Multi-finance.ru

Обзор финансовых рынков
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Процесс выдачи ипотечного кредита

Процесс оформления ипотечной сделки. Наиболее подробное описание

Приобретение жилья через ипотеку представляет сбой сложный и долгий процесс. Он состоит из большого числа этапов, который нужно проходить в строгом порядке. При возникновении вопросов и проблем, можно вернуться на предыдущий этап или начать все заново. Исходя из этого, стоит запастись большим терпением и деньгами, ведь до получения квартиры придется платить различные взносы и комиссии. Рассмотрим подробнее этапы ипотечной сделки от подачи заявки до заселения в собственную квартиру, а также особенности каждого этапа.

Выбор ипотечной программы и банка.

При выборе программы следует учесть несколько факторов:

  • Размер ежемесячного платежа, который не должен превышать 40% от среднего дохода.
  • Сумма первого взноса (чем больше, тем лучше).
  • Стоимость приобретаемого объекта.
  • Тип объекта (дом, квартира) и место его нахождения.

Разные банки предлагают разные условия кредитования, поэтому можно подобрать практически индивидуальные условия для себя. Основными параметрами при выборе программы являются:

  • Ставка. В зависимости от типа жилья (новое или вторичное) может меняться от 12 до 16%
  • Сумма займа. Каждый банк имеет свою методику расчета максимальной суммы. Так, в одном могут одобрить 3 млн.р., а в другом только 1 млн.р.
  • Валюта. Хотя валютная ипотека сейчас не так сильно популярна, как лет 10 назад, когда основные валюты не так сильно меняли курс, но все же находятся заемщики предпочитающие оформить ипотеку в валюте, отличной от рубля. Это могут быть те, кто получает зарплату в валюте. Ставка по валютной ипотеке будет ниже, но рисков выплатить больше за счет изменения курсов валют предостаточно.
  • Обеспечение. Сюда можно отнести требования банка к наличию созаемщиков и поручителей. Некоторые кредиторы позволяют оформить ипотеку без них (например, если заемщик получает заплату в этом банке или вносит большой первый взнос).
  • Первый взнос. В большинстве случае ПВ не должен быть меньше 20-30%. Сейчас уже сложно встретить предложения, когда можно оформить ипотеку без первого взноса.
  • Условия страхования. Сюда входить страхование личное и объекта залога.
  • Возможность досрочного погашения. Она будет интересна тем, кто намерен погашать ипотеку досрочно, например, маткапиталом или госсубсидией.

Если самостоятельно разбираться со всем этим лень, то можно обратиться к ипотечному брокеру, который предложить выгодные и подходящие варианты. Но стоит помнить, что за такие услуги придется платить (2-4% от суммы кредита или фиксированную сумму 30-100 т.р.)

Подача заявки.

После выбора программы, нужно подать пакет необходимых документов на рассмотрение. Это может затянуться от 3 дней до 4 недель в зависимости от того, какие документы подавались (время рассмотрения трудовой книжки и 2НДФЛ меньше, чем время рассмотрения справки по форме банка и трудового договора/контракта), а также от наличия поручителей, созаемщиков. На подачу заявки нужно подходить всем участникам. Здесь заполняются анкеты, передаются документы на рассмотрение. После получения положительного решения от банка можно переходить на следующий этап.

Поиск недвижимости.

Объект должен соответствовать требованиям банка, с которыми можно ознакомиться у менеджера. В среднем требования выглядят так:

Для вторичного рынка:

  • Квартира должна быть отдельной
  • Соответствовать сантехническим нормам, иметь системы канализации, водоснабжения, отопления.
  • Не должна быть признана ветхой, аварийной, находиться в списках на снос.
  • Располагаться в зоне покрытия ипотеки.
  • Быть пригодным для круглогодичного проживания.
  • Застройщик должен быть аккредитован, работать на рынке от 5 лет, соответствовать оценочным нормативам по ФЗ №214, не иметь задержек в строительстве и сдаче объектов, должны отсутствовать причины инициирования банкротства.
  • Объект должен быть построен хотя бы на 20% (на этапе котлована никто кредитовать не будет из-за высоких рисков недостройки).

Здесь можно воспользоваться услугами риелторов, которые ускорят время поиска подходящего объекта. Стоимость таких услуг достигает 2-4% от суммы сделки или фиксировано.

Оценка выбранного объекта.

Она нужна, чтобы определить стоимость залога для банка. Например, если стоимость сделки 3 млн.р., а оценщик оценил залог только в 2 млн., то банк вряд ли согласует такой невыгодный и неликвидный залог. Для достоверной оценки придется обратиться к услугам независимых оценщиков. Оплачивает эти услуги заемщик (в среднем 2-20 т.р.). Если банк выявит недостоверность оценки, то на оценщика могут подать жалобу в СРО, и назначить дополнительную оценку, за которую снова придется платить клиенту. Поэтому изначально лучше воспользоваться услугами партнеров-оценщиков банка. Для оценки потребуется предварительный-договор купли-продажи.

Согласование выбранного объекта недвижимости.

После того, как объект найдет, его нужно согласовывать с банком. Для этого назначается день, когда в ипотечный отдел приходят клиент (созаемщики, поручители), продавец и менеджер вместе. До этого составляется предварительный договор купли-продажи или уступки прав требования (для новостроек). Если продавец юрлицо, то дополнительно подготавливаются документы: выписка из ЕГРЮЛ, уставные документы, подтверждение права собственности на объект и проч. (по требованию). Если продавец – физлицо, то копию паспорта, выписки из БТИ и проч.

Читать еще:  Заполнить заявку на автокредит онлайн

После проверки всех документов (в течение 3-10 дней), банк оглашает решение по согласованию или отказе. В последнем случае придется искать квартиру заново. Если решение положительное, то можно переходить на следующий этап.

Заключение и подписание кредитного договора.

Если первые этапы прошли быстро и «безболезненно», то на этапе подписания могут возникнуть вопросы. Прежде чем что-то подписывать, нужно внимательно изучить каждый пункт, чтобы не было неприятных последствий, как в анекдоте «Скажите, а почему в пункте 345 подпункте 10 написано выжечь на лбе заемщика герб банка?».

Особо пристальное внимание стоит уделить приложенному графику платежей, который должен быть приложен к договору в качестве официального приложения, на права и обязанности сторон, комиссии и потенциальные расходы, на наложение и снятие обременения, на возможность досрочного погашения (есть ли возможность выбрать тип погашения и есть ли штрафы или комиссии), комиссия за обслуживание и ведение текущего счета, правила погашения, страховка объекта залога и проч. Если банк вводит комиссии, то они должны быть учтены при расчете эффективной процентной ставки. Перед подписанием нужно уточнять о наличии всех дополнительных платежей, чтобы оценить реальную стоимость ипотеки. Важно обратиться внимание на пункт о возможности изменению процентной ставки в одностороннем порядке.

Если какие-то пункты категорически не устраивают клиента, то от подписания лучше отказаться, даже после успешного прохождения предыдущих этапов, чтобы выплата не оказалась пожизненной кабалой.

Самое главное: перед подписанием нужно адекватно оценить свои способности и возможности по выплате ипотеки. Конечно, мысль о скором переселении в собственную квартиру может полностью затмить разум, однако, поддаваться этому не стоит. Присутствовать на подписание должны все участники (заемщик, созаемщик, поручители).

Регистрация сделки.

После подписания кредитного договора, с ним и договором купли-продажи (передачи прав требования) нужно будет ехать в госрегистратуру. Перед этим оплачивается госпошлина в размере 2 т.р.

В госрегистратуре нужно пройти госрегистрацию договоров. Процесс может длиться до 2х недель. После регистрации покупатель получает право собственности с обременением. Объект недвижимости переходит в залог банка. Подписанный в регистратуре договоры передаются в банк, после этого осуществляется процесс передачи денег продавцу: наличными, на счет, через ячейку. Самый безопасный способ – это использование банковской ячейки.

В этом случае продавец знает, что деньги уже находятся в ней, а покупатель знает, что если что-то пойдет не так, то покупатель не получит денег из ячейки. Передавать деньги до регистрации не стоит, т.к. если вдруг в ней откажут (например, выяснится, что идет двойная сделка), то вернуть отданные средства будет проблематично.

Страхование залога.

Покупатель обязуется самостоятельно страховать объект залога каждый год от повреждения, разрушения, а также страховать свою жизнь и трудоспособность. Последнее страхуется в этом же банке, а вот недвижимость можно страховать и в другом месте, главное, чтобы банк одобрил и принял оформленный полис. В среднем затраты на это составляют 0,5-1,5% от суммы кредита ежегодно. Для страховки потребуется кредитный договор и договор купли-продажи.

Процесс выплаты.

После оформления права собственности с обременением со следующего месяца заемщик должен вносить ежемесячные платежи. В случае просрочек или невозможности исполнять обязательства, залог может быть продан банком для погашения долга. Поскольку продажа проводится по более низким ценам, то заемщику это крайне невыгодно. Банк постарается продать ее так, чтобы погасить только свою долю. То, что клиент вносил наличными в качестве первого взноса, может и вовсе не вернуться.

Таким образом, процесс от поиска предложения до вселения в приобретенную квартиру может затянуться до нескольких месяцев, поэтому стоит набраться терпения. Чтобы сэкономить время и нервы, можно воспользоваться услугами риелторов.

Они могут сопровождать сделку на протяжении всего периода оформления, помочь в поиске подходящей недвижимости, оформить договора, оплатить от имени клиента госпошлину, застраховать недвижимость, подобрать оценщика, зарегистрировать договор в регистрационной палате, проверить квартиру на юридическую чистоту и проч. Перед выбором риелтора стоит уточнить все функции, которые он будет исполнять, поскольку услуги стоят недешево (2-4% от суммы). Если клиент хочет сэкономить на риелторе, то всю работу придется делать самостоятельно и разбираться во всех тонкостях этого дела.

Порядок оформления ипотеки

Использование заемных денежных средств для приобретения недвижимости является для граждан страны чуть ли не единственной возможностью покупки квартиры. Объясняется это наличием большой разницы между стоимостью квартир на рынке недвижимости и доходами населения.

Взять ипотечный кредит сегодня стало намного проще. Кредитные учреждения предоставляют потенциальным заемщикам широкий выбор ипотечных программ, в том числе, и со льготными условиями кредитования.

Читать еще:  Взять частный кредит

Оформление ипотеки и процедура обработки ипотечных заявок стандартны в различных банках. Алгоритм действий утвержден нормами действующего законодательства, ФЗ «Об ипотеке» и нормативными инструкциями и предписаниями Банка России.

Что нужно знать об оформлении жилищного займа, и как быстрее и выгоднее получить ипотеку, расскажем в данной статье.

Немного об ипотечном кредитовании

Ипотека – это необычный кредит, это целевой займ на приобретение объекта недвижимости. Оформляется он на довольно длинный период времени, в объект недвижимости на протяжении всего срока кредитования является предметом залога банка, предоставившего ссуду.

Это дополнительная гарантия кредитного учреждения в том, что заемщик не сможет в полной мере распоряжаться имуществом до полного погашения займа и обязательно выплатит ипотеку до конца.

В сравнении с иными видами кредитных продуктов ипотека имеет отличительные особенности, такие как:

  • Целевой характер кредита;
  • Срок кредитования до 30 лет;
  • Регистрация в качестве залога объекта недвижимости;
  • Большая сумма кредита до 30 миллионов рублей;
  • Обязательное страхование недвижимости от повреждений и гибели;
  • Возможность привлечения близких родственников в качестве созаемщиков.
  • Для некоторых категорий граждан действуют особые ипотечные программы на льготных условиях. К ним относятся военные и социальные ипотеки, программы для молодых семей с двумя или тремя детьми, ипотеки под материнский капитал и с государственным субсидированием.

    Для получения ипотеки заемщик должен входить в возрастную группу от 21 года до 75 лет.

    Кроме того, заемщик должен иметь постоянный доход и подтвержденное место работы, хорошую кредитную историю и регистрацию на территории страны. Некоторые банки выдают ипотеки иностранцам, но только с подтверждением законности их нахождения в России.

    Оформление ипотечного кредита

    Пошагово порядок оформления ипотеки представляет собой алгоритм обязательных действий, последовательность которых должна быть в обязательном порядке соблюдена.

    В процессе этой процедуры заемщику приходится взаимодействовать с банком, страховой компанией, продавцом жилья или застройщиком, собственным работодателем и иными учреждениями и инстанциями.

    Как оформляется ипотека, можно всегда уточнить у менеджеров банка или на специальных электронных ресурсах сети Интернет.

    С чего начать?

    Что нужно для оформления ипотеки в первую очередь? Начать следует с оценки собственного финансового состояния. Вы должны оценить свою платежеспособность, свой доход и постоянные расходы.

    С учетом выплаты ежемесячных платежей по ипотеке у заемщика должна оставаться необходимая сумма денежных средств на проживание и содержание семьи.

    Большинство ипотечных программ предполагают обязательно внесение собственных денежных средств в виде первоначального взноса по кредиту.

    Получается, что заемщик должен располагать суммой, составляющей 15-50% от стоимости приобретаемого жилья, для того, чтобы получить одобрение по ипотечной сделке.

    Ипотеки без первоначального взноса встречаются на рынке банковских продуктов, но имеют строго ограниченную категорию направленности.

    Выбор банка и ипотечной программы

    Ипотека – это долгосрочное кредитование, поэтому подойти к выбору банка необходимо очень внимательно. Сегодня практически все банки имеют жилищные программы кредитования, но условия в каждом из них существенно различаются.

    При выборе банка рекомендуется учитывать следующие характеристики:

  • Размер процентной ставки, ее фиксированный или динамичный характер;
  • Срок кредитования, размер ежемесячных выплат и дата погашения долга;
  • Возможность досрочного погашения ипотеки без начисления штрафов и иных скрытых комиссий;
  • Возможность привлечения созаемщиков;
  • Повышающие коэффициенты процентных ставок при отказе от страхования жизни, здоровья и титула;
  • Возможность реструктуризации долга и т.д.
  • Ежемесячный взнос по ипотечному займу не должен превышать 30% от совокупного дохода семьи.

    При выборе ипотечной программы необходимо проверить свою кандидатуру на соответствие заявленных банком требований к заемщику. Это может быть профессиональная деятельность, служба, наличие детей, уровень дохода. Если есть возможность воспользоваться льготной программой кредитования, нужно не упускать этот шанс.

    Заемщик имеет право сменить кредитора через процедуру рефинансирования ипотечного кредита заключением нового договора с другим банком.

    Сбор документов и направление заявки

    Какие документы нужны для оформления ипотеки, зависит от ипотечной программы и требований банка. Поэтому рекомендуется заранее уточнить полный перечень документации, которая потребуется для оформления договора. Ведь некоторую из них заемщик может просто не иметь возможности собрать.

    Как правило, банки требуют следующие обязательные документы:

  • Паспорт заемщика и созаемщиков при их участии;
  • Заполненное заявление-анкету;
  • Справку 2-НДФЛ о доходах;
  • Копию трудовой книжки, подтверждающей трудоустройство.
  • Это стандартный набор документов, которые в копиях предъявляются в банк с подачей заявки на ипотеку. При первичном ее одобрении банк запрашивает оригиналы сведений и иные документы, к примеру, материнский сертификат, свидетельства о рождении детей, документы на недвижимость.

    Заявку на получение ипотеки в 2020 году можно направить как через личное посещение офиса банка, так и через заполнение электронной формы на сайте кредитного учреждения.

    Читать еще:  Перекредитация ипотечного кредита

    Выбор объекта недвижимости и его оценка

    Правила оформления ипотеки диктуют заемщикам необходимость оценки вторичного жилья. Банки кредитуют заемщиков на приобретение вторичного и первичного жилья, домов, апартаментов и даже комнат. Условия кредитования для различного вида имущества имеют разные ставки и суммы займа.

    Если заемщик приобретает квартиру в новостройке, он должен обратиться за покупкой только к аккредитованным банком застройщикам. Если речь идет о приобретении вторичного жилья, необходима его обязательная предварительная оценка.

    Прибегнуть к помощи оценщиков стоит денег, но без этого не получить одобрения банка.

    Заключение договора и регистрация права собственности

    Этапы заключения сделки всегда одинаковы. Они включают в себя следующий набор действий:

    • Заключение договора купли-продажи с продавцом квартиры;
    • Заключение ипотечного договора с банком;
    • Оформление страховки.

    Что нужно знать при оформлении страховки? Страхование жизни и здоровья заемщика является его добровольным желанием. Банки не могут навязать ему это обязательство, но уверенно практикуют повышение процентных ставок при отказе от данного вида страховки.

    Поэтому перед тем, как решительно отказать банку в страховании жизни, нужно внимательно посчитать все выгоды и потери.

    На кого оформляется ипотечный договор? Специалисты рекомендуют оформлять договор на того члена семьи, который имеет самый высокий уровень дохода. Если Вы планируете приобретать страховку жизни и здоровья, то лучше оформлять ее на супругу. Ведь страховые компании для лиц женского пола устанавливают более низкие тарифы по страховке, чем для мужчин.

    Как происходит регистрация договора? Ипотечный договор регистрируется в Росреестре по заявлению, заполненному банком и заемщиком. Залог также должен быть зарегистрирован по договору залога или закладной.

    Снять обременение с жилья можно будет только при погашении полной суммы кредита. Автоматически снятие не осуществляется, для этого потребуется вновь посетить Росреестр.

    Сколько по времени оформляется ипотека?

    Срок оформления ипотеки зависит не только от банка и виды ипотечной программы, но и от самого заемщика. В целом, этот срок составляет около 1-2 месяцев.

    Сроки в разрезе поэтапного осуществления алгоритма процедуры оформления ипотеки выглядят таким образом:

  • Сбор и подготовка различных документов занимает у заемщика порядка 1 недели;
  • После направления заявки в банк, менеджеры кредитного учреждения выносят свое решение по ней в течение 5-7 дней;
  • На выбор недвижимости и при необходимости проведение ее оценки у заемщика уходит около недели;
  • Заемщик имеет право потратить до 5 дней на изучение ипотечного договора;
  • На оформление страховки уйдет еще около 5 дней;
  • Регистрация договора в Росреестре длится от 4 до 7 дней.
  • Пропустить какой-либо этап и сэкономить тем самым время у заемщика не получится. Алгоритм должен быть последователен.

    Что нужно проверить при выборе жилья?

    Выбор объекта недвижимости – это очень ответственная процедура, особенно если речь идет о приобретении квартиры в новостройке. Некоторые, даже аккредитованные застройщики, вполне могут резко заморозить строительство и сдачу объекта в эксплуатацию. Это чревато серьезными проблемами как для заемщика, так и для банка.

    Поэтому при подборе недвижимости нужно уделить внимание следующим моментам:

  • Подходит ли жилье для ипотечного кредитования. Банки предъявляют особые требования к недвижимости. К примеру, она должна иметь все коммуникации и располагаться не в ветхом или аварийном жилье.
  • Кто хозяин квартиры и есть ли вероятность появления других законных претендентов на данное жилье, к примеру, по процедуре наследования.
  • Проверьте, есть ли у бывшего владельца долги по квартире.
  • Если в семье продавца есть дети, он должен предоставить для обозрения разрешение от органов опеки на проведение сделки.
  • Проверьте недвижимость на момент залога и обременения через запрос в Росреестре.
  • Если в квартире присутствуют перепланировки, убедитесь, что они официально оформлены.
  • Проверьте, что все собственники жилья согласны на реализацию объекта недвижимости.
  • Если Вы приобретаете квартиру через посредника, обязательно проверьте достоверность его доверенности и свяжитесь с собственником жилья.
  • Риелторы часто становятся фигурантами уголовных дел по мошенничеству в сфере продажи или аренды недвижимости. Поэтому лучше всего взаимодействовать при покупке квартиры только с ее реальным собственником.

    Процентные ставки по ипотекам в банках часто меняются и условия кредитования устанавливаются индивидуально в каждом конкретном случае. Поэтому перед отправлением заявки лучше убедиться, что данные об условиях выдачи ипотеки, которыми Вы располагаете, являются актуальными и действующими.

    Оформление ипотеки – процесс небыстрый и требующий особой внимательности со стороны заемщика.

    Для того, чтобы максимально сократить риски по покупке некачественного жилья или оформлению невыгодной ипотеки, нужно предварительно провести полный анализ ипотечного рынка и подобрать именно тот вариант, который устроит Вас.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector