких минусов – есть вероятность возникновения кризисной ситуации, из-за чего строительство не завершается, а другой – в том, что доход необходимо ожидать конкретный срок.

Поэтому для гарантированного получения дохода от вложений средств надо отнестись к подбору объекта с достаточной серьёзностью. Прежде всего, стоит обратить внимание на репутацию компании-застройщика: учесть срок ее существования на рынке, количество успешно построенных объектов, качество объектов и т.п.

Выгоднее всего сочетать разные способы инвестирования в недвижимость: сначала вложить деньги в строящийся дом, после завершения– сдавать квартиру внаем, а через несколько лет (5-15) продать выгодно, в соответствии с рыночными ценами. Такой вариант будет самым эффективным.

  • Инвестирование в коммерческую недвижимость

Инвестиции в коммерческую недвижимость хороши своей возможностью делегирования полномочий в управлении и найма специалистов для полного или частичного управления недвижимым имуществом.

Здесь понимается возможность использования электриков, сантехников и другого технического персонала, а в случае крупных и/или нескольких объектов – услуг управляющей фирмы, выполняющая все задачи содержания недвижимого имущества.

Это поможет, как минимум частично, снять с себя заботы по сдаче её в аренду, осуществлению ремонтных работ, приему арендной платы и прочих забот.

Конечно же, работу всех сотрудников необходимо контролировать, но всё же это лучше чем самостоятельное выполнение данных функций.

К тому же, коммерческая недвижимость как объект инвестирования, гораздо доходнее, чем инвестиции в жилую недвижимость. Основным минусом здесь является, то, что такие вложения требуют изначально большого капитала, но это окупится в разы.

Недвижимость как объект инвестиций

Недвижимость обладает рядом специфических черт, которые необходимо учитывать потенциальным инвесторам.
Любой объект недвижимости обладает определенными физическими особенностями, в первую очередь относимыми к земле. Физические особенности недвижимости обусловливают ряд характеристик недвижимости как особого товара.

1. Специфика оборота. Физическая иммобильность (неспособность к движению) недвижимости приводит к тому, что на рынке обращаются не объекты недвижимости как таковые, а права на них.

2. Специфика жизненного цикла. Вследствие длительности создания и сроков службы жизненный цикл объекта недвижимости характеризуется соответственно большей длительностью (по сравнению с другими товарами), а также неравномерностью и сложностью денежных потоков за период владения объектом.

3. Потенциал роста стоимости земли при потенциале снижения стоимости зданий и сооружений. Потенциал роста стоимости земли обусловливают: бесконечность срока ее службы, инфляция, увеличение дефицитности земли вследствие роста численности населения, изменений в системе землепользования и другие факторы. С течением времени стоимость других компонентов недвижимости — зданий и сооружений — наоборот, снижается ввиду потери потребительских свойств под воздействием окружающей среды (физический износ), изменений в технологии строительства, улучшения строительных материалов (функциональное устаревание) и прочих внешних факторов.

4. Низкая эластичность предложения недвижимости. Изменение предложения по сравнению со спросом (прежде всего в краткосрочном плане) может быть большим, нежели на других рынках, из-за длительного создания и относительной дефицитности объектов.
Из рассмотренных особенностей недвижимости вытекают в свою очередь наиболее важные для потенциального инвестора характеристики недвижимости организационно-правового и непосредственно инвестиционного плана.

5. Делимость юридических прав. Каждый объект недвижимости неотделим от пакета связанных с ним имущественных прав и различных сочетаний юридических прав и интересов, связанных с ним. Например, может быть осуществлена аренда земельного участка и строений без прав на недра или находящийся на участке водоем. Инвесторам необходимо также учитывать и возможность обременении прав на недвижимость в виде залога, сервитута, ограничения прав пользования объектом, вытекающего из контракта, и т.п.

6. Необходимость инвестиционного менеджмента. Инвестиции в недвижимость требуют управленческих затрат, значительно больших, нежели вложения в финансовые активы. Особенно это касается инвестиций в строительные проекты, основанные на отношениях с субподрядчиками.

7. Низкая ликвидность. Инвестиции в недвижимость и строительство менее ликвидные, чем в ценные бумаги и другие традиционные финансовые активы, что усугубляется большим сроком, необходимым Для реализации объекта на рынке.
Вместе с тем необходимо учитывать особенности недвижимости и как финансового актива, вследствие чего инвестиции в недвижимость имеют следующие специфические особенности:

Читать еще:  Основы инвестиционной деятельности предприятия

1. Неравномерные денежные потоки, связанные с состоянием объектов недвижимости в разные периоды их формирования и функционирования. Инвестиции в недвижимость, как известно, связаны с первоначальными единовременными затратами и неравномерными текущими поступлениями и выплатами за весь период владения. Конец, периода владения — продажа объекта недвижимости, как правило, связан с наибольшим поступлением денежных средств по объекту.

2. Особенности налогообложения операций с недвижимой собственностью. В различных странах и даже в регионах существуют разные налоговые системы со своими особенностями взимания налогов с владельцев, продавцов и покупателей объектов недвижимости, что в конечном итоге определяет инвестиционную активность на рынке недвижимости.

3. Сложность и гибкость системы финансирования. В качестве источников финансирования объектов недвижимости могут использоваться собственные или заемные средства, полученные от различных финансово-кредитных институтов на различных условиях. Финансирование инвестиций может различаться по времени осуществления, методам расчета процентов, долевому участию и различным частичным интересам. Наиболее распространенным способом финансирования инвестиций в недвижимость является ипотечное кредитование (см. главу 5), при котором треть стоимости сделки финансируется самим инвестором, а на две трети оформляется ипотека с условием равномерных выплат по долгу в течение срока кредита. Сложность условий финансирования связана с необходимостью учета фактора времени осуществления финансирования, методов расчета процентов по кредитам, различных частичных имущественных интересов, а также системы долевого участия.

4. Повышенная степень риска и неопределенность. Инвестиции в недвижимость и строительство в большей степени по сравнению с традиционными финансовыми активами подвержены риску и неопределенности за счет малоликвидности и иммобильности недвижимости. Риск изменения внешней среды по отношению к недвижимости зачастую имеет принципиальное значение при инвестициях в недвижимость. Открытая достоверная информация о сделках с недвижимостью в отличие от сделок с биржевыми товарами практически отсутствует.
Для качественного управления рисками, характерными для недвижимости, в процессе анализа рынка и последующей оценки объектов недвижимости необходимо соблюдать основные принципы и ограничивающие условия оценки — это основные, исходные положения теории оценки, соблюдение которых необходимо в условиях высокой неопределенности будущего рыночной экономики. Связь изменений на рынке капитала с рынком недвижимости показана в таблице

Влияние переменных рынка капитала на рынок недвижимости
Недвижимость обладает рядом специфических черт, которые необходимо учитывать потенциальным инвесторам.
Любой объект недвижимости обладает определенными физическими особенностями, в первую очередь относимыми к земле. Физические особенности недвижимости обусловливают ряд характеристик недвижимости как особого товара.

1. Специфика оборота. Физическая иммобильность (неспособность к движению) недвижимости приводит к тому, что на рынке обращаются не объекты недвижимости как таковые, а права на них.

2. Специфика жизненного цикла. Вследствие длительности создания и сроков службы жизненный цикл объекта недвижимости характеризуется соответственно большей длительностью (по сравнению с другими товарами), а также неравномерностью и сложностью денежных потоков за период владения объектом.

3. Потенциал роста стоимости земли при потенциале снижения стоимости зданий и сооружений. Потенциал роста стоимости земли обусловливают: бесконечность срока ее службы, инфляция, увеличение дефицитности земли вследствие роста численности населения, изменений в системе землепользования и другие факторы. С течением времени стоимость других компонентов недвижимости — зданий и сооружений — наоборот, снижается ввиду потери потребительских свойств под воздействием окружающей среды (физический износ), изменений в технологии строительства, улучшения строительных материалов (функциональное устаревание) и прочих внешних факторов.

4. Низкая эластичность предложения недвижимости. Изменение предложения по сравнению со спросом (прежде всего в краткосрочном плане) может быть большим, нежели на других рынках, из-за длительного создания и относительной дефицитности объектов.
Из рассмотренных особенностей недвижимости вытекают в свою очередь наиболее важные для потенциального инвестора характеристики недвижимости организационно-правового и непосредственно инвестиционного плана.

5. Делимость юридических прав. Каждый объект недвижимости неотделим от пакета связанных с ним имущественных прав и различных сочетаний юридических прав и интересов, связанных с ним. Например, может быть осуществлена аренда земельного участка и строений без прав на недра или находящийся на участке водоем. Инвесторам необходимо также учитывать и возможность обременении прав на недвижимость в виде залога, сервитута, ограничения прав пользования объектом, вытекающего из контракта, и т.п.

6. Необходимость инвестиционного менеджмента. Инвестиции в недвижимость требуют управленческих затрат, значительно больших, нежели вложения в финансовые активы. Особенно это касается инвестиций в строительные проекты, основанные на отношениях с субподрядчиками.

7. Низкая ликвидность. Инвестиции в недвижимость и строительство менее ликвидные, чем в ценные бумаги и другие традиционные финансовые активы, что усугубляется большим сроком, необходимым Для реализации объекта на рынке.
Вместе с тем необходимо учитывать особенности недвижимости и как финансового актива, вследствие чего инвестиции в недвижимость имеют следующие специфические особенности:

1. Неравномерные денежные потоки, связанные с состоянием объектов недвижимости в разные периоды их формирования и функционирования. Инвестиции в недвижимость, как известно, связаны с первоначальными единовременными затратами и неравномерными текущими поступлениями и выплатами за весь период владения. Конец, периода владения — продажа объекта недвижимости, как правило, связан с наибольшим поступлением денежных средств по объекту.

2. Особенности налогообложения операций с недвижимой собственностью. В различных странах и даже в регионах существуют разные налоговые системы со своими особенностями взимания налогов с владельцев, продавцов и покупателей объектов недвижимости, что в конечном итоге определяет инвестиционную активность на рынке недвижимости.

3. Сложность и гибкость системы финансирования. В качестве источников финансирования объектов недвижимости могут использоваться собственные или заемные средства, полученные от различных финансово-кредитных институтов на различных условиях. Финансирование инвестиций может различаться по времени осуществления, методам расчета процентов, долевому участию и различным частичным интересам. Наиболее распространенным способом финансирования инвестиций в недвижимость является ипотечное кредитование (см. главу 5), при котором треть стоимости сделки финансируется самим инвестором, а на две трети оформляется ипотека с условием равномерных выплат по долгу в течение срока кредита. Сложность условий финансирования связана с необходимостью учета фактора времени осуществления финансирования, методов расчета процентов по кредитам, различных частичных имущественных интересов, а также системы долевого участия.

4. Повышенная степень риска и неопределенность. Инвестиции в недвижимость и строительство в большей степени по сравнению с традиционными финансовыми активами подвержены риску и неопределенности за счет малоликвидности и иммобильности недвижимости. Риск изменения внешней среды по отношению к недвижимости зачастую имеет принципиальное значение при инвестициях в недвижимость. Открытая достоверная информация о сделках с недвижимостью в отличие от сделок с биржевыми товарами практически отсутствует.

Для качественного управления рисками, характерными для недвижимости, в процессе анализа рынка и последующей оценки объектов недвижимости необходимо соблюдать основные принципы и ограничивающие условия оценки — это основные, исходные положения теории оценки, соблюдение которых необходимо в условиях высокой неопределенности будущего рыночной экономики. Связь изменений на рынке капитала с рынком недвижимости показана в таблице

Влияние переменных рынка капитала на рынок недвижимости

9.2. Недвижимость как объект инвестиций

Недвижимость обладает рядом специфических черт, которые необходимо учитывать потенциальным инвесторам.

Любой объект недвижимости обладает определенными фи­зическими особенностями, в первую очередь относимыми к зем­ле. К наиболее существенным относятся следующие аспекты:

1) иммобильность — недвижимость является физически не­движимой, ибо любой объект недвижимости привязан к кон­кретному земельному участку на земной поверхности;

2) уникальность — каждый объект недвижимости уникален и неповторим;

3) относительная дефицитность — совокупное предложение земельных участков ограничено рамками земной поверхности. При этом рост численности населения планеты обусловливает увеличение относительного дефицита земли, а значит, и недви­жимости в целом;

4) длительность создания и сроков службы зданий и соору­жений;

5) вечность земли.

Физические особенности недвижимости обусловливают ряд характеристик недвижимости как особого товара.

1. Специфика оборота. Физическая иммобильность недви­жимости приводит к тому, что на рынке обращаются не объекты недвижимости как таковые, а права на них.

2. Специфика жизненного цикла. Вследствие длительности создания и сроков службы жизненный цикл объекта недвижи­мости характеризуется соответственно большей длительно­стью (по сравнению с другими товарами), а также неравномер­ностью и сложностью денежных потоков за период владения объектом.

3. Потенциал роста стоимости земли при потенциале сниже­ния стоимости зданий и сооружений. Потенциал роста стоимо­сти земли обусловливают бесконечность срока ее службы, ин­фляция, увеличение дефицитности земли вследствие роста численности населения, изменений в системе землепользова­ния и других факторов. С течением времени стоимость другого компонента недвижимости — зданий и сооружений — наобо­рот, снижается вследствие износа, не компенсируемого инфля­цией.

4. Низкая эластичность предложения недвижимости. Измене­ние предложения по сравнению со спросом (прежде всего в крат­косрочном плане) может быть большим, нежели на других рынках, из-за длительного создания и относительной дефицитности объ­ектов. Из рассмотренных особенностей недвижимости вытекают, в свою очередь, наиболее важные для потенциального инвестора характеристики недвижимости организационно-правового и не­посредственно инвестиционного плана.

Читать еще:  Инвестиционные источники предприятия

5. Делимость юридических прав. Каждый объект недвижимой собственности может включать различное сочетание юридиче­ских прав и интересов. Инвесторам необходимо также учиты­вать и возможность наличия обременений прав на недвижи­мость в виде залога, сервитута, ограничения прав пользования объектом, вытекающего из контракта и т.

6. Своеобразие условий налогообложения. Федеральные и му­ниципальные органы власти многих развитых стран обычно соз­дают сложную сеть регулирующих норм, влияющих на процесс инвестиций в недвижимость. Эти нормы как открывают новые возможности, так и накладывают определенные ограничения.

7. Необходимость инвестиционного менеджмента. Инвести­ции в недвижимость требуют управленческих затрат, значи­тельно больших, нежели вложения в финансовые активы. В осо­бенности это касается инвестиций в строительные проекты, основанные на отношениях с субподрядчиками.

8. Низкая ликвидность. Инвестиции в недвижимость и стро­ительство менее ликвидны, чем в ценные бумаги и другие тра­диционные финансовые активы, что усугубляется большим сроком, необходимым для реализации объекта на рынке.

9. Повышенная степень риска и неопределенность. Инвести­ции в недвижимость и строительство в большей степени, по сравнению с традиционными финансовыми активами, подвер­жены риску и неопределенности за счет малоликвидности и им­мобильности недвижимости. Риск изменения внешней среды по отношению к недвижимости зачастую имеет принципиаль­ное значение при инвестициях в недвижимость. Открытая до­стоверная информация о сделках с недвижимостью в отличие от сделок с биржевыми товарами практически отсутствует.

10. Гибкость условий финансирования. Финансирование ин­вестиций может быть организовано различным образом — по времени осуществления, методам расчета процентов, долевому участию и различным частичным интересам. Наиболее рас­пространенным способом финансирования инвестиций в не­движимость является ипотечное кредитование (см. п. 7.7), при котором одна треть стоимости сделки финансируется самим инвестором, а на две трети оформляется ипотека с условием равномерных выплат по долгу в течение срока кредита.

Инвестиции в недвижимость обладают рядом существенных особенностей по сравнению с вложениями в ценные бумаги, а также другими видами долгосрочных вложений. Среди них:

• высокая степень зависимости от качества менеджмента;

• высокая степень устойчивости по отношению к инфляции;

• большая стабильность потока доходов от владения недви­жимостью при более высоких ставках доходности;

• отрицательная корреляция доходов от инвестиций в недви­жимость и инвестиций в традиционные финансовые активы.

Такие специфические инвестиционные качества недвижи­мости, безусловно, учитываются инвесторами, ибо позволяют им получить доход на капитал и сохранить вложенный капитал.

Рассмотрим преимущества инвестиций в недвижимость по сравнению с другими видами долговременных вложений, кото­рые обусловили поступательное развитие данному сегменту ин­вестиционного рынка. Среди данных преимуществ можно вы­делить следующие.

• Инвестиции в недвижимость обладают перспективой разви­тия, так как операции с недвижимостью имеют перспектив­ную ценность, т. е. они дают большую отдачу со временем.

• Вложение средств в недвижимость выступает устойчивым средством против инфляции.

• Приобретение объектов недвижимости в условиях массовой приватизации приносило инвесторам достаточно высокие дивиденды, так как на рынок почти одновременно была вы­ставлена огромная масса объектов недвижимости производ­ственного и непроизводственного назначения, что привело к перенасыщению платежеспособного спроса на эти товары и, соответственно, значительному снижению цен на них. Таким образом, инвесторы, первоначально приобретая не­движимость по низким ценам и продав ее спустя некоторое время после стабилизации ситуации на рынке недвижимо­

сти по уже более высокой стоимости, получали достаточно высокую дополнительную прибыль.

• Инвестиции в недвижимость являются одним из самых эф­фективных инструментов обеспечения высоких темпов раз­вития и диверсификации деятельности вновь создаваемых предприятий.

• Ликвидность инвестиций в недвижимость в России остается высокой, поскольку в целом совокупный спрос на эти объ­екты пока еще не удовлетворен.

• Инвесторы, покупая жилые и нежилые помещения, приоб­ретают, как правило, за бесценок, и земельные участки, на которых они расположены, что с введением в России зако­на о земле, когда земля становится полноправным объектом купли-продажи, может принести им дополнительные доходы.

• В финансировании операций с недвижимостью, в отличие от других видов инвестиций, достаточно широко применя­ются и средства населения, которое в целом является более платежеспособным, чем государство и предприятия, пере­живающие острый финансовый кризис.

• Инвестиции в недвижимость способствуют становлению среднего класса — основы стабильности в обществе, по­скольку именно средние слои населения выступают основ­ным заказчиком инвестиционных услуг при строительстве и покупке жилых домов, квартир, дач и т. д.

• Инвестиции в недвижимость будут способствовать созда­нию в городах достаточно емкого рынка жилья, сдаваемого в наем, в котором сильно заинтересованы молодые семьи и студенты.

Особенности недвижимости как объекта инвестиций. Формы инвестиций в недвижимость. Методы финансирования капитальных вложений

Согласно ГК РФ недвижимость — земельные участки, участки недр, водные объекты и все, что прочно связано с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению не возможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

Различают следующие отличительные признаки недвижимости как объекта инвестирования:

— неподвижность, прочная юридическая связь с земельным участком;

— уникальность каждого объекта по физическим характеристикам;

— фундаментальность — ее невозможно похитить, сломать или потерять при обычных условиях;

— стоимость недвижимости высока, а ее дробление на имущественные доли — сложный или невозможный процесс, а значит без привлечения заемного капитала инвестиции в нее затруднительны;

— низкая доступность полной и достоверной информации о сделках, уровне доходности инвестиций в недвижимость;

— делимость юридических прав — недвижимость может иметь нескольких собственников;

— необходимость инвестиционного управления — недвижимость требует управленческих затрат, т.к. здания, сооружения и плодородные характеристики почвы требуют постоянного поддержания в надлежащем состоянии

— долговечность объекта инвестирования;

— неэластичность предложения, т.к. запас недвижимости, выставляемой на продажу, в краткосрочной перспективе ограничен.

— потеря потребительских свойств постепенно по мере износа;

— возможность положительного либо отрицательного влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель, зданий;

— тенденция к увеличению стоимости недвижимости со временем;

— специфические риски, присущие недвижимости, как объекту инвестирования: риск физического повреждения под воздействием природных и техногенных факторов, риск накопления физического и морального износа, финансовый риск из-за пересмотра арендной платы;

— высокий уровень трансакционных издержек (на проведение сделок): информационные, посреднические, юридические услуги, сопровождающие сделку, гос.пошлина за регистрацию права в ЕГРП.

Инвестиции в недвижимость обычно дают более высокую отдачу, чем предоставление средств в кредит. Поэтому во многих странах мира покупку домов и других объектов финансируют в основном за счет заемных средств. Доходность инвестиций в недвижимость складывается из двух или трех частей в зависимости от конкретных условий:

* прироста рыночной стоимости недвижимости во времени и реализации при перепродаже;

* текущего дохода в виде арендной платы, процентов ренты и других поступлений при использовании объекта;

* дохода от реинвестирования получаемых текущих доходов (если имеет место).

Формы инвестиций в недвижимость

В осуществлении инвестиций в недвижимость участвуют:

инвестор собственного капитала — обладает правом собственности на недвижимость, инициирует процесс инвестирования, выбирает формы инвестиций в недвижимость;

ипотечный кредитор — имеет право требования по долговым обязательствам к инвестору;

арендатор — является косвенным участником процесса инвестирования и способствует повышению доходов инвесторов;

государство — с одной стороны регулирует инвестиционную деятельность, с другой — может выступать как инвестор собственного капитала;

Инвестиции в недвижимость могут осуществляться в четырех формах: ипотека, опцион, право преимущественной аренды земли, лизинг.

Ипотека — заключается в предоставлении кредита под залог недвижимости. По договору об ипотеке залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований за счет стоимости заложенной недвижимости другой стороны. Договор ипотеки может быть удостоверен закладной и, если имущество до этого момента было свободно от залога, то имеет место старшая ипотека, а если недвижимость перезакладывается — то младшая ипотека. При нарушении долговых обязательств в первую очередь удовлетворяются требования кредиторов по старшей ипотеке, а затем — по младшей.

Опцион — право на обязательство купить или продать определенные объекты по определенной цене по истечении определенного срока. Опцион исполняется через три года, а общий его срок действия — тридцать лет.

Право преимущественной аренды земли — создается, когда права на недвижимость разделяются на право собственности на землю и право владения зданием на основе аренды. Аренда устанавливается на срок от 10 до 99 лет и после окончания, если арендатор не выплачивает арендные платы — здание переходит во владение собственника земли.

Лизинг — долгосрочная аренда на срок сопоставимый со сроком эксплуатации недвижимости и с возможностью полного выкупа. В России возможен лизинг объектов недвижимости на срок до тридцати лет.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector