Multi-finance.ru

Обзор финансовых рынков
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Реализацией инвестиционных проектов занимаются

Реализация инвестиционного проекта строительства

Строительный бизнес как форма создания стоимости, является практически единственным типом хозяйствования, которое по своей сути мало изменилось еще с тех времен, когда строились пирамиды в Рамзесе или возводились висячие сады Семирамиды Древнего Вавилона.

Тем не менее и эту отрасль экономики, которая до сих пор еще является определенным «драйвером» развития производственных и финансовых отношений, охватили новые тенденции управления проектами, современными технологиями проектирования, инвестирования и т.п. В основе современного строительного бизнеса лежат принципы, которые раньше были свойственны лишь коммерческим или финансовым операциям на рынках.

Это касается в первую очередь таких моментов, как:

  1. Четкая ориентация на потребительский спрос на объекты коммерческой или жилой недвижимости, гибкое реагирование на запросы рынка. Если раньше был приоритет за типовой застройкой и планировкой тех же квартир, то сейчас отдается предпочтение индивидуальным запросам на качество, этажность, и т.п.
  2. Снижение общего времени осуществления строительства за счет применения новых технологий, начиная от каркасных и заканчивая такими экзотическими, как печатание домов на 3D принтере.
  3. Жизненный цикл реализации инвестиционного — строительного проекта имеет тенденцию к сокращению, что позволяет использовать ранее недоступные для финансирования проектов инструменты фондового рынка, ценных бумаг (ипотечные закладные, фонды недвижимости и т.п.)

Все это вместе взятое в некоторой степени позволяет говорить о некоторой инвестиционной революции в строительном бизнесе, где именно составляющая времени работы капитала становится главным приоритетом, о чем собственно и будет рассказано в данной статье.

Основные этапы реализации инвестиционного строительного проекта

Как и всякий инвестиционный проект, строительство любого объекта (за исключением, конечно, тех, что не попадают в категорию рыночных — военных, социальных и прочих) предполагает определенные стадии и формы работы вкладываемого в него капитала.

В общем виде эти стадии состоят из нескольких функциональных блоков, которые хорошо всем известны из курса менеджмента:

  1. Целеполагание инвестора
  2. Выбор инвестором инвестиционной стратегии на рынке
  3. Планирование реализации проекта, в том числе изучение рынка, конкуренции, технологий
  4. Реализация проекта
  5. Контроль выполнения поставленных целей.

Надо признать, что такая общая схема реализации проектов в строительной области не раскрывает полностью всех особенностей инвестиций в этот вид бизнеса. На практике, в частности в секторе девелопмента (современная терминология, характеризующая именно инвестиционную направленность возведения объектов недвижимости в коммерческом секторе), используются вполне современные методики реализации проектов, начиная от планирования и заканчивая введением в эксплуатацию.

В общем виде функциональная схема реализации строительства инвестиционного проекта состоит из несколько блоков, как это показано на рисунке 1.

В раскрытии этой модели все функциональные этапы строительного проекта можно представить следующим образом:

  1. На стадии планирования закладывается общая эффективность будущего девелоперского проекта через качественную и количественную экспертизу.
  2. Оценка физической осуществимости и целесообразности проекта подразумевает выяснение наличия физических возможностей для реализации проекта с учетом его местоположения, состояния инфраструктуры, технологических и технических характеристик, имеющихся строительных и эксплуатационных возможностей.
  3. Оценка правовых возможностей реализации проекта включает в себя определение возможностей достижения соглашения с собственником земли об условиях ее вовлечения в процесс девелопмента, проверка соответствия характера предполагаемого проекта существующим правилам землепользования, согласования проекта органами государственного управления и контроля, получение всех необходимых разрешений и правильного оформления исходно-разрешительной документации.
  4. Под количественной оценкой проекта понимают оценку проекта с точки зрения финансово-экономической эффективности. Предполагается определение потенциальной выручки, возможного уровня доходности проекта, движения денежных средств, определения достаточности и целесообразности вовлечения в проект собственных средств, необходимость привлечения внешних источников финансирования. Важно производить экспертизу всех входных данных по всем аспектам проекта в сравнении с альтернативными вариантами и учетом потенциальных рисков (см. Риски инвестиционных проектов: определение и учет).

В развернутом виде реализация инвестиционного проекта в строительстве предполагает несколько основных этапов работ, которые можно представить в виде таблицы:

Для того, чтобы понять как действительно на практике происходит организация и реализация инвестиционного строительного проекта, имеет смысл рассмотреть порядок осуществления типичного девелоперского проекта, который выглядит следующим образом:

  1. Главным ориентиром при планировании проекта в строительстве жилья является вполне конкретный потребитель, который имеет спрос на определенный тип объектов, его место расположения, финансовых условий. Как правило, в девелоперских проектах покупатель жилья частично сам участвует в финансировании проекта. Интересы покупателей заключаются в своевременном получении натуральных результатов проекта – помещений жилой недвижимости и удовлетворения условий договорных обязательств.

Для того, чтобы проект был действительно прибыльным для инвестора и его партнеров, необходим тщательный маркетинговый план, который ориентирует инвестора на потребности рынка, а не на освоение денег в капстроительство. Для этого используется технология изучения рынка недвижимости, как это, например, представлено на диаграмме 1.

  1. Второй задачей, стоящей перед инвестором, является формирование системы финансирования проекта. В девелоперской практике такое финансирование на первичном рынке жилья производится в основном покупателями. Начало финансирования за счет средств покупателей рекомендуется не ранее 30%-ой строительной готовности возводимых объектов недвижимости девелоперского проекта. Предшествующие этапы проекта девелопер должен финансировать за счет собственного капитала или путем привлечения кредитных средств.

Для того, чтобы разработать четкую систему финансирования проекта, необходимо следовать типичной для девелоперских проектов схеме, как это показано на рисунке 2. Разрыв в потоках финансирования может повлечь не только замораживание строительства, но и привести к банкротству застройщика — инвестора и лишить всех участников — клиентов денег и перспектив получить свое жилье.

  1. Генеральный проектировщик по техническому заданию девелопера разрабатывает комплект проектной документации, который в соответствии с действующими строительными нормами и правилами позволяет городу проконтролировать соответствие замысла проекта ограничениям, а генеральному подрядчику – реализовать замысел проекта в натуральном объекте.
  2. Девелопер оформляет земельный участок для застройки, и кредитная организация открывает девелоперу кредитную линию под залог права на объект строительства;
  3. Девелопер финансирует разработку проектно-сметной документации;
  4. Девелопер принимает от генерального проектировщика результаты готового проекта и проводит экспертизу проекта в государственных органах;
  5. Финансирует производство строительно-монтажных работ;
  6. Осуществляет приемку от генерального подрядчика завершенного строительством объекта;
  7. Получает от госорганов разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;
  8. Девелопер передает покупателям помещения в доме (через риэлтерские агентства) и производит оплату доли городу (при наличии данного условия).

Представленные в качестве примера этапы реализации инвестиционного проекта по строительству коммерческого жилья, конечно же, отличаются от форм капитальных инвестиций в промышленном секторе экономики. Но в любом случае методология имеет практическое применение при возведении различных объектов недвижимости.

В дополнении к сказанному также следует учесть и такой важный элемент при инвестиционном строительстве как риск. Управление рисками при реализации инвестиционного строительного проекта, исходя из практики, осуществляется на всех этапах его воплощения.

Для наглядности система учета, анализа и реагирования на риск представлена в таблице 2.

Наиболее общими, широко используемыми и эффективными методами предупреждения и снижения риска в строительстве являются:

Страхование является одним из наиболее распространенных способов снижения рисков в девелоперских проектах, причем в большинстве случаев такое страхование регламентировано на законодательном уровне. В некоторых случаях риски реализации инвестиционных — строительных проектов нивелируются с помощью специальных методов хеджирования, которые применяются на финансовых рынках, например, реальные опционы или форвардные контракты на финансирование поставок импортных строительных материалов и оборудования.

Инвестиционный проект это. Что такое инвестиционный проект

Для начал выкладываю свой рейтинг брокеров на которые зарабатываю уже много лет! Вывожу стабильно прибыль и инвестировал очень много денег

  • Брокер — Единственный с лицензией ЦБ РФ. вложил 20 000 $
  • Брокер № 1 — Лучший. Работает с 1998. вложил 20 000 $
  • Брокер № 2 — Это Швейцарский банк, с выходом на Форекс! 18 000 $
  • Брокер № 3 — работаю с ним с 2007. вложил 10 000 $
  • Брокер № 4 — Бонусом дают 1500 USD. вложил 10 000 $
  • Брокер № 5 — лучший центовый счет. вложил 8000 $
  • Брокер № 6 — Для скальпинга только он И ВСЕ! 8000 $
  • Брокер № 7 — 30 $ ДАЮТ ВСЕМ НОВЫМ! вложил 5000 $
  • Брокер № 8 — 30 $ ДАЮТ ВСЕМ НОВЫМ! вложил 5000 $
  • Брокер № 9 — ЭТО НефтепромБанк. вложил 5000 $
  • Брокер № 10 — Использую как бинарки через МТ4. Вложил 5000 $
Читать еще:  Возвратные инвестиции это

А вот уже как зарабатывать, мы все обсуждаем в закрытой группе, точней в секретном Форекс форуме ! Там много, трейдеров, финансовых блоггеров, брокеров и новичков хватает! Обсуждаем, что работает, а что нет! Присоединяйся, чем больше нас, тем проще! Смотри пример личного заработка

Инвестиционный проект — это осуществление вложений способствующих воплощению в жизнь инвестиционной идеи. Такие инвестиции должны быть экономически обоснованными и целесообразными, иметь определенный срок и заранее установленные объёмы.

Инвестиционный проект всегда подразумевает прописанные практические действия по осуществлению капиталовложений, другими словами Бизнес-План.

Конкретного определения инвестиционного проекта дать практически невозможно, по причине того, что любой инвестиционный проект является подобием и отражение того проекта, на основе которого он был рожден. Все основные экономические характеристики у таких проектов, как правило, схожи.

Эффективность инвестиционного проекта, прежде всего, зависит от степени соответствия инвестиционного проекта стратегическим целям инвесторов и участников этого процесса.

Каждый инвестиционный проект имеет собственный ограниченный жизненный цикл. Жизненный цикл инвестиционного проекта это, по сути своей период его существования. Каждый период включает в себя фазы инвестиционного проекта.

Разработка инвестиционного проекта это кропотливый процесс, требующий особого подхода. При разработке необходимо учесть мнения и пожелания всех его участников. Также во время разработки инвестиционного проекта необходимо учитывать всю информацию связанную и влияющую на ход его реализации. Сбор информации и принятие инвестиционных решений на основе собранной информации вот главная задача при разработке инвестиционного проекта.

Зная показатели инвестиционного проекта инвестор способен составить объективную картину о степени коммерческой успешности проекта и о возможности возврата вложенных им средств, а также о возможности и размере планируемой прибыли. Существуют показатели, благодаря которым возможно произвести анализ и дать оценку инвестиционной идеи.

Анализ инвестиционных проектов обозначен целым рядом методов, позволяющих дать оценку эффективности рассматриваемого инвестором проекта. Данная процедура производится на этапе знакомства потенциального инвестора с объектом инвестиций.

При реализации любой бизнес идеи возможны риски инвестиционных проектов. Познакомьтесь с определением риска. Какие виды рисков существуют, и что является предпосылками для их возникновения?

Ни одна инвестиционная идея не получит толчок к её реализации без проведения успешной презентации. Инвестиционный проект презентация — это то, что способно привлечь потенциальных инвесторов к вашей бизнес идеи. Познакомьтесь с особенностями подготовки и проведения презентации.

Инвестиционный проект это. Виды инвестиционных проектов

Инвестиционный проект — это своего рода регламент, направленный на получение максимальных результатов от инвестиций. Любые инвестиции подразумевают составление плановой документации с прогнозом капиталовложений. Для инвестиционного проекта таким документом является бизнес план инвестиционного проекта.

Инвестиционные проекты можно разделить на множество видов, согласно их специфике.

Виды инвестиционных проектов по целям инвестиций:

  • инвестиции по увеличению выпуска объёма продукции
  • инвестиции по расширению ассортимента продукции
  • инвестиции по повышению качества продукции
  • инвестиции на снижение издержке производства
  • инвестиции в социальные программы

Виды инвестиционных проектов согласно сроков инвестиций

  • долгосрочные, более 3х лет
  • среднесрочные, до 3 лет
  • краткосрочные, до 1 года

Виды инвестиционных проектов согласно объемам инвестиций

  • крупные, более 1 000 000 долларов
  • средние, до 1 000 0000
  • малые, до 100 000 долларов

Также следует понимать, что возможно выделить и другие виды инвестиционных проектов в зависимости от рассматриваемых инвестором критериев.

Инвестиционный проект это. Оценка, этапы, сравнение и риски инвестиционных проектов

Учитывая долгосрочную основу вложений, каждый инвестор инвестиционного проекта желает иметь необходимые ему гарантии не только возврата вложенных им средств, но также и получение заранее оговоренной нормы прибыли либо других выгод.

В связи с этим необходим четкий план действий, позволяющий рассчитать все возможные риски инвестиционных проектов на пути от начальной стадии капиталовложения до конечной — получения планируемой прибыли. Самым важным в планировании остается жизненный цикл инвестиционного проекта. Ниже рассмотрим критерии, позволяющие отобразить жизненный срок проекта.

Этапы инвестиционного проекта:

  • Разработка плана, предшествующего инвестициям
  • Инвестиционный этап
  • Эксплуатационный этап

На первом этапе инвестиционного проекта проводится разработка технико-экономических расчетов затрат и всестороннее изучение рынка, включая маркетинг и подготовку всех документов. Все затраты связанные с этим этапом, в случае подтверждения целесообразности финансирования проекта, входят в число затрат предшествующих производственному процессу и впоследствии относятся к амортизационным отчислениям.

Второй этап инвестиционного проекта наиболее капиталоемкий. На этом этапе невозможно приостановить инвестирование, ибо это может привести к большим финансовым потерям. В этот период производится формирование основных фондов в виде: приобретения помещений, оборудования или начала строительства.

Третий этап инвестиционного проекта характеризуется возвратом вложенных средств, но с учетом текущих расходов, связанных с эксплуатацией. Чем дольше будет длиться этот этап, тем выше будет величина дохода от капиталовложения.

Существенный вес в решении об осуществлении инвестиций является срок окупаемости инвестиционного проекта. Данный показатель отражает период между днем начала финансирования проекта и днем когда все затраты по проекту окупаются и проект начинает приносить прибыль.

Оценка инвестиционных проектов не имеет четко установленной формы, в виду большого разнообразия видов для капиталовложений (от инвестирования в научный проект до инвестиций в недвижимость). Оценка предшествует второму этапу разработки проекта и несет главную нагрузку для принятия решения об инвестициях, поэтому является наиболее важной.

Для более точной оценки привлекают высококвалифицированных экспертов и консультантов, владеющих не только знаниями, но и умеющими на практике применять стандартизированные методы оценки инвестиционных проектов:

  • финансовая оценка (позволяет проанализировать платежеспособность проекта)
  • экономическая оценка (определяет привлекательность проекта, с точки зрения темпов прироста прибыли)

Методы позволяют достаточно точно оценить развитие и риски инвестиционных проектов, при соблюдении всех пунктов бизнес-плана и желании сторон идти на уступки при возникновении форс-мажора.

Реализацией инвестиционных проектов занимаются

Для реализации инвестиционного проекта необходимо иметь юридическое лицо. Если юридическое лицо пока не создано, то предлагаем Вам изучить информацию о регистрации юридических лиц, действующих на территории РФ и начать работу над созданием наиболее подходящей вашему проекту организационно-правовой формы.

Срок государственной регистрации юридического лица в Курганской области сокращен до 3 рабочих дней со дня представления документов.
Среднее количество процедур сокращено до 4-х.

При реализации инвестиционного проекта Вы также можете воспользоваться различными мерами государственной поддержки, реализуемыми на территории Курганской области: информационная, финансовая, имущественная. Подробную информацию о мерах поддержки можно посмотреть в разделе «Поддержка» .

1. Реализация инвестиционного проекта самостоятельно
На начальной стадии своей реализации большинство инвестиционных проектов проходят несколько основных этапов (шагов).

ШАГ 1. Планирование и подготовка инвестиционного проекта
1. Провести исследование рынка и принять решение о реализации проекта на территории Курганской области
2. Сформировать проектную команду
3. Составить бизнес-план проекта
4. Определить источники и порядок финансирования проекта
5. Зарегистрировать юридическое лицо и открыть счет в любом банковском учреждении
ШАГ 2. Заключение соглашения о сопровождении инвестиционного проекта
1. Подготовить пакет документов на сопровождение инвестиционного проекта
2. Направить заявление с приложением документов в Департамент экономического развития Курганской области (либо к любому другому участнику Регламента)
3. Познакомиться со своим персональным менеджером по сопровождению проекта
4. Подписать соглашение о сопровождении инвестиционного проекта

1. Ознакомиться с порядком подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения
2. Обратиться в администрацию муниципального образования, к которому территориально относится земельный участок и уточнить, какие организации эксплуатируют сети, расположенные рядом с вашим участком
3. Обратиться в сетевую организацию с заявлением на подключение
4. Получить технические условия, которые необходимо выполнить для получения разрешения на присоединение
5. Подписание сторонами акта о присоединении и подключение объекта к сетям инженерно-технического обеспечения ШАГ 6. Получение государственной поддержки и налоговых льгот
1. Ознакомиться с мерами поддержки действующими в Курганской области и подобрать подходящие для вашей отрасли направления поддержки
2. Позвонить или прийти за консультацией в орган предоставляющий поддержку, либо задать свой вопрос используя форму обратной связи
3. Подготовить пакет документов для получения государственной поддержки и направить в уполномоченный орган
4. Получить поддержку

Читать еще:  Показатели коммерческой эффективности инвестиционного проекта учитывают

По вопросам реализации инвестиционных проектов на территории Курганской области обращаться в отдел инвестиционных проектов Департамента экономического развития Курганской области.

Отдел инвестиционных проектов
Адрес: ул. Гоголя, д. 56, каб. 148
Телефон: +7 (352-2) 42-94-06, 42-94-04, 42-94-08
Электронная почта: invest@kurganobl.ru
Часы работы: с 8.00 до 17.00, обед с 12.00 до 13.00

2. Реализация инвестиционного проекта на основе механизма ГЧП

Для реализации проекта в форме ГЧП необходимо подать заявку на рассмотрение на заседании инвестиционного совета, после чего объявляется конкурс на государствено-частное партнерство, победа в котором это старт для реализации проекта.

Объектами ГЧП могут быть элементы транспортной инфраструктуры, сооружения коммунального хозяйства, спортивные, культурные и медицинские учреждения, энергетические компании, предприятия общепита и др.

Процесс реализации проекта ГЧП:

Подробную информацию можно узнать в разделе «Государственно-частное партнерство».

Отдел инвестиционных проектов
Адрес: ул. Гоголя, д. 56, каб. 148
Телефон: +7 (352-2) 42 94-08, 42-94-06, 42-94-04
Электронная почта: invest@kurganobl.ru
Часы работы: с 8.00 до 17.00, обед с 12.00 до 13.00

3. Реализация инвестиционного проекта в форме совместного предприятия

Если для реализации Вашего инвестиционного проекта необходима помощь в его продвижении, финансировании и поиске партнеров и инвесторов, предлагаем Вам направить инвестиционное предложение в Департамент экономического развития Курганской области (раздел «Инвестиционные проекты»/ кнопка «Добавить проект»).

Специально для инвесторов желающих вложить деньги в проекты на территории Курганской области сформирована база инвестиционных предложений, которая включает в себя более 30 проектов по различным отраслям и объемам инвестиций.

Инвестиционные предложения включают:

  • бизнес-идеи для открытия востребованных на территории региона направлений бизнеса;
  • инвестпроекты с разработанным бизнес-планом, находящиеся на прединвестиционной стадии и нуждающихся в инвестировании;
  • инвестпроекты действующих предприятий, которые успешно ведут бизнес на территории Курганской области, но которым требуются инвестиции для развития и расширения производства, открытия новых направлений бизнеса и т.д.

Реализацией инвестиционных проектов занимаются

  • Главная
  • Содержание
  • Без категории
  • Организационно- экономический механизм реализации инвестиционного проекта. Инвестиционно-проектная деятельность

Организационно- экономический механизм реализации инвестиционного проекта. Инвестиционно-проектная деятельность

Организационно-экономический механизм реализации проек­та – форма взаимодействия участников проекта, фиксируемая в про­ектных материалах в целях обеспечения реализуемости проекта и воз­можности учета интересов каждого участника инвестиционного проекта (рисунок 3.4). Необходимость использования информации об орга­низационно-экономическом механизме реализации проекта возника­ет в первую очередь при оценке его коммерческой эффективности. При этом для участников проекта наиболее важными будут те элемен­ты этого механизма, которые оказывают влияние на их затраты и до­ходы.

Рисунок 3.4 – Основные участники инвестиционного проекта

Организационно-экономический механизм реализации инвестиционного проекта включает:

— нормативные документы, на основе которых осуществляется взаимодействие участников;

— обязательства, принимаемые участниками в связи с осуществ­лением ими совместных действий по реализации проекта, гарантии таких обязательств и санкции за их нарушение;

— условия финансирования инвестиций, в частности основные условия кредитных соглашений (сроки кредита, процентная ставка, периодичность уплаты процентов и т.п.);

— особые условия оборота продукции и ресурсов между участни­ками (например, использование бартерного обмена, льготных цен для взаимных расчетов, предоставление товарных кредитов, безвозмезд­ная передача основных средств в постоянное или временное пользова­ние и т.п.);

— систему управления реализацией проекта, обеспечивающую (при возможных изменениях условий реализации проекта) синхрони­зацию деятельности отдельных участников, защиту интересов каждо­го из них и своевременную корректировку их последующих действий в целях успешного завершения проекта;

— меры по взаимной финансовой, организационной и иной под­держке (предоставление временной финансовой помощи, займов, от­срочек платежей и т.п.), включая меры государственной поддержки;

— основные особенности учетной политики каждого российского предприятия-участника, а также иностранных фирм-участников, по­лучающих на российской территории доходы от участия в проекте.

Отдельные элементы организационно-экономического механиз­ма на стадии реализации проекта могут закрепляться и конкретизиро­ваться в уставных документах и договорах между участниками.

П.Л. Виленский, В.Н. Лившиц и С.А. Смоляк рассматривают организационно-экономический механизм реализации проекта как систему взаимодействия участников проекта, включающую и фор­мы, и конкретные количественные параметры их взаимоотноше­ний.

В понятие организационно-экономического механизма реали­зации проекта включаются:

  • нормативные документы, на основе которых осуществляется взаимодействие участников;
  • обязательства, принимаемые участниками в связи с осуществ­лением ими совместных действий по реализации проекта, га­рантии таких обязательств и санкции за их нарушение;
  • условия финансирования инвестиций, а также меры по вза­имной финансовой, организационной и иной поддержке (пре­доставление временной финансовой помощи, займов, отсро­чек платежей и т.п.). Сюда же входят меры государственной поддержки проекта и его участников в различных формах (раз­решение на реализацию проекта или включение его в феде­ральные программы, бюджетное финансирование, налоговые льготы);
  • особые условия оборота продукции и ресурсов между участни­ками (например, использование бартера или специальных – трансфертных – цен для взаимных расчетов, товарное креди­тование, безвозмездная передача основных средств в постоян­ное или временное пользование и т.п.);
  • система управления реализацией инвестиционного проекта, обеспечивающая (при возможных изменениях условий реали­зации проекта) должную синхронизацию деятельности участ­ников, защиту интересов каждого из них и своевременную кор­ректировку их последующих действий;
  • основные особенности учетной политики каждого предприятия-участника, не только российского, но и иностранного (если он по­лучает на российской территории доходы от участия в проекте). По мнению Д. Норткотта, капитальные вложения опреде­ляют многие функции и решения (и сами определяются этими функциями и решениями), принимаемые на предприятии. Это наглядно представлено на рисунке 3.5.
  • Очень важно, что при этом выделяются внутренняя и внешняя среда, которые, взаимодействуя между собой, порождают необхо­димость учета и анализа этого процесса при оценке эффективнос­ти инвестиций. Внешняя среда отличается сложной организаци­ей, многообразием факторов, воздействия которых на проект в те­чение длительного периода его функционирования скажется на результатах первоначальных инвестиций – могут иметь негативный или пози­тивный характер. Риски инвестирования в большинстве случаев как раз и определяются невозможностью точно предвидеть разви­тие событий. Это означает необходимость постоянного монито­ринга результатов осуществления инвестиционных проектов с тем, чтобы прибегать в нужный момент к управленческому воздействию на факторы внешней и внутренней среды.
  • Такой сложный механизм требует обеспечения четкого взаи­модействия между всеми его элементами, что возможно только на основе реализации принципов проектного подхода к управлению инвестиционной деятельностью.

Рисунок 3.5 – Принятие инвестиционных решений и структура предприятия

Известно, что реализация инвестиционных планов невозможна без созда­ния инвестиционных проектов – общепринятой формы подго­товки долгосрочных капиталообразующих инвестиционных ре­шений.

Данный тезис подтверждается в законе об инвестиционной деятельности, где инвестиционный проект определяется как «… обоснование эконо­мической целесообразности, объема и сроков осуществления капи­тальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная до­кументация, разработанная в соответствии с законодательством. Российской Федерации и утвержденными в установленном поряд­ке стандартами (нормами и правилами), а также описание практи­ческих действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план)», но оно отражает только одну сторону процесса инвестирования.

Наиболее полно сущность инвестиционного проекта отражена в важном нормативном документе – Методических рекомендациях по оценке эффективности инвестиционных проектов, утвержден­ных Минэкономики, Минфином, Госкомстроем 21 июня 1999 г. (да­лее – Методические рекомендации). В этом документе подчерки­вается, что термин «инвестиционный проект» можно понимать в двух смыслах: 1) как комплект документов, содержащих форму­лирование цели предстоящей деятельности и определение комп­лекса действий, направленных на ее достижение, и 2) как сам этот комплекс действий (работ, услуг, приобретений, управленческих операций и решений), направленных на достижение сформулиро­ванной цели, т.е. как документацию и как деятельность. (Авторы подчеркивают, что в Методических рекомендациях во всех случа­ях, кроме оговоренных особо, термин «проект» употребляется во втором смысле, в смысле деятельности.)

Читать еще:  Бюджет инвестиционного проекта это

Такой подход позволяет говорить об инвестиционно-проект­ной деятельности, с которой связывается процесс реализации оп­ределенных планов капитальных вложений. Подчеркивание, вы­деление деятельного характера этого понятия связано напрямую с тем фактом, что во всех случаях именно предприятие (предприя­тия), хозяйствующий (хозяйствующие) субъект (субъекты) является организационной основой его реализации. Именно путем ко­ординации их шагов осуществляется инвестиционно-проектная деятельность участников инвестиционного проекта по управлению организационно-экономическим механизмом ре­ализации проекта.

Выходные данные:

ИНВЕСТИЦИОННОЕ ПРОЕКТИРОВАНИЕ: ОСНОВЫ ТЕОРИИ И ПРАКТИКИ / Москаленко А.П., Москаленко С.А., Ревунов Р.В., Вильдяева Н.И. // Санкт-Петербург, Лань, 2018. (1-е, Новое)

Реализация инвестиционного проекта строительства

Строительный бизнес как форма создания стоимости, является практически единственным типом хозяйствования, которое по своей сути мало изменилось еще с тех времен, когда строились пирамиды в Рамзесе или возводились висячие сады Семирамиды Древнего Вавилона.

Тем не менее и эту отрасль экономики, которая до сих пор еще является определенным «драйвером» развития производственных и финансовых отношений, охватили новые тенденции управления проектами, современными технологиями проектирования, инвестирования и т.п. В основе современного строительного бизнеса лежат принципы, которые раньше были свойственны лишь коммерческим или финансовым операциям на рынках.

Это касается в первую очередь таких моментов, как:

  1. Четкая ориентация на потребительский спрос на объекты коммерческой или жилой недвижимости, гибкое реагирование на запросы рынка. Если раньше был приоритет за типовой застройкой и планировкой тех же квартир, то сейчас отдается предпочтение индивидуальным запросам на качество, этажность, и т.п.
  2. Снижение общего времени осуществления строительства за счет применения новых технологий, начиная от каркасных и заканчивая такими экзотическими, как печатание домов на 3D принтере.
  3. Жизненный цикл реализации инвестиционного — строительного проекта имеет тенденцию к сокращению, что позволяет использовать ранее недоступные для финансирования проектов инструменты фондового рынка, ценных бумаг (ипотечные закладные, фонды недвижимости и т.п.)

Все это вместе взятое в некоторой степени позволяет говорить о некоторой инвестиционной революции в строительном бизнесе, где именно составляющая времени работы капитала становится главным приоритетом, о чем собственно и будет рассказано в данной статье.

Основные этапы реализации инвестиционного строительного проекта

Как и всякий инвестиционный проект, строительство любого объекта (за исключением, конечно, тех, что не попадают в категорию рыночных — военных, социальных и прочих) предполагает определенные стадии и формы работы вкладываемого в него капитала.

В общем виде эти стадии состоят из нескольких функциональных блоков, которые хорошо всем известны из курса менеджмента:

  1. Целеполагание инвестора
  2. Выбор инвестором инвестиционной стратегии на рынке
  3. Планирование реализации проекта, в том числе изучение рынка, конкуренции, технологий
  4. Реализация проекта
  5. Контроль выполнения поставленных целей.

Надо признать, что такая общая схема реализации проектов в строительной области не раскрывает полностью всех особенностей инвестиций в этот вид бизнеса. На практике, в частности в секторе девелопмента (современная терминология, характеризующая именно инвестиционную направленность возведения объектов недвижимости в коммерческом секторе), используются вполне современные методики реализации проектов, начиная от планирования и заканчивая введением в эксплуатацию.

В общем виде функциональная схема реализации строительства инвестиционного проекта состоит из несколько блоков, как это показано на рисунке 1.

В раскрытии этой модели все функциональные этапы строительного проекта можно представить следующим образом:

  1. На стадии планирования закладывается общая эффективность будущего девелоперского проекта через качественную и количественную экспертизу.
  2. Оценка физической осуществимости и целесообразности проекта подразумевает выяснение наличия физических возможностей для реализации проекта с учетом его местоположения, состояния инфраструктуры, технологических и технических характеристик, имеющихся строительных и эксплуатационных возможностей.
  3. Оценка правовых возможностей реализации проекта включает в себя определение возможностей достижения соглашения с собственником земли об условиях ее вовлечения в процесс девелопмента, проверка соответствия характера предполагаемого проекта существующим правилам землепользования, согласования проекта органами государственного управления и контроля, получение всех необходимых разрешений и правильного оформления исходно-разрешительной документации.
  4. Под количественной оценкой проекта понимают оценку проекта с точки зрения финансово-экономической эффективности. Предполагается определение потенциальной выручки, возможного уровня доходности проекта, движения денежных средств, определения достаточности и целесообразности вовлечения в проект собственных средств, необходимость привлечения внешних источников финансирования. Важно производить экспертизу всех входных данных по всем аспектам проекта в сравнении с альтернативными вариантами и учетом потенциальных рисков (см. Риски инвестиционных проектов: определение и учет).

В развернутом виде реализация инвестиционного проекта в строительстве предполагает несколько основных этапов работ, которые можно представить в виде таблицы:

Для того, чтобы понять как действительно на практике происходит организация и реализация инвестиционного строительного проекта, имеет смысл рассмотреть порядок осуществления типичного девелоперского проекта, который выглядит следующим образом:

  1. Главным ориентиром при планировании проекта в строительстве жилья является вполне конкретный потребитель, который имеет спрос на определенный тип объектов, его место расположения, финансовых условий. Как правило, в девелоперских проектах покупатель жилья частично сам участвует в финансировании проекта. Интересы покупателей заключаются в своевременном получении натуральных результатов проекта – помещений жилой недвижимости и удовлетворения условий договорных обязательств.

Для того, чтобы проект был действительно прибыльным для инвестора и его партнеров, необходим тщательный маркетинговый план, который ориентирует инвестора на потребности рынка, а не на освоение денег в капстроительство. Для этого используется технология изучения рынка недвижимости, как это, например, представлено на диаграмме 1.

  1. Второй задачей, стоящей перед инвестором, является формирование системы финансирования проекта. В девелоперской практике такое финансирование на первичном рынке жилья производится в основном покупателями. Начало финансирования за счет средств покупателей рекомендуется не ранее 30%-ой строительной готовности возводимых объектов недвижимости девелоперского проекта. Предшествующие этапы проекта девелопер должен финансировать за счет собственного капитала или путем привлечения кредитных средств.

Для того, чтобы разработать четкую систему финансирования проекта, необходимо следовать типичной для девелоперских проектов схеме, как это показано на рисунке 2. Разрыв в потоках финансирования может повлечь не только замораживание строительства, но и привести к банкротству застройщика — инвестора и лишить всех участников — клиентов денег и перспектив получить свое жилье.

  1. Генеральный проектировщик по техническому заданию девелопера разрабатывает комплект проектной документации, который в соответствии с действующими строительными нормами и правилами позволяет городу проконтролировать соответствие замысла проекта ограничениям, а генеральному подрядчику – реализовать замысел проекта в натуральном объекте.
  2. Девелопер оформляет земельный участок для застройки, и кредитная организация открывает девелоперу кредитную линию под залог права на объект строительства;
  3. Девелопер финансирует разработку проектно-сметной документации;
  4. Девелопер принимает от генерального проектировщика результаты готового проекта и проводит экспертизу проекта в государственных органах;
  5. Финансирует производство строительно-монтажных работ;
  6. Осуществляет приемку от генерального подрядчика завершенного строительством объекта;
  7. Получает от госорганов разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;
  8. Девелопер передает покупателям помещения в доме (через риэлтерские агентства) и производит оплату доли городу (при наличии данного условия).

Представленные в качестве примера этапы реализации инвестиционного проекта по строительству коммерческого жилья, конечно же, отличаются от форм капитальных инвестиций в промышленном секторе экономики. Но в любом случае методология имеет практическое применение при возведении различных объектов недвижимости.

В дополнении к сказанному также следует учесть и такой важный элемент при инвестиционном строительстве как риск. Управление рисками при реализации инвестиционного строительного проекта, исходя из практики, осуществляется на всех этапах его воплощения.

Для наглядности система учета, анализа и реагирования на риск представлена в таблице 2.

Наиболее общими, широко используемыми и эффективными методами предупреждения и снижения риска в строительстве являются:

Страхование является одним из наиболее распространенных способов снижения рисков в девелоперских проектах, причем в большинстве случаев такое страхование регламентировано на законодательном уровне. В некоторых случаях риски реализации инвестиционных — строительных проектов нивелируются с помощью специальных методов хеджирования, которые применяются на финансовых рынках, например, реальные опционы или форвардные контракты на финансирование поставок импортных строительных материалов и оборудования.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector