Multi-finance.ru

Обзор финансовых рынков
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Премия за риск инвестиционного менеджмента

Рассчет ставки дисконтирования

В данной статье я постарался простыми словами отразить, что такое Ставка дисконтирования и из каких показателей она формируется.

Приведенный ниже расчет является актуальным на «01» октября 2017 года. Рассчитанная в этой статье Ставка дисконтирования так же используется в «Инвестиционном калькуляторе».

Ставка дисконтирования представляет собой уровень доходности, на который согласился бы инвестор, принимая решение о вложении денег в конкретный объект недвижимости. В экономическом смысле в роли ставки дисконтирования выступает требуемая инвесторами ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования или, другими словами, это требуемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки. Чем выше уровень риска, связанный с данным проектом, тем более высокую норму доходности требует инвестор. В связи с этим, расчет ставки дисконтирования заключается в оценке рисков, связанных с вложением денег в конкретный актив.

Расчет процентной ставки я произведу методом кумулятивного построения. Суть метода заключается в прибавлении процентных составляющих (премий), отражающих дополнительные риски, присущие данному инвестиционному решению, к ставке дохода на инвестиции, которые в сравнении с другими инвестиционными инструментами считаются безрисковыми. В российской оценочной практике в качестве очищенной от риска нормы прибыли обычно используют среднюю доходность по государственным краткосрочным облигациям или по банковскому валютному депозиту. Таким образом, процентная ставка разбивается на отдельные компоненты. К безрисковой ставке добавляются премии, в качестве которых в сделках с недвижимостью обычно рассматривают надбавки за несистематический и систематический риски (связанные с особенностями конкретной недвижимости), ликвидность и инвестиционный менеджмент (условия по управлению инвестициями в оцениваемый объект).

Для условий российского рынка ставка дисконта рассчитана по формуле:

, где
iq — безрисковая ставка процента, %;
io — поправка на ликвидность, менеджмент и систематические и несистематические риски (риск инвестирования в объект недвижимости), %

В качестве безрисковой ставки я взял показатель среднесрочной ставки Государственной краткосрочной облигации (облигации федерального займа), по данным ЦБ РФ. Данный показатель на «01» октября 2015 года составил 10,70%: http://www.cbr.ru/hd_base/Default.aspx?Prtid=gkoofz_mr

Компенсация за риск учитывает то обстоятельство, что вложения капитала в недвижимость имеют более высокие риски в отличие от «безрисковых» вложений.

Поправка на ликвидность отражает низколиквидный характер недвижимости по сравнению с другими активами. Поправку можно рассчитать как эффект переноса продажи с начала периода (шага расчета) на его конец (при шаге прогнозирования, сравнимым со средним периодом экспозиции на рынке). По данным опроса агентств недвижимости, срок экспозиции для большей части торговых помещений по рыночной стоимости составляет от двух месяцев до полугода. В результате расчета компенсация за низкую ликвидность составила:

Управление инвестициями в недвижимость с учетом их рискованности и низкой ликвидности требует определенных усилий (выбор варианта финансирования, отслеживание рынка, принятие решения о продаже или удержания объекта недвижимости и др.), которые должны компенсироваться путем включения в ставку инвестиционного менеджмента. Расчет компенсации за инвестиционный менеджмент представлен в Таблице 1.

Таблица 1.

Расчет компенсации за инвестиционный менеджмент

Оценка стоимости имущества

Издатель

Расчет премий за риски

Премия за риск вложения в недвижимость. В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта.

На практике премия за риск вложения в недвижимость рассчитывается на основе анализа всех возможных случаев потери оцениваемого объекта недвижимости путем суммирования среднерыночных страховых премий по данным случаям страховых компаний высшей категории надежности, имеющих лицензию на осуществление страховой деятельности.

Расчет премии за риск вложения в недвижимость на деле часто осуществляется путем разбиения общего риска на частные виды риска и назначением уровня риска по каждому виду, а затем путем расчета среднего уровня всех частных рисков получается общая премия за риск вложения в недвижимость.

Премия за низкую ликвидность. При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций.

Премия за низкую ликвидность должна отражать потерю доходности инвестора в связи с инвестированием в объект недвижимости, который является менее ликвидным по отношению, например, к безрисковому финансовому инструменту на рынке.

Премия за низкую ликвидность (p2) может быть рассчитана по формуле

где p2 – премия за низкую ликвидность недвижимости; rf – безрисковая ставка дохода (годовая); Тэксп – срок экспозиции оцениваемого объекта на основе данных по конкретному сегменту рынка недвижимости (в годах).

В практике часто применяется приблизительный расчет данной премии по формуле

Премия за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недозагрузки и потерь при сборе арендных платежей для оцениваемого объекта недвижимости. На практике зачастую оценивается экспертным методом или на основе вознаграждения профессиональных управляющих на рынке недвижимости.

Методы расчета нормы возврата в составе ставки капитализации

Норма возврата фактически переводит темп прироста стоимости за n лет в годовое измерение.

Существуют три способа расчета нормы возврата капитала (r1):

♦ прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

♦ возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда), его иногда называют аннуитетным методом;

♦ возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

Расчет нормы возврата методом Ринга

Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы планируется без учета реинвестиций. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 1 или 100% на срок, через который ожидается изменение стоимости объекта недвижимости. Норма возврата – ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:

где r1 – норма возврата капитала; n – срок, через который возникает изменение стоимости (dep или арр).

Рассчитать стоимость торгового комплекса с месячным чистым операционным доходом 500 000 руб., если прогнозируется продажа объекта недвижимости через 5 лет за 70% его первоначальной цены. Ставка дисконтирования составляет 11,65%. Норму возврата на капитал рассчитать методом Ринга.

Решение. Определим годовой чистый операционный доход:

NOI = 500 000 · 12 = 6 000 000 руб. в год.

Снижение стоимости объекта через 5 лет ожидается на уровне 30%, т. е. dep = 0,3 через 5 лет.

Норму возврата (r1) определяем по формуле (3.19)

Для расчета ставки капитализации воспользуемся формулой (3.11), поскольку ожидается снижение стоимости оцениваемого объекта

R = 0,1165 + 0,3 · 0,2 = 0,1765, или 17,65%.

Ставка капитализации равна 17,65%. Используем формулу (3.1) и рассчитаем стоимость объекта недвижимости

V = 6 000 000 : 0,1765 = 33 994 334 руб.

Ответ. Рыночная стоимость торгового комплекса, рассчитанная в рамках метода капитализации по расчетным моделям, составляет округленно 33 994 000 руб.

Читать еще:  Снижение объема инвестиций в основной капитал

Расчет нормы возврата методом Инвуда

Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть ставки капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям:

где re – ставка дисконтирования; r1 – норма возврата капитала; n – срок, через который возникает изменение стоимости (dep или арр); sff (п, re) – фактор фонда возмещения.

Метод Инвуда применяется, если инвестиции в оцениваемый объект или сходные объекты на рынке доступны.

Рассчитать стоимость магазина с годовым чистым операционным доходом 500 000 руб., если прогнозируется продажа объекта недвижимости через 5 лет за 120% его первоначальной цены. Ставка дисконтирования составляет 17%. Норму возврата на капитал рассчитать методом Инвуда.

Решение. Через 5 лет ожидается увеличение на уровне 20%, т. е. app = 0,2 через 5 лет.

Норму возврата (r1) определяем методом Инвуда по формуле (3.20)

r 1 = 0,17 : (1+ 0,17) 5 – 1 = 0,1426, или 14,26%.

Для расчета ставки капитализации воспользуемся формулой (3.12), поскольку ожидается увеличение стоимости оцениваемого объекта

R = 0,17 – 0,2 · 0,1426 = 0,1415, или 14,15%.

Ставка капитализации равна 14,15%. Используем формулу (3.1) и рассчитаем стоимость магазина

V = 500 000 : 0,1415 = 3 533 569 руб.

Ответ. Рыночная стоимость магазина, рассчитанная в рамках метода капитализации по расчетным моделям, составляет округленно 3 534 000 руб.

ОБРАЗЕЦ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ::ГЛАВА 4::РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА.

ГЛАВА 4. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА

4.1. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА МЕТОДАМИ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек.
Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:
* Расчет стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования.
* Расчет восстановительной стоимости нового здания.
В основе расчета восстановительной стоимости лежит расчет затрат на воссоздание рассматриваемого объекта, исходя из современных цен и условий изготовления аналогичных объектов на определенную дату.
В зависимости от цели оценки и необходимой точности расчета существует несколько способов определения восстановительной стоимости:
— метод сравнительной единицы;
— метод разбивки по компонентам;
— метод количественного обследования.
* Определение величины физического, функционального и внешнего износов объекта недвижимости.
* Определение стоимости воспроизводства / замещения объекта путем уменьшения восстановительной стоимости на величину накопленного износа.
* Суммирование полученных стоимостей воспроизводства / замещения и земельного участка для получения рыночной стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода

4.1.1. Определение стоимости земельного участка

В соответствии со ст.35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием строение, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.
Учитывая тот факт, что в настоящее время в городе Москве практически отсутствует частная собственность на земельные участки, оценке подлежит стоимость прав долгосрочной аренды земельного участка, приходящегося на оцениваемое помещение.
При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода:
* сравнительный подход;
* доходный подход;
* затратный подход.
В соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденными распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 №568-р, и распоряжением Минимущества РФ от 10.04.2003 № 1102-р при оценке рыночной стоимости земельных участков в рамках
сравнительного подхода используются
* метод сравнения продаж,
* метод выделения,
* метод распределения,
на доходном подходе основаны
* метод капитализации земельной ренты,
* метод остатка,
* метод предполагаемого использования,
элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА МЕТОДАМИ ДОХОДНОГО ПОДХОДА
При определении стоимости права аренды земельного участка в рамках доходного подхода в отчете применялся метод остатка для земли. Данный метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход или возможность коммерческого использования земельного участка, приносящего доход. В случае если доход рассчитан от коммерческого использования земельного участка, необходимо из этого дохода вычесть доход не относящихся к земельному участку или из капитализированного дохода вычесть рыночную стоимость активов, не относящихся к земельному участку.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
* расчет стоимости воспроизводства или замещения существующих или прогнозируемых на оцениваемом участке улучшений;
* расчет общего чистого дохода от единого объекта недвижимости на основе рыночных ставок арендной платы и существующих правовых ограничений использования объекта недвижимости;
* расчет чистого дохода, приходящегося на улучшения, как произведения их стоимости воспроизводства или замещения на ставку капитализации доходов для улучшений;
* расчет чистого дохода, приходящегося на земельный участок, как разности общего чистого дохода и чистого дохода, приходящегося на улучшения;
* расчет стоимости земельного участка путем деления чистого дохода, приходящегося на земельный участок, на ставку капитализации доходов для земли.
Определение ставки капитализации для улучшений (Rул)
Любой объект недвижимости имеет ограниченный срок, в течение которого его эксплуатация является экономически целесообразной. Доход, приносимый объектом недвижимости за этот период, должен быть достаточным, чтобы:
* обеспечить требуемый уровень дохода на вложенный капитал (норма дохода или ставка дисконтирования);
* окупить первоначальные инвестиции собственника (норма возврата капитала).
В соответствии с этим, ставка капитализации включает две составляющие — норму возврата капитала и норму дохода на капитал (ставка дисконтирования).
Определение ставки дисконтирования
Создание (приобретение) и эксплуатация объекта недвижимости является самостоятельным бизнесом, требующим дохода.
Ставка дисконтирования включает в себя:
* безрисковую ставку;
* премию за различные виды рисков.
Безрисковая ставка отражает уровень дохода по альтернативным для собственника инвестициям с минимально возможным уровнем риска. В качестве безрисковой могут использоваться процентные ставки по депозитам наиболее крупных и надежных банков, ставки доходности по государственным ценным бумагам и др.
Премия за риск отражает дополнительный доход, который ожидает получить типичный инвестор, вкладывая средства в объект недвижимости. В большинстве методик рассматриваются составляющие премии за риск:
* премия за риск инвестирования в объекты недвижимости;
* премия за низкую ликвидность;
* премия за инвестиционный менеджмент.
Определение безрисковой ставки
Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как среднеевропейскими показателями по безрисковым операциям, так и российскими. В случае использования среднеевропейских показателей к безрисковой ставке прибавляется премия за риск инвестирования в данную страну, так называемый страновой риск.
В качестве возможных безрисковых ставок в пределах РФ принято рассматривать следующие инструменты:
* Депозиты Сбербанка РФ и других надежных российских банков.
Применение ставок по депозитам Сбербанка РФ и других российских банков достаточно ограничено в связи с непродолжительностью сроков, на которые принимаются депозиты (как правило, до одного-двух лет). Все это сужает возможности применения данных инструментов.
* Западные финансовые инструменты (государственные облигации развитых стран, LIBOR).
Сложности при использовании ставки LIBOR (Libor Inter Bank Offered Rate — ставка Лондонского межбанковского рынка по предоставлению кредитов) обуславливается ее краткосрочностью (не более одного года), а также более высокими уровнями риска по сравнению с вложениями в государственные ценные бумаги. Среди государственных облигаций в оценочной практике наиболее целесообразно использовать 10-летние казначейские облигации США.
* Ставки по межбанковским кредитам РФ (MIBID, MIBOR, MIACR).
Ставки рассчитываются сроком от 1 дня до 1 года. Очевидно, что использование значений данных ставок для расчета безрисковой доходности не является целесообразным, прежде всего вследствие их краткосрочного характера. Кроме того, доходность, заложенная в межбанковских кредитах, учитывает риск их невозврата, что также обуславливает необходимость отказа от использования данного инструмента в процессе оценки.
* Ставка рефинансирования ЦБ РФ.
Ставка рефинансирования — процентная ставка, которую использует Центральный банк при предоставлении кредитов коммерческим банкам в порядке рефинансирования. Данная ставка могла бы по своей экономической сущности применяться, пожалуй, только при оценке кредитно-финансовых институтов, а также ставка рефинансирования является инструментом денежно-кредитной политики Центрального банка и, следовательно, используется последним для целенаправленного воздействия на финансово-банковскую сферу и далеко не всегда отражает реальную ситуацию, сложившуюся на рынке.
* Государственные облигации РФ.
Государственные облигации РФ представлены рублевыми и валютными финансовыми инструментами.
События августа 1998 г. (дефолт) значительно снизили доверие к рублевым облигациям, поэтому в настоящий момент их достаточно сложно рассматривать в качестве безрисковых вложений.
* Валютные облигации РФ представлены двумя видами: внутренним (ОВВЗ) и внешним (еврооблигации).
На практике чаще всего применяют именно эту ставку, учитывая ее долгосрочность.
Таким образом, в качестве безрисковой ставки в расчетах используется ставка доходности по еврооблигациям Минфина со сроком погашения 31.03.2030 г., составляющая 7,21% на 10 октября 2003г.
Определение премии за риск инвестирования в различные объекты недвижимости
Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму — статичные и динамичные.
На рынке в целом преобладающим является систематический риск. Стоимость конкретной приносящей доход собственности может быть связана с экономическими и институциональными условиями на рынке. Примеры такого вида риска: появление излишнего числа конкурирующих объектов, уменьшение занятости населения в связи с закрытием градообразующего предприятия, введение в действие природоохранных ограничений, установление ограничений на уровень арендной платы.
Несистематический риск — это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты. Например: трещины в несущих элементах, изъятие земли для общественных нужд, неуплата арендных платежей, разрушение сооружение пожаром и/или развитие поблизости от данного объекта несовместимой с ним системы землепользования.
Статичный риск — это риск, который можно рассчитать и переложить на страховые компании, динамический риск может быть определен как «прибыль или потеря предпринимательского шанса и экономическая конкуренция».
Расчет премии за риск представлен в Таблице «Факторы риска, влияющие на объект недвижимости».

Определение премии за низкую ликвидность.

Премия за низкую ликвидность, есть поправка на длительность экспозиции при продаже объектов недвижимости.

Данная премия вычисляется по формуле:

где:
П – премия за низкую ликвидность;
Rб — безрисковая ставка;
L- период экспозиции;
Q- общее количество месяцев в году (12 месяцев).

П = 7,512 * 10 / 12 = 6,260 %.

Норма возврата капитала оценщиком была рассчитана оценщиком по модели Инвуда:

0,07512 / (((1+0,07512)^5)-1) ≈ 0,173 %

Компенсация за инвестиционный менеджмент принята в размере 1,5 %. Значение данного показателя получено на основе анализа рыночных данных потерь собственников объектов коммерческой недвижимости в результате принятия неверных управленческих решений в отношении арендной политики.

Таким образом, ставка капитализации составит: 7,512 + 1,5 + 6,260 + 0,173 + 1,5 ≈ 17 %.

Расчет потенциального валового дохода.В нашем случае размер принимаемой для расчетов арендной ставки определялся в соответствии с данными орловского рынка аренды помещений аналогичного функционального назначения и сходного удобства местоположения. Расчет величины арендных ставок представлен в нижеследующих таблицах.

Таблица № 6 Расчёт потенциального валового дохода.

Для расчета чистого операционного доходаданные об эксплуатационных расходах приняты равными 0. Это связано с тем, что арендные ставки, используемые при расчетах, очищены от коммунальных и переменных платежей.

Расчет стоимости объекта оценки доходным подходом представлен в нижеследующей таблице.

При этом на ремонт 1 кв.м. помещений заложим расходы в 10 000 руб. Ставку дисконтирования определим по методу гордона: ставка дисконта = ставка капитализации + темп роста доходов.

Таблица №7 Расчёт стоимости по доходному подходу.

8. ОБОСНОВАНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ (СОГЛАСОВАНИЕ)

В настоящем разделе представлен анализ результатов оценки различными методами.

Целью сведения результатов всех используемых методов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки. Преимущества каждого метода в оценке рассматриваемых объектов недвижимости, определяются по следующим критериям:

1. Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца.

2. Тип, качество и обширность информации, на основе которых проводится анализ.

3. Способность параметров, используемых методов, учитывать конъюнктурные колебания и стоимость денежных средств.

4. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как месторасположение, размер, потенциальная доходность.

Для оценки недвижимого имущества применялись три подхода – сравнительный, доходный и затратный – следовательно, для определения итоговой рыночной стоимости необходимо согласование стоимостей, полученных различными подходами.

Итоговая оценка стоимости недвижимого имущества может быть определена с помощью следующего выражения:

Где

VЧА – стоимость, полученная затратным подходом;

VDCF – стоимость, полученная методом дисконтированного денежного потока (доходным подходом);

VР – стоимость, полученная методом сопоставимых продаж (рыночным подходом);

dЧА – ранг (в долях единицы), отражающий надежность, достоверность и значимость результатов оценки затратным подходом;

dDCF – ранг (в долях единицы), отражающий надежность, достоверность и значимость результатов оценки методом дисконтированного денежного потока (доходным подходом).

Основываясь на доступной нам информации, опыте и профессиональных знаниях, в результате проведенного анализа и расчетов мы пришли к следующему заключению:

Рыночная стоимость оцениваемого имущества, представленного в п.2.1. настоящего отчета, принадлежащего ООО «Бизнес» на праве собственности, по состоянию на 03 марта 2014 года составляет: 12 544 347 рублей

Для сторон (стороны) сделки, являющихся плательщиками налога на добавленную стоимость (НДС), по операциям, подлежащим налогообложению, указанная выше рыночная стоимость оцениваемого имущества включает в себя сумму НДС

Полученная оценка рыночной стоимости может в дальнейшем использоваться заказчиком в качестве отправной точки в ходе переговоров с партнерами при определении условий купли продажи имущества.

Настоящая оценка рекомендуется для целей совершения сделки объектом оценки в течение периода не более 6 месяцев с даты составления отчета.

По результатам проведенного исследования можно сделать следующие выводы.

Возможны три подхода к оценке объектов недвижимости.

Доходный подход состоит в определении стоимости оцениваемого объекта, исходя из сумм тех доходов, которые он сможет генерировать в будущем, и чаще всего используется для оценки коммерческой недвижимости.

Затратный подход определяет стоимость, исходя из затрат на строительство аналогичного объекта (стоимость материалов, транспортных расходов и пр.), и основывается на том, что у оцениваемого объекта стоимость не может быть выше.

Метод сравнения продаж (сравнительный подход) заключается в поиске наиболее близких оцениваемому объекту аналогов и внесении в их стоимость корректировок, учитывающих имеющиеся различия между ними и оцениваемым объектом. Данный подход является основным при оценке жилой недвижимости, так как на рынке имеется достаточное для корректной оценки количество предложений по продаже жилых помещений.

Целью оценки, представленной в практической части работы, являлось определение рыночной стоимости офиса, площадью 250 кв.м, находящегося в г.Ижевск, ул.40 лет Победы.

Для оценки объекта использовались методы доходного, затратного и сравнительного подходов, по которым получились следующие результаты.

По методу сравнения рыночных аналогов стоимость объекта составляет 12 756 250 руб.

Согласно затратному подходу стоимость объекта составит 13 001 139 руб., а согласно доходному методу – 11 451 844 рублей.

Рыночная стоимость составляет 12 544 347 рублей.

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая и третья. Официальный текст. – М.: ИКФ Омега – Л, 2005.

2. Об оценочной деятельности в Российской Федерации. Федеральный Закон от 06.08.98 № 135 — ФЗ.

3. Об утверждении стандартов оценки. Постановление Правительства Российской Федерации № 519 от 06.07.2001.

4. Болдырев B.C. Введение в теорию оценки недвижимости. — М.: Центр менеджмента, оценки, 2004.

5. Бурденкова Е. О некоторых аспектах деятельности риэлтерских фирм. // Вопросы статистики. — 2004. — №10. — С.32 — 37.

6. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. Москва. 2003г.

7. Генри С. Харрисон. Оценка недвижимости. — М.: РИО, 2004.

8. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. — М.: Филинъ, 2005.

9. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. — СПб.: Питер, 2004.

10.Григорьев В.В. Оценка объектов недвижимости, теоретические и практические аспекты. — М.: ИНФРА — М, 2004.

11.Гришаев С.П. Правовое регулирование недвижимости. // Государство и право. — №3. – 2005.

12.Купчина Л.А. Оценка недвижимости. // Бухгалтерский учёт. — 2005. — №2. — С.72 — 75.

13.Лаврухин О. Рынок недвижимости: этап становления закончен, но что дальше? // Ведомости. — № 21. — 2005.

Премия за инвестиционный менеджмент (январь 2015г.)

При использовании метода кумулятивного построения для расчета ставки капитализации требуется тщательное обоснование применяемых премий за риск.

Данные аналитической справки о величине ставки капитализации могут быть использованы профессиональными оценщиками в отчете об оценке, а также экономистами/финансистами при составлении бизнес-планов и другой документации финансово-аналитической направленности.

Исходные данные:

Премия за инвестиционный менеджмент- величина одного из рисков, учитываемых при расчете ставки капитализации методом кумулятивного построения.

Рассчет проведен на основании процентных ставок за управление капиталом, взимаемых наиболее надёжными Управляющими компаниями России (по данным Национального рейтингового агентства) по предоставленным в доверительное управление средствам, инвестируемым в недвижимость через закрытые паевые инвестиционные фонды.

Правила анализа и расчета:

1. Формирование базы данных для анализа:

1.1. В выборку включены данные только по тем фондам надежных Управляющих Компаний России, информация о которых открыта и представлена на сайте Национального Рейтингового Агентства (http://nlu.ru) по состоянию на январь 2015г.

1.2. Для наибольшей достоверности полученных результатов количество фондов должно быть не менее 10-15 шт.

2. Проведение анализа данных и выведение средней величины Премии за инвестиционный менеджмент:

2.1. Получение однородной выборки. В качестве основного критерия однородности выборки используется коэффициент вариации.

2.2. Определение среднего значения и интервала нахождения премии за риск инвестиционного менеджмента.

Результаты:

Для анализа была сформирована выборка из сведений о 34 фондах, основными активами которых являются недвижимость и земельные участки (представлена в Приложении 1). Данный объем выборки достаточен для статистической обработки и анализа.

Размер вознаграждения управляющих компаний

Проведенный анализ массива на основе математических функций Microsoft Excel показал:

1. Самые большие ставки % вознаграждения Управляющей Компании характерны для фондов с наибольшей величиной чистых активов, однако коэффициент кореляции состаляет всего 25%, что позволяет сделать вывод об отсутствии прямой зависимости между величиной чистых активов и премией за вознаграждение Управляющей Компании.

Согласно статистике, чем ближе значение корреляционного отношения к единице, тем сильнее к функциональной зависимости связь между признаками. Рассчитывается по формуле

где x·y, x, y — средние значения выборок;

σ(x), σ(y) — среднеквадратические отклонения.

Для качественной оценки силы связи на основе показателя эмпирического коэффициента корреляции можно использовать соотношение Чеддока:

Связь весьма тесная — коэффициент корреляции находится в интервале 0,9-0,99

Связь тесная — Rxy= 0,7-0,9

Связь заметная — Rxy= 0,5-0,7

Связь умеренная — Rxy= 0,3-0,5

Связь слабая — Rxy= 0,1-0,3

В 71% случаев величина премии за риск лежит в диапазоне 0,29 — 1,71% при коэффициенте вариации 62%, для нескольких фондов установленые премии находятся за верхним и нижним пределами этого интервала и составляют 2,12-3%, а также 0,2 %.

В статистике принято считать, что если коэффициент вариации менее 33%, то совокупность данных является однородной, если более 33%, то – неоднородной.

Для получения более чистого результата из массива данных с такими показателями были удалены экстемальные значения.

После очищения выборки от значений, не характерных для среднего рыночного уровня, была сформирована выборка из 18 фондов, величина премии за риск для 82% которых находится в диапозоне 0,57 — 0,98% при коэффициенте вариации 26%, что говорит о достаточной однородности совокупности данных полученного массива.

Рассмотренные для проведения расчета данные представлены в Таблице 1 и Диаграмме 1.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector